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第七章个人住房抵押贷款业务处理能回答客户各种关于个人住房抵押贷款问题的咨询，并能按照相关政策，协助客户处理各种个人住房抵押贷款业务。【教学目标第一节个人住房抵押贷款的概述一、个人住房抵押贷款概念及特征【概念】个人住房抵押贷款，是指购房者购置房地产时，首先交齐首期付款，然后将要购买的房地产作为抵押品以不转移占用的方式向银行或住房公积金管理中心申请贷款，在贷款期限内按照约定偿还贷款的行为。（1）购房者用所购买的房地产做抵押向银行申请贷款，是银行提供贷款的最起码条件。购房者此时是债务人，又是出押人或抵押人。【特征】（2）双方具有双重关系。即债权债务关系和受押出押关系。贷方既是债权人，又是受押人或抵押权人，借方既是债务人，又是出押人或抵押人。（3）购房人（债务人）不按期偿还本息，银行（债权人）可以拍卖房产，将所得的款项优先偿还未偿还的贷款本息，剩余部分交还给购房者（债务人）。1、按抵押贷款资金来源分类住房公积金个人住房抵押贷款商业银行个人住房抵押贷款个人住房组合贷款（住房公积金个人住房抵押贷款和商业银行个人住房抵押贷款的综合运用）公积金贷款商业贷款组合贷款二、个人住房抵押贷款的分类2、按抵押贷款偿还方式分类到期一次还本付息（短期借款，比如一年期）分期还款等额本息还款等额本金还款二、个人住房抵押贷款的分类三、个人住房抵押贷款要素（1）首期付款简称首付款，是指购房者在购买住房时的首次付款金额。通常在签订商品房买卖合同时交。有了阴阳合同就能从银行多贷到款（3）抵押贷款贷款额简称贷款额，是指借款人向贷款人借款的数额。在个人住房抵押贷款中，贷款金额一般为所购住房总价减去首期付款后的余额。（4）抵押贷款成数是指贷款金额占抵押房地产价值的比率。如贷款金额最高不得超过抵押房地产价值的70％。（2）首付款比率是指首期付款占所购住房总价的比率。一般有最低首付款比率的规定。比如：一套总价为80万元的住房，购房人的首期付款应为万元。24如最低首付款比率为30％。（5）借贷年期/贷款期限是指抵押贷款合同中约定的借款人应还清全部贷款本息的期限。（6）抵押贷款利率是指借款合同中所规定的贷款利率。一般有固定利率和浮动利率等。（7）其它固定利率房贷是指在约定期限内，贷款利率不随央行利率调整或市场利率变化而变化的人民币个人住房贷款。其利率水平一般以签订合同时的市场利率情况确定，一旦确定通常在合同期内不可调整。四、个人住房抵押贷款的基本条件和要求1、基本条件①银行同意给予的贷款额度；②购房者有完善的购房手续；2、购房人办理抵押贷款所需资料和应具备的条件（1）个人身份证明；（2）个人收入证明；（3）住房抵押贷款申请书（文本由银行提供）；（4）房产权属证明复印件（主要指房产证）；（5）房地产买卖合同及首期付款收据；（6）抵押承诺书（文本由银行提供）；（7）过户后的房产证原本；（8）房屋财产保险单正本；（9）买卖双方在借款银行开立的存折账号；（10）上述资料的原件及复印件；（11）担保手续；（12）评估报告。五、个人住房抵押贷款的贷款程序办理申请贷款审查办理抵押登记、保险等手续开立专门还款账户贷款的发放还款（一）办理申请购房者在确认自己选择的房地产得到银行或住房公积金管理中心的住房抵押贷款支持后，应向银行、住房公积金管理中心或银行指定的律师事务所了解获取住房抵押贷款支持的相关规定，准备有关法律文件，填报《住房抵押贷款申请书》。六、个人住房抵押贷款的贷款程序://=cn（二）贷款审查银行或住房公积金管理中心收到购房者递交的贷款申请后，对借款人从事民事主体资格、还款能力、各项法律文件等进行审查、认证，确认购房者符合住房抵押贷款的条件、具备还款能力后，发给购房者同意贷款通知或出具住房抵押贷款承诺书。六、个人住房抵押贷款的贷款程序（三）办理抵押登记、保险等手续银行或贷款代办机构通知借款人持本人身份证在规定的时间、地点办理保险、公证等手续。然后，双方签订借款合同、抵押合同、借款人承诺书。六、个人住房抵押贷款的贷款程序（四）开立专门还款账户购房者在签订《住房抵押贷款合同》后，应按合同约定，在指定银行开立专门的还款账户，并签订《委托扣款协议》，授权该银行可从该还款账户中划扣住房抵押贷款的本息和欠款。六、个人住房抵押贷款的贷款程序住房抵押贷款手续办理完毕后，购房者购买的房地产产权证书或证明文件抵押在银行。借款人的贷款资金，由银行以购房者的购房款的名义一次性划入开发商或原业主在该银行开设的账户中，并通知购房者开始偿还贷款。六、个人住房抵押贷款的贷款程序（六）还款购房者按照住房抵押贷款合同的约定分期向银行偿还本息。六、个人住房抵押贷款的贷款程序不同地方、不同银行在个人住房抵押贷款的手续及办理程序上可能存在一定差别，上述内容仅供参考，具体执行时应遵照当地银行的有关规定办理。房地产经纪人应当熟悉从业所在地相关银行住房抵押贷款的有关规定和办理程序，并在具体办理时，向购房者解释清楚，协助购房者办理相关手续。七、个人住房抵押贷款的风险其中主要风险有：1、无力继续偿还贷款本息的风险；2、房屋贬值的风险；34、房屋处理的风险等。对于借款人（购房者）来说：第二节个人住房抵押贷款额的计算12目前，在我国个人住房抵押贷款的还款方式主要是两种：等额本息还款是指按月以相等的金额偿还贷款本息。等额本金还款是指每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减。二、个人住房抵押贷款月还款额的计算小王在新雅花园11栋一单元4层看中一套普通住宅，房号是406房，其建筑面积100平方米，套内建筑面积为90平方米。总价值100万元。合同约定向银行借款60万元，贷款期限10年，年利率为12%，还款方式选择按月等额还款。另根据促销方式开发商承诺抵押按揭购房可享受0.98折的优惠。试问：（1）小王的月等额还款额是多少？（2）在小王还款5年后，准备将剩余款项于第5年末一次性还清，则应还给银行多少钱？【案例导入】1、等额本息还款法中的月还款额的计算公式：其中：每月利息=剩余本金×贷款月利率每月本金=每月月供额–每月应计利息银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金。【特点】①利息逐月减少；②本金逐月增加；③月供总额:保持不变。1-i)+(1i)+i(1×P=A贷款本金×1-月利率）+（1月利率）+（1×月利率=每月还款额nn还款总期数还款总期数（一）个人住房抵押贷款月还款额的计算公式个人住房商业贷款万元供款表单位：元年限年利率%月利率‰月还款系数万元月供款额17.4706.2250.08674867.427.5606.3000.04502450.237.5606.3000.03113311.347.7406.4500.02429242.957.7406.4500.02015201.567.8306.5250.01745174.577.8306.5250.01550155.087.8306.5250.01405140.597.8306.5250.01293129.3107.8306.5250.01204120.4117.8306.5250.01132113.2127.8306.5250.01073107.3137.8306.5250.01024102.4147.8306.5250.0098298.2157.8306.5250.0094694.6167.8306.5250.0091591.5177.8306.5250.0088888.8187.8306.5250.0086586.5197.8306.5250.0084484.4207.8306.5250.0082682.6217.8306.5250.0081081.0227.8306.5250.0079579.5237.8306.5250.0078278.2247.8306.5250.0077177.1257.8306.5250.0076176.1267.8306.5250.0075175.1277.8306.5250.0074374.3287.8306.5250.0073573.5297.8306.5250.0072872.8307.8306.5250.0072272.2试问：若采取月等额本息还款的方式，小王每月还款额是多少？【例2】小王购买一套价值100万元的住宅，采取的是抵押贷款购房。具体操作是：首期付款为房价的30%；其余申请贷款，贷款期限10年，年利率12%。2、等额本金还款法中的月还款额的计算公式：月利率×剩余本金+还款总期数贷款本金=每月还款额i×]nP1）-（N-[P+nP=第N个月的还款额其中：每月本金=总本金/还款月数每月利息=剩余本金×月利率【特点】①每月归还的本金额始终不变；②利息逐月减少；③月供总额:呈递减趋势。吴先生为一事业单位在职职工，现有存款10万，家庭月收入5000元，日常支出约为2000元。现看中一套价值40万的房子，准备抵押贷款购买。作为吴先生的置业顾问，可以帮吴先生作如下分析：【例2】1．吴先生可以采取的住房贷款形式主要有（）。A．住房公积金抵押贷款B．单位集资贷款C．住房储蓄贷款D．住房商业抵押贷款2．如果公积金贷款的最高额度为8万元，其余（22万元）采用商业抵押贷款，贷款年限均为10年，则每月的总还款额为（）（公积金贷款年利率为4.26％，商业抵押贷款年利率为5.04％）。A．3785元／m2B.3158元／m2C．2338元／m2D．2980元／m2ACDB（提示：公积金月还款系数：0.01025商业贷款月还款系数：0.010626）【课后作业】P1671.某家庭购房款总额为100万元，准备申请10年期个人住房组合贷款，首付款为房价的20％，公积金贷款最高可贷15万元。试计算该家庭的月均还款额（商业贷款利率按6.66%执行，公积金贷款按5.22%执行）。【课后作业】P1672.张某购房时申请了10年期商业性住房贷款100万元，按等额本息还款，在第6年底时一次性偿还贷款30万元。请计算张某在剩下的4年中月均还款额应为多少（利率按6.66%执行）。