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2014年4月北京文化硅谷股权投资信托计划目录21.信托计划概况2.项目概况3.合作方简介4.项目特色及优势目录31.信托计划概况信托计划概况4名称北京文化硅谷项目股权投资信托计划融资人北京神州百戏文化产业有限公司投资标的北京文化硅谷一期二期项目规模人民币200,000万元，其中优先级100,000万元，向合格投资人募集，中间级20,000元，由中植集团或其指定公司认购，次级80,000万元，由项目公司原股东以对项目的全部股权及债权认购信托期限24个月，自信托计划成立日开始计算信托计划满12个月后，可提前结束资金用途信托资金用于北京文化硅谷一期二期项目开发建设信托收益分配每个信托年度末分配一次信托收益，信托计划到期时一次性支付剩余全部信托收益信托计划概况5项目位置项目位置项目名称北京文化硅谷项目位置项目选址于北京房山区长沟镇，地处规划的北京旅游文化聚集区核心地段。距北京市区40公里，1小时车程项目类型写字楼+公寓+酒店+演艺中心形象定位文化产业办公集群产品定位写字楼及公寓为电视及影视制作公司提供舒适的办公场所及现代化居住空间，演艺中心为大型节目录制提供录制场地，并定期上演优秀剧目，配套酒店为相关人群提供优质服务开发周期分2期，共3年总投资一、二期项目总投资为57亿元，项目一期四证齐全，项目二期取得土地证目录62.项目概况项目概况——项目简介北京文化硅谷是北京市第一个大规模整体开发的综合性文化创意产业集聚区（文化创意产业综合体）。项目位于北京市房山区长沟镇，距离天安门广场1小时公路车程，即将竣工的京石第二高速公路、北京大兴国际机场、地铁、城铁形成的交通网将大大提升该项目的交通便利。项目总占地2,400亩，总建筑面积176万平方米，计划分四期投入。目前已被列为北京市2012-2013年重大建设项目。本案本案7项目概况——项目分期分期项目名称一期神州百戏剧场、两岸交流中心、文化交流中心二期文化企业总部基地三期华嬉园——青少年数字文化体验基地、安泰园——青少年防灾减灾教育基地物联网研发应用云中心、民族节庆文化广场四期中华品牌文化商业广场项目分期表用地分区图8项目概况——项目规划文化产业综合体主体公园和教育基地神州百戏演艺中心（一期）文化传媒中心（一期）文化金融中心（一期）文化企业总部基地（二期）艺术品展示交易中心（四期）文化品牌孵化中心（四期）文化教育科研中心（四期）物联网云计算中心（三期）艺术家创作生活园区（四期）数字文化体验园（三期）防震减灾教育基地（三期）9项目概况——运营模式普通商业地产的开发运营,主要包括地产销售和物业出租。自营、参与和渗透服务是文化硅谷的主要运营特点。通过自身的资源，聚集特定的与文化产业紧密相关的企业并引导上下游产业链的形成。自营参与渗透服务营运特点10项目概况——一期项目11一期项目主要建设内容包括神州百戏剧场、文化交流中心（写字楼+公寓）及两岸交流中心（配套酒店）。文化交流中心为中国文化的传媒中心，为北京及全国的文化创意企业提供研发、创意、制作平台，为文化族群提供优质的办公及居住场所。神州百戏剧场建有民族大剧院、神州百戏主题剧场、民族演艺宫、小剧场、综合演艺厅等数十个演出场馆及配套设施，是全国最具规模的全智能服务演出场馆群。两岸交流中心作为主要的生活配套，为会展、节目制作等目标客户群体提供优质服务。项目概况——一期项目12地块指标建设用地面积114792平方米建筑规模（平方米）建筑名称地上面积地下面积总面积中国文化传媒中心（写字楼+公寓）118963.7142559.14161522.85神州百戏演艺中心8624075000161240文化金融中心（酒店）33888.4416417.250305.64合计239092.15133976.34373068.49容积率2.08控高≤60m绿化率≥30%项目一期占地面积234亩，建设用地面积173亩，总建筑面积37万平米。项目概况——一期项目13工程进度一期项目2012年3月开工，预计2014年底投入使用。目前一期项目除神州百戏剧场正在进行地上主体施工，写字楼及配套酒店已全部主体封顶，正在进行内外装修工程。项目概况——二期项目14二期项目占地面积333亩，建设用地面积259亩，总建筑面积28万平米。项目建设内容为：综合演艺中心、文化企业集聚中心、配套服务设施、文化休闲体验中心。为优秀文化企业创建品牌提供研发成果、商业模块、媒体宣传、金融和政策支持等配套的服务平台。二期项目有50%的建筑体将以定制为主，目标客户已锁定百家以上。现已签订入驻意向书的企业超过40家。项目地块于2013年底已开工。项目概况15证照取得情况证照类型编号取得日期备注一期项目国土证京房国用(2012出)第00065号2012年4月25日土地性质商业综合建设用地规划许可证2012规(房)地字0015号2012年6月27日2012规(房)建字0068号2012年9月28日建设工程规划许可证2012规(房)建字0082号2012年11月09日2012规(房)建字0091号2012年12月13日建设工程施工许可证2013施建字0634号2013年9月27日2013施建字0635号2013年9月27日2013施建字0636号2013年9月27日二期项目国土证京房国用(2013出)第00056号2013年3月26日土地性质商业综合京房国用(2013出)第00057号2013年3月26日土地性质商业综合京房国用(2013出)第00058号2013年3月26日土地性质商业综合项目概况16销售计划一期中国文化传媒中心（写字楼+公寓）地上面积约12万平方米全部销售，预计2014年10月取得预售证，实现销售回款。目前已有2家机构签订了购买协议，签约面积5万平米，单价为1.2万元/平方米，其余7万平米售价暂定为1.4万元/平方米起，预计总销售收入17.5亿元。一期文化金融中心（酒店）总建筑面积5万平方米整体销售，预计2014年10月取得预售证，实现销售回款。目前已签订购买协议，单价为1.98万元/平方米，预计总销售收入9.96亿元。二期项目总建筑面积28万平方米，预计2014年底或2015年初可达到预售条件。售价暂定为1.5万元/平方米起，2015年1季度开始销售，2017年2季度销售完毕，预计总销售收入36.4亿元。项目概况17项目投资分析北京文化硅谷项目一期二期总投资约57亿。可售面积约37.82万平方米，包括一期写字楼、公寓、酒店、二期企业园。预计总销售回款约为64亿元，足够覆盖项目建设资金投入。截至2013年12月31日，项目已签订意向销售协议金额约16亿元，预计信托计划存续期可继续实现销售回款约35亿元，保障信托本息安全退出。一期项目预计在2015年底前实现整体开业。神州百戏演艺中心为持有经营物业，其中的商业物业出租、剧场、剧院、演艺宫每年将产生稳定的经营收入。项目概况18项目土地潜力根据房山区长沟镇政府出具的说明，目前房山区长沟镇土地拆迁成本已达到300万/亩。本项目土地成本较低，存在较大溢价空间。序号土地位置土地面积成交价土地性质成交时间合计建设用地代征地总价单价亩亩亩万元土地面积(万元/亩)本项目土地一期北京市房山区长沟镇中心区CG-076等地块233.73172.1961.5436,160154.71F3其他类多功能用地2012-3-27二期房山区长沟镇CG-051等地块336.60258.5178.0927,01080.24F3其它类多功能用地2013-1-24房山区周边土地1北京市房山区拱辰街道办事处及长阳镇09-03-12地块68.2349.8918.3455,300810.51商业金融用地2013-7-192北京市房山区良乡镇17-01-03、17-01-04地块118.2946.1372.1653,709454.04C2商业金融用地2013-4-83北京市房山区阎村镇04-0084地块145.04111.3733.6763,000434.35二类居住用地2013-2-284北京房山区窦店镇01-0050、01-0055地块112.4891.3921.0946,000408.94二类居住用地2013-1-245房山区良乡高教园区58.1251.176.9535,850616.81文化娱乐用地2011-12-21项目概况19项目风控措施信托计划持有项目公司100%股权。项目土地及在建工程全部质押至信托计划名下，抵押物足值。北京文化硅谷实际控制人韦俊康提供无限连带责任担保。目录203.合作方简介融资方概况北京瑞鑫安泰创业投资中心成立于2008年2月，注册资本3.1亿元人民币。下辖北京神州百戏文化产业有限公司、北京华嬉云游文化产业有限公司等22家全资、控股企业。公司于1994年涉足房地产行业，先后在山西、北京等地开发建设地产项目。曾成功开发建设北京韦伯豪家园、韦伯时代中心、中国第一商城和泰达时代中心等高品质房地产项目，获取收益的同时积累了丰富的地产开发的经验和相关资源。2008年初，成立北京瑞鑫安泰创业投资中心，将企业发展的重心转向文化产业，四年多时间花费了6亿多人民币聚集整合文化资源、策划设计文化产业项目，最终提出了兴建“北京文化硅谷”。21韦伯豪花园泰达时代中心项目方概况实际控制人韦俊康烟台聚合商贸有限公司北京双和竣泰投资有限公司北京瑞鑫安泰创业投资中心何园51%吕茂本24%25%北京市神州百戏文化产业有限公司100%北京华嬉云游文化产业有限公司北京瑞鑫安泰创业投资中心是北京文化硅谷的策划者和投资人。神州百戏和华嬉云游均为北京文化硅谷的项目公司和操作平台。何圆先生和吕茂本先生均为韦俊康先生指定的股权代持人，项目实际控制人为韦俊康。22融资方概况实际控制人韦俊康曾成功开发建设北京多个高品质房地产项目，获取收益的同时积累了丰富的地产开发的经验和相关资源。北京瑞鑫安泰创业投资中心通过设立、收购、兼并、重组，拥有多家全资、控股或实际控制的公司。在整合、构建文化企业之间的合作能力上积累了丰富的经验。总裁王修德丰富的集团公司领导工作经验和公司运营管理经验副董事长黄平影视传媒方面拥有许多的人脉资源（熟识100多家电视台的领导），是管理、资本运作、影视传媒经营和投资方面的专家。2010年1月开始进驻瑞鑫安泰，是北京文化硅谷重要的管理人员。副总裁刘延沛许多国际电视节的总策划、总监和评委，同时也组织实施过大型的文化活动，拥有丰富的经验和资源副总裁于鹏多年从事与文化产业有关的创意、组织工作，具有一定的文化创意综合能力和实战经验，谙熟影视娱乐产品创作规律和演艺市场运作规律23目录244.项目特色及优势打通文化产业上下游链北京首个文化创意产业综合体创新文化旅游产品1234文化与科技高端融合项目特色25文化创意产业发展空间巨大中国人民大学文化产业研究院发布的“中国文化消费指数”（2013）显示：目前，我国文化消费者潜在文化需求未得到有效满足，文化消费存在着巨大的市场空间。从各项指标来看，北京地区文化消费能力与意愿都较为强烈，未来文化创意产业发展空间巨大。项目特色——北京首个文化创意产业综合体北京上海浙江广东天津江苏福建山东重庆湖北系列193.785.674.870.469.368.167.363.963.763.5020406080100文化消费环境分指数广东山东四川北京山西河北安徽上海重庆江西系列193.290.585.684.68482.882.882.482.381.6747678808284868890929496文化消费水平分指数上海江苏北京天津安徽广东四川江西山东浙江系列199.385.482.281.580.780.480.179.779.578.7020406080100120文化消费能力分指数上海北京天津广东江苏山东山西浙江四川重庆系列18684.580.580.379.979.579.478.677.877.3727476788082848688文化消费综合指数26项目特色——北京首个文化创意产业综合体