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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2015/6/30二期展示区打造建议本报告是严格保密的。2•销售中心外立面昭示感、仪式化、震撼感•销售中心内部宽尺度、巧妙分区、黑房洗脑、豪宅元素嫁接•销售动线曲折、仪式感、宽景观展示、样板房奢侈品牌嫁接•服务细致化、品牌物业管理模式提前进场•会所设施极致奢侈化，会所向富豪俱乐部转型•园林景观最大化，视野极致化•专业化物业服务，一条龙尊贵保姆式服务•公共空间体验：主入口、停车场、电梯厅、电梯•室内空间体验：大厅、卧室大尺度，景观资源最大化•生态智能体验：隔热降噪、智能安防系统、一卡通城市豪宅体验KPI豪宅品质体验提升轨迹销售体验日常体验休闲体验本报告是严格保密的。3极致体验操作流程销售体验•销售中心外立面昭示感、仪式化、震撼感•销售中心内部宽尺度、巧妙分区、黑房洗脑、豪宅元素嫁接•销售动线曲折、仪式感、宽景观展示、样板房奢侈品牌嫁接•服务细致化、品牌物业管理模式提前进场销售体验日常体验休闲体验本报告是严格保密的。4展示区打造原则及百悦尚城展示区打造范围2提升项目档次，提速销售13扬长避短，提高销售价格合理安排展示路线有故事，有内涵，认可度高41.商铺及前广场包装2.售楼处包装3.园林整改建议4.样板房设计风格建议5.物业管理提升建议本报告是严格保密的。51.商铺及前广场包装本报告是严格保密的。6前广场现状：绿化丰富，铺装平整，但较为单调、呆板，氛围营造不足。销售中心处有部分休闲桌椅，但商铺附近没有，氛围一般。前广场没有明显的导视牌，昭示性不足。门口导视：建议增强门口导视昭示性，将销售中心导视牌移至路边。氛围包装：商铺增加氛围包装，强化休闲、繁华的商业氛围展示包装应加强导视系统及氛围包装现场情况本报告是严格保密的。7销售中心导视：增加项目销售中心大型导视牌，增强项目昭示性商业街导视：增加商业街特色标示性门牌或路牌，锡商业街名称，突出商业氛围。商业街内部导视：路边增加特色导视系统，明确小区入口、商业街方向、业态分布等，增强商业氛围。导视系统本报告是严格保密的。8增加商业门牌，更换商业相关、调性统一的路旗外场标示本报告是严格保密的。9商业街增加风情休闲桌椅，颜色艳丽的花箱、花车等，烘托休闲氛围软性包装本报告是严格保密的。10商铺门头按商业业态分布特征，增加示意性门头，注意美感商铺门头本报告是严格保密的。11橱窗以实物进行包装，展示浓郁商业氛围橱窗包装本报告是严格保密的。12橱窗以实物进行包装，展示浓郁商业氛围橱窗包装本报告是严格保密的。132.售楼处包装本报告是严格保密的。14人为设计看楼流线，影音室成为潮流，高科技产品运用愈加广泛受营销需求及技术升级影响，东莞市场售楼处打造形势日新月异模仿香港房地产展示流程以及深圳幸福里成功模式，东莞售楼处越来越倾向于将售楼处人流动线付诸高度设计，使客户在封闭空间内及固定流程内最大限度接受项目信息。影音室成为新兴售楼处必不可少的一项设施，高科技产品如24小时实时监控视频、机器人等元素运用愈加广泛售楼处发展趋势本报告是严格保密的。15空间感强，硬装档次感强，软装陈旧，无影音室功能分区需升级，沙盘需要更换空间：售楼处布局方正，入口处挑高，空间感强，气派、舒适度高，但卖压形成能力较弱功能分区：入口既沙盘，洽谈区、资料区、吧台、接待台分布四周，签约、财务室、经理室等在二楼，功能分区较为合理，但总体缺乏流线设计，无影音室，功能缺失装修：硬装以石材为主，较为高档，软装陈旧，家私、沙盘均西药更换售楼处现状挑高洽谈区（非挑高）区域模型儿童游乐场接待台资料架入口沙盘吧台楼梯售楼处一层平面图本报告是严格保密的。16由于三期售楼处将另外设置，本售楼处仅作为二期营销过程使用，营销周期较短，营销档次需求不高，故需进行成本控制，不宜做高额投入调整售楼处流线及功能分区，重软装清硬装增加影音室更换陈旧家私、软装，更换沙盘售楼处整改要点挑高洽谈区（非挑高）区域模型儿童游乐场接待台资料架入口沙盘吧台楼梯现售楼处一层平面图本报告是严格保密的。17流线重新设计，增加影音室、站岗台、隔离带功能区设置如图所示入口处增加站岗台，销售人员轮值站岗，并设置隔离带，将看楼路线设定并固化为为入口-区域模型-影音室-沙盘-洽谈区-样板房展示区。隔离带建议设置为玻璃或低矮屏风、花架等设施，不影响售楼处空间感、档次感影音室设置在非挑高区域，以便做成封闭空间，为售楼动线必经之路功能分区调整方案挑高洽谈区（非挑高）水吧区域沙盘资料架入口沙盘站岗影音室看楼路线楼梯及参与性水景隔离带调整后售楼处一层平面图隔离带吧台本报告是严格保密的。18高级音响系统，一般视频系统，舒适装修音响系统：建议购置高质量音频系统，后续三期售楼处或其他地方可持续使用。视频系统：可采用投影技术或电视屏幕，处于成本控制，也可采用大型等离子电视或LED电视装修：需要具有一定隔音效果。凸显项目尊贵感和档次感，打造舒适空间，重软装、轻硬装，建议采用舒适按摩椅，让客户在放松状态下接受项目信息。影音室打造本报告是严格保密的。19隔离带要与售楼处装修风格吻合，以保持统一调性高度以不阻挡视线为准，以突显销售中心空间感隔离带本报告是严格保密的。20售楼处洽谈桌椅需要更换，建议更换为现代感强、品质感高、舒适度高的沙发及茶几家私更换本报告是严格保密的。21数量：1块内容：以总部经济规划为主题，体现项目未来价值。同时强调交通便利性。形式选择：壁挂式，即悬挂于项目墙壁上，周边采用木艺边框，突出体现项目；面积/比例：整体模型面积约6M*5M，比例约1:600；项目设置：突出体现本项目，项目楼梯采用水晶柱状设置，加灯光闪烁，其余建筑可采用统一色调的柱体表示，同时为突出项目区域，通过比例适当调整突出项目的大盘优势；展示项目区域与南城中心区之间的一体性，体现项目到达城区、深圳、广州的交通便利性。道路：以东莞大道为整个模型的中轴线，突出项目区域交通优势，东莞大道形成一条光带闪烁，给客户直观的印象，道路名采用灯光字形式，方便客户确定楼盘位置；灯光：灯光效果以柔和白光为主，可分区域、道路、楼盘进行闪烁；其他说明：区域指北方向针、常规说明牌等。区域模型本报告是严格保密的。22表现内容：关键点：尊贵、大气、水流潺潺声、鸟鸣声显示范围：小区及周边道路、园林和配套（主要突出项目二期，一期、三期楼栋表现为水晶墩）。制作要求：总体要求：尊贵、大气、酒店式社区大盘的主题概念。尊贵、大气，选择品质高档材料制作。形式选择：建议采用异形小区模型，如底座带弧度或呈椭圆状，已体现项目高端品质。面积/比例：模型总体面积约4M*5M，高层楼栋高约0.8M，小高层高约0.6M，比例约1:100，内部园林水系的比例适当放大，建筑的比例适当调小，以营造小区园林水系及低密度的感觉；故建议园林比例为1：80，楼体比例为1：100（实际尺寸请模型公司根据实际情况建议）；灯光设置：灯光系统可分道路、园林、楼栋等闪烁，同时楼栋灯光分奇数层、偶数层闪烁；底座以高档实木或大理石等高档材质作为底座（或可沿用一期底座），周边打灯；室外包括道路、小区路等路灯，地灯应设置灯光，形成良好的夜景；小区环境：小区环境要尽可能逼真，突出注意水体的处理，通过灯光及材质运用，突出水体部分。围栏：模型地台高度60公分，采用透明玻璃护栏，台面约20公分宽；建筑单体：注意阳台、窗体、建筑构件等细节的处理，保证外观颜色的和谐，空中内庭院和入户花园要布置一定的绿色植物模型，内部要安装灯光；特殊效果：利用多媒体手段制作情景模型，展示项目在不同自然条件下的别样风情（如白天、夜晚、云雾缭绕等）；标注：用标柱标明楼体栋数（或名称），方便客户辨认；小区模型本报告是严格保密的。233.园林整改建议本报告是严格保密的。24一期园林现状及整改建议优点：树种丰富、绿化层次分明，园林舒适度高，凉亭、小桥、溪流水景等元素应用，提高园林观赏价值不足之处：水体清洁度不足，较为浑浊，草皮维护程度不足。园林小品较少，参与度及趣味性不强；导视陈旧，需要更换。整改意见：清洁水体，如成本不高建议池底铺设卵石，增加水体透明度；加强草皮维护；适当增加园林小品、雕塑等，增加园林仪式感和趣味性；设置调性统一的导视系统。一期园林本报告是严格保密的。25更换统一导视系统现状：样板房导视牌破损、破旧，路标导视形状各异，不够统一，美观度不足。整改方向：样板房导视牌更换，路标导视牌统一调性，用同一款式制作小区内部所有导视牌。一期园林本报告是严格保密的。26保持水体清洁，常换常新现状：园林水景水体浑浊，池底污垢较多，给客户维护不足、容易滋生蚊虫的印象，影响社区形象。整改建议：园林水景水常换常新，保持水体清洁度、透明度，成本可控的前提下建议池底铺设卵石，放养观赏性鱼类，草皮更新。一期园林本报告是严格保密的。27增加雕塑小品，体现仪式感及审美情趣现状：园林缺少小品、雕塑，仪式感、趣味性以及参与性相对较弱，看楼过程难以营造关注点。整改建议：适当增加趣味性雕塑，增强园林趣味性、仪式感，在销售动线上营造关注点。一期园林本报告是严格保密的。28设计评价：元素丰富，参与性、舒适度高，具有一定景观价值水景、园林小品、参与性设施、泛会所设计等元素全面运用，园林较为丰富，功能全面。广场、泳池、休闲座椅、图书馆等参与性设施较多，较为全面，参与度高。绿化率较高，树种丰富，公共空间运用度较高，舒适度高。二期园林本报告是严格保密的。29遗憾之处：从营销的需求来看，园区缺乏主题，组团特征不强，入口仪式感不足，旱地喷泉成本高、效用低项目设计为德式风格，主打公园里的城市，但符号化元素较少，主题性、风格性不强，客户理解难度较大，缺少营销噱头。组团特征性不强，记忆点不足。主入口规模小，设计感不强，仪式感不强。旱地喷泉维护成本高，参与度较低，前期营销作用不大。二期园林本报告是严格保密的。30园林亮点包装方式：优化展示区、与销售动线紧密结合，差异化形象、明确主题从营销角度，除了实用性强、舒适度高等基本原则外，园林设计需要注意以下几个点：优化展示区：将项目最具亮点的部分在展示区全面展示，并且将所有亮点与销售动线紧密结合，以利于在营销过程中实现价值最大化。明确主题，差异化形象项目需要明确的主题性，组团主题明确，便于记忆与传播，且主题应以符号化的实体景观在园林中得以体现，在竞争市场中树立差异化形象。二期园林本报告是严格保密的。31看楼动线样板房设置：如图所示，综合考虑展示区域与看楼动线关系，样板房初步规划分别甚置于24栋1套，25东1套，28栋2套。具体样板房设置后续根据营销需要确定，看楼动线：由售楼处出发，通过一期、二期交界处，经过泳池部分，抵达样板房优先展示区：泳池及周边配套园林、主入口、第一批推售单位部分园林为优先展示区二期园林园林优先展示区样板房位置看楼动线一期、二期交界处本报告是严格保密的。32强化主题：鲜明特征的组团打造、贴合德国风格的具象雕塑体现项目风格项目主题：以鲜明德国元素打造项目主题，分别以啤酒、汽车、足球三大元素命名项目三大主题广场，水景以德国最大的湖泊“博登湖”命名，楼王架空层泛会所则分别以格林童话（儿童世界）、法兰克福（电影主题）、慕尼黑之家（运动主题）命名。入口啤酒广场汽车广场博登湖足球广场慕尼黑之家法兰克福格林童话世界主题水景主题广场大堂泛会所二期园林本报告是严格保密的。33入口亮点打造：前广场花色硬质铺装，扩大入口范围异型大门设计，体现差异化亮点打造方向：仪式感、特色强，体现项目形象限制条件：入口尺度较小，很难再规格上实现突破，体现仪式感；入口处车行、人行出入口在一起，受中间车库入口处限制，景观打造难度大。亮点包装方法：入口前广场部分纳入入口部分共同打造，最大化体现入口视觉效果；异型大门设计，体现差异化形象。旱地喷泉及光影广场因成本高、营销价值不大，建议取消，打造雕塑主题广场二期园林本报告是严格保密的。34入口亮点打造：入口啤酒广场，啤酒桶雕塑、啤酒瓶景观墙入口广场以德国著名特产——啤