海南经济特区物业管理条例

海南经济特区物业管理条例(2010年7月31日海南省第四届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过)第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，改善生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本经济特区实际，制定本条例。第二条本经济特区内住宅区物业与非住宅区物业管理及相关监督管理活动适用本条例。在本省经济特区以外其他区域的物业管理，参照本条例执行。第三条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第四条省人民政府住房和城乡建设行政主管部门对本经济特区的物业管理活动进行管理、监督和指导。市、县、自治县人民政府应当建立物业管理联席会议制度，协调处理物业管理的重大问题。市、县、自治县人民政府物业管理主管部门对本行政区域内的物业管理活动进行管理、监督和指导。规划、城管、环卫、物价、财政、公安等相关部门按照各自职责，共同做好物业管理有关工作。街道办事处、乡镇人民政府应当协助物业管理主管部门对物业管理活动进行管理、监督和指导，调解物业管理服务纠纷。居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作。第五条物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，负责制定并监督实施物业服务规范，督促物业服务企业诚信经营和服务，促进行业健康发展。第二章业主、业主大会和业主委员会第六条依法登记取得或者根据物权法的有关规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。业主在物业管理活动中的权利、义务按照法律法规的规定和管理规约、物业服务合同的约定执行，但不得以放弃权利为由不履行义务。第七条市、县、自治县人民政府物业管理主管部门应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素具体划定物业管理区域的范围。第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第九条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约；（二）选举业主委员会或者更换、罢免业主委员会委员；（三）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建物业共用部位、共用设施设备；（七）改变共有部分的用途；（八）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；（九）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用；（十）申请合并或者分立物业管理区域；（十一）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款第十项规定的事项，应当分别征得相关物业管理区域内三分之二以上业主的同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。决定第一款第六项、第七项和第十项规定的事项，应当依法办理有关手续。第十条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。业主书面意见征集、统计办法和存档期限由业主大会决定。本条例第九条第一款第一项、第二项、第六项、第七项和第十项规定的事项不可以采用书面征求意见形式。第十一条物业管理区域符合下列情形的，应当召开首次业主大会会议，选举业主委员会：（一）房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上；（二）已交付使用的30%以上业主书面联名向所在地人民政府物业管理主管部门提交筹备召开首次业主大会会议和成立业主委员会、并已推选业主代表组成首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）的报告。物业管理主管部门自接到报告之日起10日内进行审核并公告筹备组成员名单。筹备组自公告之日起正式成立。物业管理主管部门对召开首次业主大会会议和成立业主委员会应当予以指导和协助。第十二条物业管理区域房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当在30日内报告物业所在地人民政府物业管理主管部门；物业服务企业、业主也可以向所在地人民政府物业管理主管部门报告。物业管理主管部门接到报告并经核实后，或者在管理过程中已知物业管理区域房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的，应当在物业管理区域内的显著位置向业主公告。物业管理主管部门不依照前款规定公告的，不影响业主依照本条例第十一条第一款第（二）项的规定提交有关报告。第十三条分期建设的物业管理区域，首期完成建设，房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到当期建筑物总面积50%以上的，也可以依照本章有关规定筹备首次业主大会会议和设立业主委员会。后续各期分别完成建设，房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到当期建筑物总面积50%以上，且当期已交付使用的30%以上业主书面联名向所在地人民政府物业管理主管部门提出要求重新选举业主委员会的，原业主委员会自行终止，并由现有全体业主按照本章有关规定重新召开业主大会会议、选举业主委员会。第十四条筹备组应当在成立后90天内完成下列筹备工作，并于首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域内的显著位置向业主公告：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容；（二）确认业主身份及其在业主大会会议上的投票权数；（三）提出首届业主委员会委员候选人名单；（四）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；（五）其他筹备工作。业主在业主大会会议上的投票权数按其拥有的专有部分面积计算，每平方米为1票，不足1平方米的不计算。第十五条首次业主大会会议应当对下列事项进行表决：（一）选举产生业主委员会；（二）管理规约草案；（三）业主大会议事规则草案；（四）需要由业主共同决定的其他事项。第十六条首次业主大会会议选举产生业主委员会但没有表决通过管理规约草案和业主大会议事规则草案的，业主委员会成立后，应当依照国家和本省有关规定修改管理规约草案和业主大会议事规则草案，并提交业主大会会议表决。管理规约草案和业主大会议事规则草案未经业主大会表决通过的，业主委员会不得行使前款规定以外的职权。第十七条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）草拟管理规约和业主大会议事规则的修订草案；（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）监督业主和物业使用人遵守法律法规和管理规约；（六）法律、法规和业主大会赋予的其他职责。前款所称物业使用人，是指物业的承租人以及业主之外的其他实际使用物业的人。第十八条业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、能模范履行业主义务和有一定工作能力的人员担任。业主委员会委员由业主大会从业主中选举产生，每届任期三至五年，可以连选连任，具体任期由业主大会议事规则规定。业主委员会主任、副主任由业主委员会从委员中推举产生。第十九条业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担，经费的筹集、管理和使用由业主大会决定。业主委员会应当每半年在物业管理区域的显著位置公布工作经费的使用情况，接受业主监督。第二十条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料向所在地人民政府物业管理主管部门备案：（一）业主委员会成员名单及相关资料；（二）召开业主大会会议的有关原始资料；（三）管理规约、业主大会议事规则；（四）业主大会决议的其他事项。前款所列备案事项发生变化的，业主委员会应当在30日内办理备案变更手续。第二十一条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：（一）因物业所有权转让、赠与、灭失等原因不再是业主的；（二）因疾病或者其他原因丧失履职能力的；（三）连续两年每年常住物业管理区域的时间不足半年的；（四）以书面形式提出辞职，业主大会或者业主委员会接受的；（五）依法被判处有期徒刑以上刑罚或者被劳动教养的；（六）法律、法规及业主大会议事规则规定的其他情形。业主委员会委员职务终止的，业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置公告，并可接受业主查询。第二十二条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会三分之一以上委员或者20名以上业主提议，可以召开业主大会会议决定是否罢免其委员职务：（一）不履行业主义务且拒不改正的；（二）不履行委员职责的；（三）侵犯其他业主合法权益的；（四）在物业管理活动中谋取私利的；（五）其他不宜担任业主委员会委员的情形。业主委员会委员职务被罢免的，业主委员会应当在物业管理区域内的显著位置公告，并可接受业主查询。第二十三条业主委员会任期届满前6个月，应当在书面报告所在地人民政府物业管理主管部门后，组织换届选举。业主委员会任期届满未完成换届选举的，按照首次业主大会会议召开的规定，重新选举业主委员会。业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。第二十四条业主委员会应当在任期届满后3日内，移交有关业主大会、业主委员会的财物、文件资料、印章等。已经完成换届选举的，应当移交给新一届业主委员会；未完成换届选举的，移交给所在地人民政府物业管理主管部门代管。第二十五条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，所在地人民政府物业管理主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求所在地人民政府物业管理主管部门依法处理或者向人民法院提起诉讼。第二十六条市、县、自治县人民政府可以根据实际需要，决定由街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会履行本章第十一条、第二十条和第二十五条规定的职责。第三章物业管理服务第二十七条住宅物业的前期物业管理，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地市、县、自治县人民政府物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。具体办法由省人民政府制定。第二十八条一个物业管理区域应当由一个物业服务企业提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。分期开发的物业，前期建成部分已确定物业服务企业的，后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业服务。第二十九条建设单位在物业竣工验收合格后90日内，应当将下列材料报所在地人民政府物业管理主管部门备案：（一）物业建设项目的各项批准文件；（二）各类建筑物、场地、设施设备的清单；（三）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等其他竣工验收资料；（四）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；（五）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（六）其他相关资料。物业管理主管部门应当将前款备案材料建档并保存。第三十条业主委员会成立后，建设单位应当将本条例第二十九条规定的备案材料提供给业主委员会。业主委员会应当向业主大会选聘的物业服务企业提供物业管理服务所需的资料。业主、业主委员会、物业服务企业可以到物业管理主管部门复印、查阅相关资料，物业管理主管部门应当为其提供服务。第三十一条建设单位在向业主交付物业前，应当对物业服务用房、业主委员会用房、共用场地、共用设施设备安装独立的水、电等计量器具。第三十二条建设单位应当在物业管理区域内按照不少于物业管理区域建筑物总面积2‰的比例配置物业服务用房，但最低不少于50平方米，最