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房地产的春天与成就共享湘渝川赣区域CONTENT目录引言春天在哪里春天里的成就共享宜春、广元项目分享321如果有100万投资房产，房价将在一年中从1万/㎡涨到3万/㎡，请问可以从中获利多少？引言方案一自有资金购入价值100万房产1年后房产升值价值300万利润：200万引言100万现金投资100平米房产，一年后获利200万。方案二利润：400万-自有资金100万银行贷款100万+1年后房产升值价值600万偿还银行贷款100万首付50%，投资200平米房产，一年以后获利400万。引言方案三引言自有资金100万半年后房产升值价值400万利润：500万+购入价值200万房产-偿还银行贷款100万银行贷款100万自有资金300万房产半年后银行贷款300万+自有资金300万房产升值价值900万-偿还银行贷款300万首付50%投资200平米房产，涨到2万时出售，获利200万，此时自有资金300万，再以50%的首付，可购买300平米的房产，涨到3万时出售，又获利300万。总共获利500万。获利的秘密1、杠杆的作用，同样的资本投资的房产越多带来的效益越大，1元钱做10元钱的事情；2、在杠杆的作用下，加快资金周转使得过程中的获益转变为资本再次投入创造更多的收益。引言房地产开发中的杠杆•一高层项目楼板价1000元/M2，开发总成本5000元/M2，其中土建成本约1200元/M2。土地款100010001000土建成本12001200400可售投入成本占开发总成本比例100%44%28%可售时投入成本500022001400主体封顶开售现房销售主体1/3开售一、春天在哪里预售制度是房地产行业最好的杠杆！只要不变，房地产行业就永远是春天！一、春天在哪里房地产开发经营的关键要素1、如何在当前的资本状态下运用杠杆获取更多的土地储备预售土地款工程款一、春天在哪里快速开发快速销售2、快速开发加速资金周转将账面利润转化为资本，为杠杆加力，进一步扩大土地储备什么样的项目是好项目？一、春天在哪里:如何去评判项目利润自有资本投资回报速度自有资金年化收益率•杠杆效应土地款项分期支付，尽可能多的晚支付部分免交或者缓交开发报建费工程垫资，晚支工程进度款，变相融资•快速周转做好开工前置计划，做到拿地即开工争取更优的预售条件，早开盘预售快速开发，提高资金周转速度一、春天在哪里:如何去操盘是房地产在春天里种下的希望！如何在秋天收获希望的果实？二、春天里的成就共享标准化快速开发成就共享恒大标准化管理模式二、春天里的成就共享集团人力资源中心工程管理中心设计院招投标中心地区公司1地区公司2地区公司3计划管理中心行政人事部行政人事部行政人事部工程部招投标部总工室综合计划部工程部工程部总工室总工室招投标部招投标部综合计划部综合计划部恒大标准化模式3.管理标准化1.组织标准化恒大标准化模式集团负责标准的制定和审核地区公司负责执行产品标准化1.组织标准化恒大标准化模式集团人力资源中心工程管理中心设计院招投标中心地区公司1地区公司2地区公司3计划管理中心行政人事部行政人事部行政人事部工程部招投标部总工室综合计划部工程部工程部总工室总工室招投标部招投标部综合计划部综合计划部人力模块标准化恒大标准化模式管理标准化2.产品标准化展示区六大元素：大门、综合楼、体育馆、标志塔、人工湖、楼栋恒大标准化模式管理标准化产品标准化大门恒大标准化模式管理标准化产品标准化综合楼恒大标准化模式管理标准化产品标准化体育馆体育馆恒大标准化模式管理标准化产品标准化人工湖标志塔集团人力资源中心工程管理中心设计院招投标中心地区公司1地区公司2地区公司3行政人事部行政人事部行政人事部工程部招投标部总工室综合计划部工程部工程部总工室总工室招投标部招投标部综合计划部综合计划部恒大标准化模式-设计标准化3.管理标准化计划管理中心设计管理标准化恒大标准化模式集团负责设计方案的确定和设计标准（如外立面、平面布局、含钢量）、技术规范等制定地区公司做扩初及施工图设计①资金回笼更快别墅：C=0.6，售价10000，开盘去货率70%，土地100亩•开盘资金回笼=100*667*0.6*10000*70%=280，140，000•高层洋房：C=3，售价5000，开盘去货率40%，土地100亩•开盘资金回笼=100*667*3*5000*40%=400，200，000做精装修高层的好处4.做高层精装修的好处②现金流更优•别墅基准工期一般11个月•高层（以26层为例）基准工期20个月左右•恒大基准工期30个月③精装修实际上是向业主融资做精装修高层的好处三、宜春、广元项目分享（一）、项目概况宜春、广元项目分享宜春项目分享宜春碧桂园宜春项目分享高层鸟瞰图宜春项目分享•首期摘牌99.8亩，规划容积率3.0，总建面积23.45万M2.杠杆利用•价款1.5亿元，两期支付摘牌支付7500万，一年之内再支付7500万。（70万一亩包干，挂牌价150万/亩，超过部分除六金外全部返还）•与政府商定，首期支付7500万已全部返还3000万作为土地储备资金返还，4500万返还共管账户•±0即可预售宜春项目分享•快速周转2013年3月12日摘牌，摘牌即开工,目标6月30日对外开放，开盘工期3.5月基准开盘工期6个月，提前2.5月宜春项目分享宜春项目分享广元项目分享广元项目分期开发示意图广元项目一期鸟瞰图•广元项目•规划用地1200亩，总体容积率2.0，首一期摘牌231亩，容积率2.33，总建面积约41万M2.土地价格100万/亩。杠杆利用•签订出让合同支付60%，半年内支付剩余40%。•争取±0即可预售快速周转•摘牌时间2013年4月9日，摘牌即开工•目标8月1号对外开放，目标工期3月零10天广元项目分享宜春项目（已开工52天）7天公司注册完成10天通过规委会会所三层结构部分完成广元项目（已开工17天）12天通过规委会宜春、广元项目最新阶段成果宜春、广元项目最新阶段成果会所三层主体结构（二）、项目快速推进主要因素宜春、广元项目分享1、内外领导的大力支持政府部门的积极配合公司领导的大力支持—主席的正确领导——成就共享，为大家指引了方向—莫总及集团各大中心的大力支持—黎总及区域各部门的积极配合宜春、广元项目分享宜春、广元项目分享蒋市长了解项目规划黎总多次视察指导宜春、广元项目分享•合理超前的目标•重大节点倒排计划、专项计划、月度计划管理办法•紧凑合理的倒排计划•全面细致的专项计划（会所、样板房、商业、园林、图纸、合约、采购等）•量化可监控的月度计划•实时监控、提前预警---每日项目协调会、周例会、计划小组实时监控•重大节点倒排计划、专项计划及月度工作计划管理制度.doc•宜春高层计划体系、广元项目计划体系宜春、广元项目分享计划—适度超前，目标分解，压力传递2、合理的计划管理体系和施工方、监理方一起加班制定计划宜春、广元项目分享多项目一起评审倒排计划、专项计划和月度计划宜春、广元项目分享3、团队建设•每周日下午为团队文化建设时间，全体项目人员参与活动•篮球比赛、我是歌手等丰富的文体活动宜春、广元项目分享快乐工作，劳逸结合宜春、广元项目分享宜春、广元项目分享4、文化建设•集团文化渗透•区域文化推广出业绩，出作品，出人才••简练的项目文化大干+苦干+巧干事事有着落、件件有回音文化宣贯宜春、广元项目分享宜春、广元项目分享5、积极开展团队学习•组织施工单位现场交底•样板先行•组织施工队伍外出参观管理优秀的工地组织施工单位向优秀项目学习宜春、广元项目分享（四）、图片分享宜春、广元项目分享大干苦干巧干++完美开盘宜春、广元项目分享宜春、广元项目分享脚踏实地努力拼搏宜春、广元项目分享23：00三方现场讨论电梯井流沙处理方案宜春、广元项目分享宜春、广元项目分享志存高远，鼎成大业宜春、广元项目分享愿我们在房地产的春天里都能实现成就共享！感谢聆听