房地产研究论文

南昌大学科学技术学院学士学位论文3密级：科学技术学院SCIENCE&TECHNOLOGYCOLLEGEOFNANCHANGUNIVERSITY学士学位论文THESISOFBACHELOR（2008—2012年）题目：三线城市（宜春）房地产市场存在的问题及对策分析学科部：财经学科部专业：市场营销班级：081班学号：7042708026学生姓名：苏安指导教师：何艳梅起讫日期：2011年12月15日—2012年5月15日南昌大学科学技术学院学士学位论文4目录内容摘要……………………………………………………………………………1Abstract……………………………………………………………………………1一、引言……………………………………………………………………………2（一）研究背景………………………………………………………………2（二）研究意义………………………………………………………………3（三）研究方法和目的……………………………………………………3二、三线城市房地产市场的基本理论……………………………………………3（一）国外研究动态…………………………………………………………3（二）国内研究动态…………………………………………………………4三、三线城市（宜春）房地产市场现状…………………………………………4（一）中国三线城市概述…………………………………………………4（二）三线城市房产发展…………………………………………………4（三）中国三线城市商业地产的特点……………………………………6四、三线城市（宜春）房地产市场存在问题分析………………………………6（一）宜春房地产运行情况…………………………………………………6（二）宜春当前房地产发展现状分析………………………………………8（三）三线城市（宜春）房地产市场存在的问题………………………10五、三线城市存在问题解决对策分析的有效建议………………………………10（一）宜春房地产开发有限公司（正荣）…………………………………10（二）房地产公司对于三线城市的市场产生的影响……………………11（三）三线时代要求市场新解答…………………………………………13七、结论……………………………………………………………………………13参考文献（regerences）……………………………………………………………13致谢………………………………………………………………………….……14南昌大学科学技术学院学士学位论文5三线城市（宜春）房地产市场存在的问题及对策分析专业：市场营销学号：7042708026学生姓名：苏安指导老师：何艳梅内容摘要：房产作为百姓的生存基本，在13亿人口的大国尤为重要，近几年我国房地产市场大热，投资房地产事业的盲从，造成了或者说加剧了不少的社会问题。房地产市场的变化引起了政府的高度注意。为此，政府先后出台了不少房产政策。如今的房地产市场逐渐由卖方市场转变为买方市场，老百姓的住房问题已经尖锐化，单一的市场政策不能抑制房地产市场的畸形发展。政府的政策在短时间和单一的打压下也未必起的了效用。本文首先利用国内外具有代表性的房地产市场研究理论进行概括、总结结合我国当前的房地产市场的现状，对房地产市场的变化与产生的影响进行分析，同时，针对三线城市（特以宜春）为例的特点，针对产生诸类问题的因素出发，提出了一些对三线城市房地产市场存在问题的有效性对策。关键词：房地产市场现状及问题对策Linethree(Yichuncity)realestatemarketproblemsandCountermeasuresAbstract:realestateaspeople'sbasicsurvival,in1300000000thepopulationofthecountryisveryimportant,inrecentyearsourcountryrealestatemarkethot,investmentinrealestatebusinessblindly,causedorexacerbatedbymanysocialproblems.Therealestatemarketchangescausedbythegovernment'sattention.Forthis,governmenthasissuedalotofrealestatepolicy.Today'srealestatemarketisgraduallychangedfromaseller'smarkettoabuyer'smarket,people'shousingproblemhasbeenintensified,singlemarketpolicynottosuppresstherealestatemarketdevelopmentabnormalities.Thegovernment'spolicyinashortperiodoftimeandasinglepressuremaynotplayarole.Firstly,theuseofdomesticandforeignrepresentativeoftherealestatemarketresearch,summarizethetheoreticalconsiderationofourcurrentrealestatemarketsituation,therealestatemarketchangesandimpactanalysis,atthesametime,accordingtothethreelineofthecity(asYichun)asanexampleoffeatures,forthevariouskindsofproblems.Factors,putforwardsomeofthethreelineofthecityrealestatemarketproblemstheeffectivenessofcountermeasures.Keywords:realestatemarketCurrentsituationandproblemsCountermeasure南昌大学科学技术学院学士学位论文6一、引言（一）研究背景房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。随着一二线房地产的起伏波动和政府政策干预，三线城市（宜春）未来房地产的市场研究和预测非常有必要。随着国家宏观调控的日益加紧，北京、上海、深圳等一线大城市，对土地的限制越来越紧，土地资源稀缺，拿地成本加大。房地地产开发商由于利润空间的缩小，不得已把目光投向了经济比较落后的三线城市。三线城市与一线城市相比，其城市基数较低，消费水平较低，存在着巨大的市场潜力和获利空间。特别是一些省会城市，随着城市实力的增长，周边县市人口的涌入以及城市化进程而产生的自住需求相对增多，外地商人投资性购房需求不断增加，等等这些都成为了三线市房产市场不断扩大的动力。就三线城市的房地产发展现状来看，其房地产市场还处于自发无序的发展状态，住宅造型设计还未摆脱传统“火柴盒”式的单调形式，建筑产品风格单一，项目规模过小，相关配套不健全，住宅户型单一等等，随着人们收入的增加，对居住提出了新的更高的要求，同时也为三线城市房地产的发展提供了广阔的空间。目前，许多知名的房地产开发商都已经纷纷转战二、三线城市，诸如保利集团、万科集团、金地集团、复地集团、天源地等等在三线城市都已经开发完成了许多大型的房产项目。鉴于房产在国民经济的重要性以及近些年房地产市场的变化所带来的影响，考虑到三线城市的房地产市场较一二线城市在市场自身调节以及政策反应的滞后性，本文选择三线城市（宜春）房地产市场存在的问题以及对策分析为题来研究。（二）研究意义房地产业作为我国新的经济增长点和国民经济的支柱产业，将会在新世纪面临前所未有的发展机遇和挑战。个体消费者已成为我国房地产市场的消费主体，房地产市场供求关系、消费者需求等方面不断发生变化，引起了国内房地产企业之间的竞争加剧。通过总结和分析一二线城市的房地产市场的变化，研究三线城市（宜春）的房地产市场变化对于引导消费和投资具有重要意义。新房贷政策和新国八条出台后,由于一线城市的购买标准受到严格控制,因此,房价涨幅趋缓,甚至有慢慢开始回落的迹象,而与此同时,二、三线城市的房价却在一路挺进。合理调控二、三线城市的房价,让居者有其屋,对二、三线城市房地产市场的健康发展和经济的可持续发展有重要意义。国家对房地产市场调控不断加深的状况下,依赖行政化的“限购”措施,“北上广深”等传统意义上的一线城市的房价出现了松动的迹象。在流动性过剩和通货膨胀的背景下,局部地区的“堵”的措施必然使得投机资金向其它地方流动限购令出台之后,投机热钱大有转战二、三线城市的迹象。所以研究三线城市房地产市场对于构建良好的市场环境，改善民生具有积极的现实的意义。（三）研究方法和目的本文定位为应用研究，以三线城市（宜春）房地产市场为研究对象，力求理论与实际相南昌大学科学技术学院学士学位论文7结合，运用对比、归纳、演绎等基本方法，综合所学的市场营销、战略管理、经济学、金融学等知识，对三线城市房地产市场的研究与预测，结合一二线城市以及政府的政策干预和投资商的地产投资方向，了解人们的消费心理分析三线城市的房地产市场的发展状况。论文从多角度影响三线城市房地产市场的因素出发，综合演绎三线城市房地产市场存在的问题，以及提出合理有效的建议，使研究成果具有一定的应用价值和创新性。从现阶段我国房地产市场现状来看，促进房地产市场平稳健康发展，价格合理回归，对于改善民生，构建社会主义经济稳定、健康、持续发展具有重要的指导作用。稳定房地产行业过热投资，降低市场泡沫经济是促进经济结构调整和经济增长方式转变、缓解住房压力的迫切需求。本文着力于三线房地产市场的研究与分析，科学合理的提出建议，是统筹区域，统筹城乡发展，建设社会主义和谐社会的需要，同时也给房产行业投机行为转战于三线城市敲了警钟，为构建三线城市健康的、有序的房地产市场提供了良好的理论依据。二、三线城市房地产市场的基本理论（一）国外研究动态关于房地产研究，国外一些著名的学者进行了许多很有价值的探索，形成了许多著名的理论。肖恩（shaw,v.n，1997），住房旧体制的改革与重塑方面，指出受到权力结构、经济条件和社会转变等因素的影响，决策者之间缺乏对改革方向和策略的共识是造成改革进程中政策改变的重要原因。我国自20世纪50年代以来，中国就建立起来了国家住房供应体系，政府完全承担为城市居民承担住房的责任，住房建设被纳入国家建设计划。地方政府和单位从国家预算中获得住房投资，继而分配房产，并且视为一项权利和福利。70年代城市进程加快，政府无力解决供房问题，实行住房商品化和公房自由化改革，然而改革进展缓慢，政策改变频繁。该理论强调政府对房地产市场干预政策的影响。罗森（Ronse）和罗兹（Ross）回归了中国住房改革的政策演变过程，指出中国政府在1994年后就已下定决心提高住房自有率，并为此进行一系列制度性安排，如“安居工程”、住房公积金计划及银行的抵押贷款计划。虽然住房改革和逐渐发展的市场体系已经将住房重新定义成为一种商品，但是大多数的职工仍然继续依靠国家（及其工作单位）获得补助性住房，主要原因是社会上缺乏他们付得起的住房。旧的福利住房如仍然强大有效。洛肯（Logan）及其同事的进一步指出，住房改革的受益者是那些有更高政治地位的人，有更好的社会经济条件的人和那些占有组织资源和权力的单位职工，仅有微弱的证据显示市场化改革改善了原有的社会分层，旧的福利住房体系所带来的不平等通过更种政府运作方式加强。新加坡经济学者、南洋理工大学亚洲研究中心主任陈光炎教授昨天以《升高利润和受挤压的家庭福利》为题目发表演说，他建议说，中国除了建设“社会主义新农村”外，也应该建设“社会主义新城镇”。中国房价近年久抑不下，地方政府的“卖地财政