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网一、地块隐含的三大价值体系：商业地产产业创意产业园网二、产业价值、地产价值和商业价值关系：如果从运作创意产业园的思路出发，本项目地块的各方资源中蕴涵着三大价值体系：产业价值、地产价值和商业价值；这三者关系表述为：以产业概念为主导经营实体，将产业概念做大、做强，形成产业集群效应，来带动和提升地产开发价值与商业经营价值，同时，地产开发与商业经营又需为产业经营提供合理的、优越的、与之匹配的生活、工作、休闲、居住等服务设施，形成产业的”产学研“与居住、消费、一体化的运作模式。网三、本案地块存在的决策因子：宏观市场条件：城市特性的影响；政策的限制因素；创意产业发展基础（人力资源、产业发展、资源整合能力、市场环境及机遇等）；项目自身条件：地块的区域特征及现有资源；交通状况及未来发展；地块体貌特征的影响；定位决策产业定位商业经营地产开发网四、地块面临几个核心问题:1、国家政策上对工业性质地块的限制，未来本案将面临如何入市的问题；具体问题：仅出让使用权、无法按揭；营销推广限制2、未来经营过程中，如何平衡“产业、商业、地产”三者的价值关系问题；具体问题：产业概念嫁接问题；地产开发、商业引进与产业经营的互补关系处理；商业与地产的开发比例；3、区域市场是否具备发展创意产业的基础；具体问题：市场可行性论证：文化产业、科技产业、休闲产业等发展成熟度，以及人力、财力投资力度与相关政策辅助；4、地块的“产业、商业、地产”的价值解析；具体问题：地块自然环境的再造和利用；旧有建筑的包装利用；园区内三大实体的空间布局关系；网一、创意产业园概念：兴起于欧美的创意产业集聚区，是指诸多艺术、设计、广告、公关等以创意为主的个人工作室或服务性公司，集中在一个特色区域，形成多元文化生态和创意服务产业链。关键语：产业集聚区、创意、特色区域、生态、产业链“产业聚合体”集群效应多元产业智慧型产业网二、创意产业的概念：“创意产业”的概念最早发端于英国，又叫创意工业、创造性产业、创意经济等。是指那些从个人的创造力、技能和天分中获取发展动力并通过对知识产权的开发，创造潜在财富和就业机会，以促进整体生活环境提升的产业。通常包括：软件开发、出版、广告、电影、电视、广播、设计、视觉艺术、工艺制造、博物馆、音乐、流行行业以及表演艺术等十三项产业。此外，还包括旅游、博物馆和美术馆、遗产和体育等。网三、国外发展总体特征：朝阳产业产值巨大发展迅速前景广阔创意产业在发达国家提出也不过几年，现今每天为世界创造着高达220亿美元的产值，并以5％的速度递增。在一些创意产业发达的国家，创意产业的增长速度更快，如美国达到14%，英国达到12%。早在2000年，创意产业就已经成为英国的第二大产业，占GDP的7.9%，仅次于金融服务业。在一些发达国家，创意产业在GDP中占有很大比例。数据显示，目前纽约的文化创意产业从业人员占该城市全部工作人口总数的12％，伦敦为14％，东京为15％，而同属国际大都市的上海，其创意产业从业人员只有1％左右。网资料来源：北京国际城市发展研究院数据中心美国到2002年，美国文化-创意产业产值达到5351亿美元，占GDP的比重达到5.24%；创造就业800万个，接近全国总就业人数的6%。英国2002年，创意产业增加值达809亿英镑，成为英国第二大产业；到6月，创意产业雇佣总人数为190万，其后继续增长，成为该国雇用就业人口的第一大产业。韩国2005年韩国的游戏产业市场规模将达到43亿美元。其中网络游戏已经成为游戏市场的主导，占整个市场的62%.手机游戏持续快速发展，增长率达到45%。新加坡2002年创意产业增加值占GDP的2.8%－3.2%。香港2001年创意产业为香港带来461.01亿港币，占GDP的比重为3.8%，就业人员比例达到5.3%。。四、各国发展概况：网五、国内发展概况：中国创意产业的发展模式与发达国家创意经济的形成模式如出一辙。中国一些艺术家们为了潜心创作，将文化艺术机构搬到偏远或荒废的旧厂房内，而这些旧厂房因为融入了艺术家灵感，勾勒出了中国创意产业的雏形。发展模式：旧厂区改造智慧产业机构创意园艺术加工产业整合网国内重点城市发展情况：创意产业园在国内并非完全陌生的新鲜事物，国内许多城市特别是大中型城市或者具备某些产业背景的城市，都在自觉和不自觉地发展这一新兴产业。绝大多数城市先由民间投资，形成一定的发展气候时，再纳入城市产业经济发展规划之列，当地政府并给予适当的政策支持，成为城市经济运营的一个重要领域。北京——6大创意中心，尽显文化魅力被北京市政府列为创意产业的6个中心，多是自发形成再由官方认可的，一度成为朝圣地的798也在其列。文艺演出、出版发行和版权贸易、影视节目制作和交易、动漫和互联网游戏研发、文化会展、古玩艺术品交易6个中心，没人可以质疑北京的创意城市地位，正如没人可以无视北京那众多的高等院校、艺术团体、公司、出版社等等，甚至连数目众多的“北漂”也是其他城市不可求的创意人群。上海——争创“国际创意产业中心”2005年12月6日，首届上海国际创意产业活动周落下帷幕，上海方面宣布近期就将启动18个创意产业集聚区。上海把创意产业作为经济转型的重要战略，未来5年要在6大方面有所突破。上海的眼光不仅仅盯着国内，它的目标是和伦敦、纽约、东京站在一起，成为“国际创意产业中心”。五、国内发展概况：网广州——网络游戏及下游产业为主导人才资源优势：天河区是另外一个城市，来到广州的外地人才聚集于此，从事着广告、影视、媒体、IT等创意工作。具备的产业优势：国家网游动漫产业发展广州基地正式挂牌，天河软件园2004年网络游戏方面的收入占国内网络游戏收入的1/4，国际玩具礼品城带动动漫产业链。区域联动优势：广州还背靠“亚洲创意中心”香港，从这里去香港只要两个小时。深圳——比肩国际的设计人才，未来“创意设计之都”作为中国最崭新的城市，深圳具有全国最年轻的人才资源，也具备最具实验性的标本意义。深圳现在开始看到自己这一点的创意优势，一系列城市主题展览为代表的现代艺术会展即是证明。目前深圳的创意产业主要包括由设计而衍生的系列产业，印刷、动漫、建筑、服装等；在深圳的平面设计人才达2万人，规模居全国前列；近10年来，深圳设计师几乎获得世界所有的顶级设计赛事和国际展览的奖项；深圳的动漫企业达50多家，从业人员千余人，每年为深圳创造2亿元产值。深圳将设立“文化产业专项资金”，对创意产业进行贷款贴息和奖励。深圳的目标是“创意设计之都”。五、国内发展概况：网杭州——视觉艺术设计见长中国美院及浙大的艺术类人才输出，为杭州的设计业发展提供动力。杭州创意产业的标志是该市最大的设计联盟——LOFT49。这片运河边近万平方米的旧厂房汇聚了17家艺术机构，涉及工业设计、室内装饰设计、广告策划、服装设计、环境艺术设计、商业摄影、雕塑、绘画等多个创意领域。成都——数字娱乐消费型城市任何一个网络游戏发展商都不会忽略成都。2004年，成都市就拥有近30万互联网用户，是全国三大数字娱乐城市之一。全国首家网络动漫游戏产业基地在高新区正式投入营运，高新西区则作为国家软件产业基地，诺基亚、IBM、摩托罗拉等国际企业的研发基地纷纷落户成都。在这座娱乐至上的城市，任何有创造性的行业都能在这里找到自己的位置。五、国内发展概况：网六、上海创意产业园介绍及借鉴：上海作为带动长三角、乃至全国经济发展的引擎，在整个国民经济中扮演着举足轻重的角色。同时，她也是许多新兴产业首先崛起的城市。在上海，创意产业园区也不是一个新说法，假如从1999年苏州河畔的“四行仓库”改造算起，已有6年的发展史。继2005年4月首批18家创意产业集聚区挂牌之后，目前正式挂牌的创意集聚区已达50家。在今年举行的商铺展上，就有10个项目近40万平方米的创意产业集聚区参展。而从有关方面透露的信息表明，至2007年，上海将形成70至80个创意产业园区，总建筑面积达到100万至150万平方米。随着创意园的逐渐走热，越来越多的投资者开始嗅到了其中的商机，也想在这巨大的产业链条中分得一杯羹。在刚颁布的《上海市“十一五”规划纲要（草案）》中，服务型经济已被定为上海未来五年发展的重点。作为具有发达的三次产业经济基础的上海，定能在创意产业园的发展步伐上走在全国前列，实现其“国际创意产业中心”的宏大目标。网园区名称建筑面积（㎡）租金（元/㎡·天）入住率产业定位田子坊200003.5100视觉艺术、工艺美术、室内设计8号桥120006100建筑设计、设计咨询、影业制作X2创意空间130003.640数字技术、建筑设计、媒体及艺术静安创艺空间200003.465广告设计、平面设计、影视制作静安现代产业园140002.890建筑艺术、装潢设计、模型制作同乐坊220006～2070艺术创意、时尚会展、娱乐休闲旅游纪念品产业发展中心500003～3.5未知艺术设计、工艺品制作、旅游纪念品虹桥软件园140002.2100软件开发、数字技术、教育培训周家桥120002.890艺术设计、美术摄影、动漫艺术湖丝栈65003～5正在招商广告、影视、传媒、动漫时尚产业园100002.5～3100时尚艺术、服装设计、品牌发布华联创业园98002.620多媒体、软件研发设计逸飞创意街190005～9正在招商文化艺术张江文化科技创意产业基地1000002.590影视制作、游戏软件、动漫制作乐山软件园200002.2100软件开发、数字技术、教育培训M50400002.5～3100当代艺术、广告影视、服装设计工业设计园100002.2～2.898工业设计、产品研发、建筑艺术创意仓库20000495城市规划、建筑设计、环境艺术上海创意联盟产业园125001.370创意设计、办公63号创意设计工场256001.7～2.140建筑设计、平面设计、多媒体空间188300003正在招商研发设计、文化传媒、数字电视制作绿地·阳光园130003正在招商建筑设计、广告设计、影视制作、环境艺术等七、上海部分在建项目介绍：、项目单体面积不大上表可显示出，目前上海在建在筹项目的体量都不大，最大的也仅10万平方米，且还是建筑面积，多数为10000至20000平方米。故，对本案114亩的厂区面积来说，具备了建设创意产业园的空间容量。2、租金水平不高上表中，多数园区的租金水平在3元/平米·天以下，与上海中档写字楼相比，目前上海大多数创意产业园区的租金水平偏低，据相关资料显示，租金水平处在2～3.5元/平方米•天之间，如第一批18家创意产业园区中，如时尚产业园、虹桥软件园、M50、田子坊、周家桥等，目前租金都是这个水平。当然，有些园区由于产业定位、地段等因素，租金水平较高，如位于建国路上的“8号桥”，平均租金达6元/平方米•天，位于余姚路上的同乐坊则达到了6～20元/平方米。同属地段优势不强的本案，在未来的经营上，也会面临短期内投入和产出比例不对称的情况，这便对后期经营思路创新及运作资金链提出了高要求。3、产业定位个性化走差异化之路是任何商业经营的取胜之道，从上表可看出，虽然在产业选择上，某些园区存在重叠，但每个项目都突显一个产业主题概念，只是将相关联的产业进行组合和嫁接。如创意仓库的产业定位包括城市规划、建筑设计、环艺艺术，此三个产业具有