2013年苏州9月份市场月报

苏州房地产市场信息月报|苏州机构2013年09月|2目录页CRIC视点宏观市场土地市场整体市场区域市场3导读页新土改欲打破二元结构征地补偿成难点吴中区提升四大板块城区瞄准“苏州南中心”“退二进三”155亿元项目落户狮山商贸区本月商品房市场供应量增幅较大，成交量上升本月商品住宅供应与成交有所上升，近期开盘以及加推项目增多本月园区、吴中区集中供应与成交，园区成交均价最高PART1CRIC视点5本月关注PART1CRIC视点新土改欲打破二元结构征地补偿成难点鉴于城镇化推进对城镇建设用地的需求，新一轮土改呼之欲出。目前，国土部门已形成关于改革完善土地管理制度的框架建议，有望就土地利用规划城镇建设用地范围以外的经营性集体建设用地的有偿出让、交易方式、收益分配方式等方面做出具体规定。另外，业内传一份事关农村土地改革进程的重要文件已下发至河北、辽宁、吉林等18个省市，按照文件要求，被确定的28个试点市县将于今年8月至9月正式启动农村集体经营性建设用地使用权流转。CRIC点评：新一轮土地改革的核心是盘活土地资源、打破土地二元结构限制。为了适应新型城镇化发展的要求，此次土改的工作重点包括有提高存量用地在建设用地供应总量的比重、扭转城镇建设对新增土地出让收益的过多依赖、建立起有利于存量建设用地盘活利用的制度政策体系等。针对以上土改重点，我们认为提高存量用地比重、以“盘活存量”为主的制度体系，不仅可以提高闲置土地的利用率，减少土地资源的浪费，而且可以增加土地的出让量，满足房地产行业日益增大的土地需求，缓解楼市房价增长过快压力。目前来看，各地积极试水土改，各地的土地改革试验主要还是通过各种手段增加建设用地指标，并未实行集体土地的自由流转，可以分为以下两类：一是整合置换，以重庆（楼盘）“地票”模式和嘉兴（楼盘）“两分两换”模式为代表。通过“以土地承包经营权置换社会保障”和“以宅基地置换城镇住房”的模式，盘活宅基地资源，复耕宅基地，换取建设用地指标。二是盘活资源，以广东“三旧改造”和深圳（楼盘）“集体工业用地流转”模式为代表。通过搬迁、收回等手段将现有工业用地和闲置土地进行优化配置。PART2宏观市场7宏观经济PART2宏观市场GDP—整体经济保持稳定0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%200120022003200420052006200720082009201020112012苏州市历年GDP增长速度走势图苏州宏观经济2012年苏州全市全年实现地区生产总值（GDP）12000亿元，同比增长10%。今年以来，受国内外市场萎缩、要素制约加剧等多重因素的影响，主要指标增速回落，实体经济发展遭遇较大困难，经济运行的波动性、反复性、不稳定性的特点比较明显，目前仍处在筑底企稳、波动上升阶段。总体来看，当前全市经济运行基本面总体保持稳定，随着“稳增长”政策效应的逐步显现，四季度主要经济指标有望回升。8宏观经济PART2宏观市场房地产投资环境—开发投资保持一定增速，整体销售形势较为稳定-40-20020406008.01-0608.01-0708.01-0808.01-0908.01-1008.01-1108.01-1209.01-0209.01-0309.01-0409.01-0509.01-0609.01-0709.01-0809.01-0909.01-1009.01-1109.01-1210.01-0210.01-0310.01-0610.01-0910.01-1211.01-0411.01-0611.01-0911.01-1011.01-1111.01-1212.01-0312.01-0512.01-0912.01-1213.01-0213.01-0313.01-0413.01-0513.01-0613.01-0713.01-08苏州市2008年1月-2013年7月房地产开发及住宅开发投资同比增幅走势图房地产开发投资同比增幅(%)住宅开发投资同比增幅(%)固定资产投资同比增幅(%)-100010020030008.01-0408.01-0508.01-0608.01-0708.01-0808.01-0908.01-1008.01-1108.01-1209.01-0209.01-0309.01-0409.01-0509.01-0609.01-0709.01-0809.01-0909.01-1009.01-1109.01-1210.01-0210.01-0310.01-0610.01-0910.01-1211.01-0411.01-0611.01-0911.01-1011.01-1111.01-1212.01-0312.01-0412.01-0912.01-1213.01-0213.01-0313.01-0413.01-0513.01-0613.01-0713.01-08苏州市2008年1月-2013年7月房屋销售及住宅销售面积累计同比增幅走势图商品房销售面积同比累计增幅（%）住宅销售面积同比累计增幅（%）9宏观经济PART2宏观市场-40-20020406008.01-0308.01-0408.01-0508.01-0608.01-0708.01-0808.01-0908.01-1008.01-1108.01-1209.01-0209.01-0309.01-0409.01-0509.01-0609.01-0709.01-0809.01-0909.01-1009.01-1109.01-1210.01-0210.01-0310.01-0610.01-0910.01-1211.01-0411.01-0611.01-0911.01-1011.01-1111.01-1212.01-0312.01-0512.01-0912.01-1213.01-0213.01-0313.01-0413.01-0513.01-0613.01-0713.01-08苏州市2008年1月-2013年7月房屋施工及住宅施工面积累计同比增幅走势图房地产施工面积同比增幅(%)住宅施工面积同比增幅(%)-100010020008.01-0408.01-0508.01-0608.01-0708.01-0808.01-0908.01-1008.01-1108.01-1209.01-0209.01-0309.01-0409.01-0509.01-0609.01-0709.01-0809.01-0909.01-1009.01-1109.01-1210.01-0210.01-0310.01-0610.01-0910.01-1211.01-0411.01-0611.01-0911.01-1011.01-1111.01-1212.01-0312.01-0412.01-0912.01-1213.01-0213.01-0313.01-0413.01-0513.01-0613.01-0713.01-08苏州市2008年1月-2013年7月房屋竣工及住宅竣工面积累计同比增幅走势图商品房竣工面积同比累计增幅（%）住宅竣工面积同比累计增幅（%）房地产投资环境—开发投资保持一定增速，整体销售形势较为稳定10热点资讯PART2宏观市场吴中区提升四大板块城区瞄准“苏州南中心”吴中城区去年上半年筹建，是“四大板块”中最年轻的板块。今年以来，该板块将目标瞄准“苏州南中心”，提出了“再城市化”的战略。“城区是在原来的农村土地上面发展起来的，城市起点比较低，要建设一个系统的高水平城市任重道远。”吴中城区管委会相关负责人介绍说。因此，当地高标准启动各项规划，先后修编“吴中中心城区控制性详细规划”、“澹台湖地区详细规划”、“苏州南城运河滨水区规划”等规划，完成运河风光带、东吴北路、县前街、蠡墅片区“四大商圈”和“四馆二中心”市民文化广场、澹台湖地区、蠡墅老街、东吴北路宝带路地下空间等重要区域、节点的城市设计，还完成了苏州市“两河一江”吴中段城市环境建设工程规划、澹台湖会议中心建筑设计、高层楼宇灯光设计等一系列规划设计。在这个年轻的区域，“十大产业园”将成为未来产业发展重点，围绕总部经济园、金融商贸产业园、科技创业园、宝带文化产业园、苏州新材料环保科技园、人力资源产业园、节能科技产业园、苏州实体经济电子商务产业园、检测认证产业园和特色商业街区，城区将建设45栋以上、建筑面积200万平方米以上的高层楼宇载体，到2015年将培育出一批税收超千万、超亿元的产业园和楼宇。11热点资讯PART2宏观市场“退二进三”155亿元项目落户狮山商贸区高新区大力实施“退二进三”战略，加快狮山商贸区的提档升级。9月17日，总投资达155亿元的一批重点项目集中开工。省委常委、市委书记蒋宏坤，市委副书记、市长周乃翔以及市领导杜国玲、高雪坤、周伟强、浦荣皋、徐惠民等共同为项目开工培土奠基。在9月17日开工的五个项目中，单个投资规模最大的为龙湖时代天街项目，投资总80亿元，将在原春兰明基地块上打造集大型商业、五星级酒店、写字楼及高档住宅为一体的大型综合设施。投资总额50亿元的金鹰商业广场项目将打造苏州最大、全国领先的标杆百货单体店。而索山公园地下空间将建成交通换乘、餐饮娱乐、休闲购物一站式综合体。蒋宏坤说：“地下空间，这个利用我们要求要更高，能够全部贯通连成一体。”华能分布式能源中心将为狮山商贸核心区提供集中供冷供暖，服务面积达120万平方，年供冷能力约1.5亿千瓦时，供热5500万千瓦时，将在2015年启用，是苏州目前最大的区域能源中心。华能苏州热电公司副总经理张永明告诉记者：“这个项目上去以后，社会效益明显，相当于每年减排了31000吨二氧化碳，每年节水50000吨，电力用量负荷相当于少装一个110kv变电站。”据了解，这些项目将大力推动高新区服务业、商贸业的发展，并大大提升狮山路沿线的整体形象。12热点资讯PART2宏观市场拓宽视野高点定位同里打造世界级古镇区委副书记、代区长沈国芳来到同里镇调研，先后考察古镇综合改造、同里湿地公园规划建设情况，并召开座谈会，深入了解同里今年以来的经济社会发展情况和下一步的发展打算。在座谈会上，沈国芳听取了同里镇对今年以来经济社会发展总体情况的汇报，并对同里镇在发展中所取得的成绩给予充分肯定。沈国芳指出，近年来，同里的美誉度、知名度不断提高，取得了不错的成绩，在全国古镇之中发展较好。对于同里镇下一步的发展，沈国芳要求，拓宽视野，高点定位，持续扩大影响力，将同里打造成世界级古镇。要充分利用好河流、湖泊资源，突出水乡特色，挖掘文化内涵，将同里特色文化融入古镇开发之中。要整体布局、细化规划、完善载体、丰富业态，突出古镇的休闲功能，加大引导资金的投入力度，不断提升古镇经营业态，真正实现门票经济向旅游经济的转变。要加快两个园区建设，将古镇游与田园风光游、湿地游有机结合。要优化空间布局、产业布局，整合工业，严格管理电镀区。要突出富民经济，落实民生实事，不断改善民生福祉。13重点项目推盘汇总PART2宏观市场时间项目名称推案信息CRIC点评9.15鑫苑鑫城2013年9月15日早上8点在相城区白金汉爵酒店首次开盘，推出7、8、10#楼，户型面积为82、89、120平米，总计363套；优惠：总价最高优惠40000元，分别是82、89平米小户型一万抵三万，120平米户型一万抵4万；到场客户到场客户600组左右，截止1点，销控显示去化285套（7#85套，8#127套，10#73套）。关键字：刚需、新城9.15金科天籁城2013年9月15日早上9点在售楼处开盘，推出15#(01、06-12室）、16#（01、06-02室）共计276套小高层房源，面积80、95平方米，其中15#折后均价8400元/平方米，16#折后均价8600元/平方米；总计最高可优惠92折；到场客户约130组，截止开盘结束，当日共去化120套关键字：刚需、品牌9.21万宇御湖郡2013年9月21日晚上18:30分在售楼处首次开盘，推出7#(101-2203室）、11#（101-1606室）、12#（101-1606）共计257套高层房源，面积8