2013年苏州市房地产市场年报

此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。2013年苏州市房地产市场年报|克而瑞苏州机构2014年1月|2序言站在2014年开年之际，回首2013年的苏州楼市：国五条，小阳春，20%个税，公积金调整，金九银十，轨道交通规划，苏州湾，外来开发商抢地，十八届三中全会等这些关乎苏州楼市的字眼不断抢占着苏州各大媒体的头条，同时也连续刺激着购房者和苏州楼市的神经。细细看来，2013年苏州住宅市场走势较为平稳，虽楼市新政频出，但没有给苏州市场带来非常大的影响；同时，苏州作为长三角的非常重要的城市，房价并不像上海“高不可攀”，总体还处于较为合理的水平。到目前为止，苏州住宅市场依旧呈现出平稳上涨的态势。这样的住宅市场，对开发企业来说，有着较大的吸引力。2013年的苏州楼市，可用八个字形容：震荡上行，稳中有升。各基本面发展形势均相对良好，房价涨幅得到了一定程度的控制，成交在下半年平稳回升，土地市场则再次活跃，房企购地热情，对2014年的苏州市场预期也较高，政策面2014年苏州楼市应该不会有太大变化，“抑制投资性购房”与“保障刚需购房”将继续成为主流。3CONTENTS目录01经济篇02政策篇05榜单篇06预测篇03土地篇04市场篇4数据说明苏州市场数据1.数据统计主要周期从2013年1月1日至2013年12月31日止。2.数据统计范围为苏州市区（不包含苏州县级市、不包含吴江区）。3.数据统计内容为商品房：包含普通住宅、别墅、酒店式公寓、办公、商业、车库等形式。4.数据来自苏州市商品房预售系统网签数据，不包含大定、未签约等内容。5.项目排行不对分期开发不同案名做单独统计，以统一名称对外发布。6.企业排行不做权益划分（即合作项目，在企业排行中均按100%统计）。宏观经济数据1.数据统计主要周期从2013年1月1日至2013年11月30日止。2.数据统计范围为苏州大市区（包含吴江区、包含苏州县级市）。3.数据来自苏州市统计局网站公布的数据。PART1经济篇|01宏观经济指标02行业发展指标601宏观经济指标经济篇18.00%17.60%15.30%15.50%16.00%13.00%11.00%13.20%14.52%10.00%12.50%8%10%12%14%16%18%20%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年资料来源：苏州统计局苏州市GDP历年增长速度走势图资料来源：苏州统计局苏州市社会消费品零售总额增幅走势图CRIC视点2013年苏州全市全年预测实现地区生产总值（GDP）13500亿元，同比增长12.50%，面对国内外复杂多变的经济环境下，苏州努力克服国际经济深度调整，外需不足，国内产能过剩，结构性矛盾比较突出等不利因素，协调推进“稳增长”和“调结构，全市经济社会发展呈现“总体平稳、稳中有进、进中提质”的良好态势，主要经济指标稳定在合理的发展区间；2013年1-11月零售市场销售平稳，全市社会消费品零售总额超过3千亿，达到3283.5亿元，同比增长12.8%。其中，批发零售业实现零售额2899.61亿元，同比增长12.9%，住宿餐饮业实现零售额383.83亿元，同比增长12.1%。0%5%10%15%20%25%30%09-209-409-609-809-1009-1210-310-911-411-911-1212-312-512-712-912-1113-313-513-713-913-11社会消费品零售总额同比增长701宏观经济指标经济篇资料来源：苏州统计局苏州市对外贸易增长情况走势图资料来源：苏州统计局苏州市固定资产投资增幅走势图CRIC视点2013年1-11月外贸出口走势稳定，全年实现进出口总额2828.08亿美元，同比增长1.9%，其中出口总额1610.04亿美元，同比增长1.8%。实际利用外资保持增长，1～11月全市实际利用外资84.56亿美元，同比下降3.4%；2013年1-11月苏州市完成全社会固定资产投资5456.82亿元，同比增长13.2%，其中基础设施投资939.30亿元，累计比上年同期增长34.1%，规模以上投资5401.09亿元，累计比上年同期增长18.1%，新兴产业投资1236.04亿元，累计比上年同期增长19.2%，规模以上投资占全社会固定资产投资绝对主导。-40-2002040608013-1113-913-713-513-312-1112-912-712-512-311-1211-1011-610-1210-610-209-1109-909-709-509-3出口总额增长率进出口总额增长率05101520253009-209-409-609-809-1009-1210-310-910-1211-611-1112-212-412-612-812-1013-213-413-613-813-10固定资产投资累计增幅%802行业发展指标经济篇资料来源：苏州统计局苏州市房地产开发及住宅开发投资同比增幅走势资料来源：苏州统计局苏州市房屋竣工及住宅竣工面积累计同比增幅走势CRIC视点2013年1-11月苏州累计房地产开发投资额1334.22亿元，同比增长16.5%。其中住宅投资925.30亿元，同比增长19.5%，所占比重69.35%，作为房地产开发的主要类型，仍是房地产市场最为活跃的开发产品；2013年1-11月苏州市房地产开发企业房屋竣工面积1131.63万平方米，同比下降9.0%，其中，住宅竣工面积851.92万平方米，同比下降9.0%。-40-2002040600901-020901-030901-040901-050901-060901-070901-080901-090901-100901-110901-121001-021001-031001-061001-091101-121101-041101-061101-091101-101101-111201-021201-041201-061201-091201-111301-11房地产开发投资同比增幅(%)住宅开发投资同比增幅(%)固定资产投资同比增幅(%)-60-40-200204060801000901-020901-030901-040901-050901-060901-070901-080901-090901-100901-110901-121001-021001-031001-061001-091001-121101-041101-061101-091101-101101-111201-021201-041201-061201-091201-111301-041301-061301-091301-11房屋竣工面积同比累计增幅（%）住宅竣工面积同比累计增幅（%）PART2政策篇|01全国政策解读02城市政策解读1001全国政策解读政策篇CRIC视点纵观本次国五条细则，与2012年延续一年的喊话调控已有根本性转变，可算是本轮房地产调控自2010年开始、2011年升级之后的又一次政策加码。从所涉及内容上看，国五条核心内容依然是在限购和限贷两方面，但在执行力度有所加强；此外针对个人转让住房收益征收20%的个税政策，引起了轩然大波，并引发市场“赶末班车效应”，二手房成交大幅增加。时间发布机构文件名称政策内容2013年2月20日国务院常务会议一是完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。二是坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。三是增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。四是加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。五是加强市场监管。推进城镇个人住房信息系统建设。2013年3月1日国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》一是各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房，下同)价格控制目标，并于一季度向社会公布。二是已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前；住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，要求其及时采取限购等措施。三是对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率四对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。五是住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例；各地区住房城乡建设部门要提出商品住房项目的住宅建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。六是对中小套型住房套数达项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件前提下优先支持其开发贷款需求。七2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。八对存在闲臵土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。1101全国政策解读政策篇CRIC视点改革开放特别是东部地区率先发展战略实施以来，苏南经济社会发展取得重大成就，其经济实力雄厚、社会事业发达、城乡发展协调、人居环境良好、开放优势明显。建设苏南现代化建设示范区将在促进经济发展、提高城镇化水平方面产生重要影响。新型城镇化是新一届政府推动经济改革的重要方向，近年来也一直被提及和研究。通知中，保障房建设目标继续下调；保障范围扩大惠及农民工；将进城农民市民化‛是新型城镇化的重要组成部分。时间发布机构文件名称政策内容2013年4月10日住建部《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》2013年全国城镇保障性安居工程建设任务是基本建成470万套、新开工630万套。积极推进棚户区（危旧房）改造。国务院决定，本届政府任期内改造各类棚户区（危旧房）1000万套以上。到‚十二五‛末，力争基本完成集中成片棚户区改造。2013年底前，地级以上城市要明确外来务工人员申请住房保障的条件、程序和轮候规则。健全鼓励民间资本参与租赁型保障性住房建设和运营的机制。2013年4月25日国家发展改革委《关于印发苏南现代化建设示范区规划的通知》建设具有国际竞争优势的城市群。发挥南京和镇江山水相连、文化同根、联系密切优势，推动宁镇（扬）地区同城化发展。发挥苏州、无锡、常州紧邻上海、资源禀赋相近、实业基础雄厚的优势，建设苏锡常都市圈。加强与上海