温州市物业专项维修资金管理办法

温州市物业专项维修资金管理办法温政令〔2010〕第120号《温州市物业专项维修资金管理办法》已经市人民政府第38次常务会议审议通过，现予发布，自2011年1月1日起施行。市长赵一德二○一○年九月二十日温州市物业专项维修资金管理办法第一章总则第一条为加强物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》和《浙江省物业专项维修资金管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。第二条温州市行政区域范围内的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称的物业专项维修资金(以下简称专项维修资金)，是指由业主交存的专项用于物业共用部位（以下简称共用部位）、物业共用设施设备（以下简称共用设施设备）保修期满后的维修、更新和改造的资金。第三条专项维修资金实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。第四条温州市物业主管部门会同财政部门负责全市专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督工作。市物业维修资金管理中心(以下称市维修资金管理机构)具体负责鹿城区、龙湾区、温州经济技术开发区专项维修资金的日常管理工作。瓯海区、各县（市）物业主管部门会同财政部门负责本行政区域内专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督工作，并指定机构负责专项维修资金的日常管理工作。第二章专项维修资金的交存第五条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。（三）住宅小区外用于销售的独立非住宅。第六条首期专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。物业首期专项维修资金交存的标准，多层为每平方米建筑安装平均造价的5%，小高层、高层为每平方米建筑安装平均造价的6%。市物业主管部门会同市财政部门可以适时提出专项维修资金交存标准的调整方案，报市人民政府批准后公布执行。建筑安装平均造价由市物业主管部门会同市财政部门根据温州市当年竣工实际建筑安装工程造价进行测算，定期公布。第七条拆迁安置房首期专项维修资金按照下列规定交存：（一）在2003年9月1日前领取拆迁许可证组织拆迁的，由建设单位交存。（二）在2003年9月1日后领取拆迁许可证组织拆迁的，属合法拆迁面积或者视同合法拆迁面积的，由建设单位交存；增加部分面积，由业主交存。第八条新建物业首期专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋权属初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条、第七条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。未出售物业的专项维修资金由建设单位交存，待物业出售时向业主收取。第九条维修资金管理机构应当通过招标方式，公开选择商业银行作为专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立专项维修资金专户。第十条收取专项维修资金，维修资金管理机构应当出具财政部门统一监制的专用票据。业主在办理房屋权属登记时，应当提交专项维修资金交存的专用票据。第十一条业主大会成立前或者业主大会未决定实行业主自主管理的,专项维修资金由维修资金管理机构代为统一管理。第十二条专项维修资金实行业主自主管理的，应当召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。业主委员会应持下列材料到所在地维修资金管理机构办理专项维修资金移交手续，并报所在地物业主管部门备案：（一）业主自主管理专项维修资金书面报告。（二）业主大会自主管理专项维修资金的决议。（三）专项维修资金划转后的账目管理单位。（四）专项维修资金使用、续筹办法及应急支取预案。（五）专项维修资金账目管理制度。（六）专项维修资金有关的其他材料。维修资金管理机构应当在收到上述材料之日起10个工作日内，通知专户管理银行将该专项维修资金本息划转至业主委员会在专户管理银行开立的专项维修资金专户，并将收支账目等有关资料移交业主委员会。第十三条业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额30%的，业主应当按照下列规定续交维修资金：（一）专项维修资金实行代管的，由维修资金管理机构向业主出具《专项维修资金续交通知书》，并抄送业主委员会、社区组织；业主应当在收到续交通知之日起90日内将维修资金存入专项维修资金专户。（二）专项维修资金实行自主管理的，由业主委员会按照业主大会通过的续筹方案，通知业主续交维修资金；业主应当按照续交通知的要求将维修资金存入专项维修资金专户。（三）专项维修资金可以由物业服务企业、业主委员会或者社区组织代收代交；负责代收代交的单位，应当及时将代收代交的专项维修资金明细情况，在物业管理区域内公布，并抄送所在地维修资金管理机构。第十四条本办法实施前未建立或者未按规定交存首期专项维修资金的物业，维修资金管理机构应当向业主出具《专项维修资金补建补交通知书》，并抄送业主委员会、社区组织。业主应当在接到补建补交通知之日起90日内，按照本办法规定的交存标准、交存方式将维修资金存入专项维修资金专户。第十五条业主未按规定续交、补交专项维修资金的，业主委员会或者社区组织应当督促其交存；业主经督促仍不交存的，业主委员会可以依法向人民法院起诉。第三章专项维修资金的使用第十六条专项维修资金属于业主所有，专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。第十七条专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。第十八条共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用，按照下列规定分摊：（一）属于整个物业管理区域的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，并从小区业主交存的专项维修资金中列支。（二）属于单幢物业的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由该幢全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，并从该幢业主交存的专项维修资金中列支。（三）属于一个单元的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，并从该单元业主交存的专项维修资金中列支。专项维修资金不足支付维修费用的，不足部分按照物业建筑面积由相关业主按比例分摊。业主委员会可以委托物业服务企业按照标准向相关业主收取。第十九条维修、更新和改造项目有下列情形之一的，应当采取招标方式择优确定维修单位：（一）维修费用总额超过30万元的。（二）单项维修工程费用超过5万元的。（三）业主大会决定实行招标的。维修、更新和改造项目有下列情形之一的，应当委托工程造价咨询单位进行项目审价：（一）维修费用总额超过10万元的。（二）单项维修工程费用超过5万元的。（三）业主大会决定进行项目审价的。工程招标、监理和审价费用计入维修、更新和改造成本。第二十条专项维修资金实行代管的，使用专项维修资金按照下列规定办理：（一）物业服务企业或者相关业主根据维修、更新和改造项目的实际，提出《专项维修资金使用方案》（以下简称《使用方案》），《使用方案》应当包括维修、更新和改造的项目、费用预算、列支范围等。（二）《使用方案》向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。（三）《使用方案》经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过或者签字同意。（四）物业服务企业或者相关业主持专项维修资金使用申请表、《使用方案》、施工合同等材料，向所在地维修资金管理机构申请列支。（五）维修资金管理机构应当在收到申请材料之日起5个工作日内进行审核：符合规定的，予以核准，并通知专户管理银行按照核准使用额度的70%划转至物业服务企业，未实施物业服务的划转至维修单位；不符合规定的，出具不予列支通知书。（六）工程竣工验收合格后，物业服务企业或者相关业主应当将工程决算向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。（七）物业服务企业或者相关业主持下列材料向维修资金管理机构申请办理工程结算：1.工程决算单；2.维修、更新和改造工程的费用票据；3.相关业主意见反馈表；4.维修费用分摊明细表；5.其他相关材料。第二十一条专项维修资金实行自主管理的，使用专项维修资金按照下列规定办理：（一）物业服务企业或者相关业主提出《使用方案》。（二）《使用方案》向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。（三）《使用方案》经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过或者签字同意。（四）物业服务企业或者相关业主持专项维修资金使用申请表、《使用方案》、施工合同等材料向业主委员会申请列支。（五）业主委员会同意列支的，应当将有关材料报所在地维修资金管理机构备案；维修资金管理机构应当及时出具备案证明。（六）业主委员会凭所在地维修资金管理机构的备案证明，并通知专户管理银行按照核准使用额度的70%划转至物业服务企业，未实施物业服务的划转至维修单位。（七）工程竣工验收合格后，物业服务企业或者相关业主应当将工程决算向专项维修资金列支范围内的业主公示7日。（八）物业服务企业或者相关业主持下列材料与业主委员会办理工程结算：1.工程决算单；2.维修、更新和改造工程的费用票据；3.相关业主意见反馈表；4.维修费用分摊明细表；5.其他相关材料。第二十二条下列项目日常维修费用，除物业服务合同约定由物业服务企业承担的外，可以在专项维修资金中列支：（一）电梯、消防、避雷设施设备的检测费用。（二）共用设施设备日常修理费用。第二十三条日常维修项目使用专项维修资金，按照下列规定办理：（一）物业服务企业提出《使用方案》，经业主委员会或者社区组织核定后，在物业管理区域内公示3日。（二）《使用方案》在公示期内无异议或者有异议的业主少于1/3，视为业主同意。（三）物业服务企业持专项维修资金使用申请表、《使用方案》等材料，向所在地维修资金管理机构申请列支。（四）维修资金管理机构应当在收到申请材料之日起3个工作日内进行审核，并通知专户管理银行按照核准使用额度的70%划转至物业服务企业。（五）日常维修费用经业主委员会或者社区组织核实后，物业服务企业应当将日常维修费用的使用情况，在物业管理区域内公示3日，并公布举报电话。（六）物业服务企业向维修资金管理机构申请办理结算。第二十四条物业管理区域按首期交存的专项维修资金总额的5%作为应急备用金，用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运、消防系统故障等紧急情况下抢修。发生前款规定的紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经业主委员会或者社区组织核实，可直接拨付应急备用金。物业服务企业或者相关业主应当立即组织维修，必要时先行垫付维修费用。发生第一款规定的紧急情况，物业服务企业或者相关业主未及时进行维修的，物业主管部门可以组织代修或者责令物业服务企业维修，维修费用从相关业主专项维修资金分户账中列支。第二十五条下列费用不得从专项维修资金中列支：（一）依法应由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备保修期内的维修、更新和改造费用。（二）依法应由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。（三）因人为损坏，应由当事人承担的共用部位、共用设施设备的修复费用。（四）根据物业服务合同约定，应由物业服务企业承担的共用部位、共用设施设备的维修、养护费用。（五）尚未办理物业承接验收移交手续所发生的，应由建设单位承担的维修费用。第二十六条下列资金应当转入专项维修资金滚存使用：（一）专项维修资金的存储净利息。（二）利用专项维修资金购买国债的增值净收益。（三）利用物业共用部位、共用设施设备所得收益，但业主大会另有决定的除外。（四）利用物业管理区域共用部位或者其他场地停放汽车收取的临时停车费，但业主大会另有决定的除外。（五）共用设施设备报废后回收的残值。（六）其他按照规定应当纳入的资金。第二十七条业主委员会及其成员，不得参与承接本物业管理区