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黄岩委羽山项目市场简报市场研究部二零零七年八月一、整体市场概况“中国蜜橘之乡”──黄岩属于台州的三区之一，全区总面积988平方公里，人口57万余人。工业经济发达，现已逐步形成了塑料制品、模具、医药化工、机械电器、摩托车及汽摩配件、工艺品和食品罐头等七大支柱产业，是国内闻名遐迩的“中国模具之乡”，目前人均GDP已突破3000美元。相对于台州的另两个区以及经济水平相当的其他城市而言，黄岩房地产发展略显滞后。06年以来加大了城市建设的力度，房地产开发面积78万方，商品房销售面积达到近50万方。目前黄岩在售的和即将销售的项目10多个，主要形成了三个板块：老城区板块、北区经济开发区板块、新行政区域带动形成的南区板块。老城区板块依托老城区完善的配套，受当地消费者青睐；03年开始发展，目前基本成熟，由于土地的稀少以及拆迁难度的增加市区楼盘日渐稀缺，目前尾盘销售的有君悦华庭（4500元/平方米左右）；年底即将开盘的只有西江华庭和时代广场，价格未定，预计单价将超过6000元。北区板块依托经济开发区此区域06年中芭堤水岸的面市掀开了此板块的序幕，07年10月凯亚城开盘使得此板块正式形成；区域产品以高层和联排为主，高层价格4000-5000元/平方米，联排价格9000-10000元/平方米（是我们项目联排产品的主要竞争项目）。南区板块新的行政中心带动了区域房地产的建设发展，04-05年板块开始形成，而新区的建设力度相对其他城市较慢，导致了该板块的房地产发展历时较长，07底才将迎来真正的开发高潮。主要包括黄岩商业街区（壹街区、上海花园、嘉丽阳光苑等）和委羽山新区（本项目等）两部分。商业街区属于黄岩未来城区的中心，规划面积达1500余亩，建筑面积89万平方米，总投资近20亿元，是一个集购物、康体、休闲、娱乐、居住为一体的综合性街区。周边小区有壹街区、阳光苑、世纪广场、上海花园、樱花小区、名仕家园等。委羽山新区，包括委羽山公园以及委羽山居住片区（本项目为委羽山片区的第一个住宅项目）。区域楼盘品质较好，04年开发的蓝色多瑙河成了当时品质最高的楼盘，之后的国贸大厦和城市花园目前销售近尾声（均价5500-5700元）；07年下半年即将上市的楼盘品质有所提高，价格也将大幅提升，预计价格6500元左右。在售或潜在楼盘一览所属板块项目名称位置开发商代理商规模产品价格（元/㎡）开盘时间交房时间主力户型老城区西江华庭青年西路，西江以东台州华鼎房产无总建约5.6万㎡2栋29层，6栋14-16层未定08年元旦09年140-180平方米时代广场青年西路大年置业无1.6万方裙房商业和3栋小高层未定08年元旦09年未定北区凯亚城二环西路以西，永宁江北岸浙江黄岩金岳置业无总建约14.45万㎡一期50栋排屋、二期4栋11~24层高层，2栋31层高层排屋约10000，高层约5000排屋07.10高层08年未定排屋160-380，公寓主力120-180平米芭堤水岸永宁江北岸，北城后庄村以南浙江铭基置业杭州争锋机构（策划）总建约10.42万㎡18栋排屋，13栋11层小高层排屋200~300万.高层45002006年6月2008年5月排屋200-300，公寓主力120-160平方米新区国贸大厦劳动南路以西，国土资源局旁浙江国贸房地产无总建约5.5万㎡1栋28层，1栋25层均价约5750，售罄2006年6月2008年6月120-150平方米城乡·城市花园劳动南路以东，引泉路以北浙江城乡房地产无总建约7.78万㎡6栋18~26层高层均价约5600，剩几套大户型2006年4月2008年6月120-180平方米鑫城天元广场1街区二环南路以北，二环西路以东温州鑫城房地产温州三角洲投资顾问总建约30万㎡（包含15万㎡安置房）4栋27层高层，7栋11层小高层预计均价5500预计07年10月08年下半年单身公寓40-80，3房123-125，四房135-141（续上表）所属板块项目名称位置开发商代理商规模产品价格（元/㎡）开盘时间交房时间主力户型新区上海花园二环南路以北，黄岩财税局以西浙江中钢置业上海百马房产总建约4.3万㎡8栋11+1F小高层住宅预计均价6500预计07.1008年8月2房88-90，三房104-145四房165嘉丽·阳光苑引泉路以北，西洋郑水厂以东台州嘉丽房产无总建约12.9万㎡5栋32层高层，8栋13-18层小高层预计售价6000~7000预计08年元旦09年120-180平方米嘉丽·世纪广场引泉路以南台州嘉丽房产无总建约9.5万㎡，其中商业约6万㎡4栋18层高层未定未定未定120-180平方米名仕家园引泉路以南黄岩房地产开发总公司――总建约6.33万㎡未定未定未定未定未定樱花小区壹街区以西-----10万方以上-----------委羽山A地块二环南路南，劳动南路以东鼎辰置业---总建约26万方11栋26层，11栋11层，9栋排屋08年元旦二、市场竞争分析主要楼盘分布示意图西江华庭价格未定芭堤水岸均价4000-5000排屋9000多时代广场价格未定君悦华庭均价5500-5600城市花园均价5500-5700国贸大厦均价5700凯亚城排屋10000高层未定本项目上海花园均价6500世纪广场阳光苑未定名仕家园壹街区樱花小区08年以后上市楼盘07下半年上市楼盘在售楼盘委羽山新区黄岩商业街区老城区北区产品分析黄岩目前在售得和新入住得小区品质一般，外立面普遍以涂料为主，04年开发得蓝色多瑙河是近几年品质较好得楼盘，07年下半年将要开盘得项目中，上海花园品质有所提升，凯亚城得西班亚得异国风情建筑也会让黄岩耳目一新，其余品质还是一般。这对本项目来说是一个打造高端楼盘得良好机遇。楼盘规模――本项目为黄岩第一大盘主要楼盘规模一览4.33012.95.57.7814.4510.42266.339.55.605101520253035中钢·上海花园鑫城天元广场1街区嘉丽·阳光苑国贸大厦城乡·城市花园凯亚城芭堤水岸委羽山A地块名仕家园嘉丽·世纪广场西江华庭黄岩的楼盘规模普遍较小，一般都在10万方左右，规模最大得1街区30万方其中包含了15万方得安置房，因此本项目26万方得体量堪称黄岩得第一大盘。产品类型――高层为市场主力各物业类型比例图68%6%11%13%2%高层排屋多层商业其他目前黄岩市场上（小）高层产品成为是市场的主力，达到总供给量的近70％，其实11％得多层主要是安置房，并不对外销售，目前黄岩市区范围对外销售（即将销售）得住宅只有（小）高层和排屋，（小）高层占90％以上；由于别墅用地得禁批，类别墅产品排屋有所放量，目前黄岩市场上得排屋主要是芭堤水岸、凯亚城以及本项目得排屋部分。凯亚城得西班牙风情排屋是市场上得一大亮点。房型分析房型――－户型偏大是黄岩得最突出特色黄岩楼盘得平均户型面积较其他城市要大得多，06年1-11月成交了2926套房子，而总建筑面积达到45.07万方，平均单套面积154平方米（3％的契税对户型影响不大）。分析其原因黄岩经济富足，当地人得居住习惯都倾向大户型；黄岩得外地人很少，导致对中小户型需求有限。面对黄岩得这一现状，70/90政策得出台让当地开发商煞费苦心，各楼盘出现了不同得应对措施。a)一套房子两个产证是较多楼盘采用的方式，最具有代表性得为上海花园，户型面积较为宽泛，为符合项目定位黄岩高端楼盘得形象，几乎没有设置90平方米以下得户型；采用了点式建筑，户型多样得同时，将部分户型两套合成一套销售。b)单一得户型设计，大小户型可和可分；代表楼盘西江华庭，8栋高层全部为两梯两户设计，7栋以大户型销售（不排除两个产证得可能），其中一栋小高层将整层分为6户，四户朝南，两户超北以小户型销售。c)一街区得单身公寓设置得更具特色（不属于70/90得应对措施），1层为商铺，2层全部设置了层高4-5米得单身公寓（精装修），既解决了新区二层商铺难销得问题，又以新设计赢得了当地年轻人得青睐（项目整个定位及包装风格都为年轻时尚为特色）。户型配比――三房和四房是市场的主力主要在售（即将销售）楼盘户型配比10%6%33%45%6%1房2房3房4房跃层目前市场上三房和四房占近80％，由于计入了07年底之前开盘得一些楼盘，1房比例有所增加，达到了10％（70/90政策下得产物）。主要楼盘房型面积分布表面积范围与套数楼盘20~2930~3940~5960~6970~7980~8990~99100~109110~119120~129130~139140~149150~159160~169170~179180~189跃层140~199200~300中钢·上海花园641862031鑫城天元广场1005651237嘉丽·阳光苑3216030028国贸大厦16650城乡·城市花园8431122468西江华庭542622216芭堤水岸505825815851委羽山A地块合计1房：288套2房：185套3房：974套4房：1308套5房以上：171套备注1房；2房；3房；4房；5房（跃层）a)1房面积差距较大。芭堤水岸朝北的1房只有30多方，一街区的1房面积跨度较大40-70多方，西江华庭的一房60多方。b)2房和3房面积较为集中，2房主力面积85-105平方米，3房主力面积120-140平方米。c)4房面积跨度较大，130-185平方米，面积适中的小四房是市场上的热点，受总价和楼盘品质的影响，170平方米以上的大户型和跃层较为难销。价格在售楼盘和即将销售的楼盘，区域和品质是影响价格的关键因素。a)老城区目前尾盘销售的价格差距不大，都在5600-5700左右；b)北区公寓价格4000-5000元/平方米左右，排屋均价9000-10000元/平方米，楼盘品质在价格上体现也不明显；c)新区尾盘位置较好，价格5600-5700元/平方米；07年年底之前开盘的上海花园、阳光苑价格将达到6500元/平方米左右，而品质和地段相对差一点的一街区预计均价只有5500元/平方米。主要楼盘价格一览6500550065005700565050004500300035004000450050005500600065007000中钢·上海花园1街区嘉丽·阳光苑国贸大厦城乡·城市花园凯亚城芭堤水岸销售情况黄岩的城市建设力度有限而当地经济较为发达，导致了一直以来黄岩都处于供不应求的局面，目前除了北区的芭堤水岸还有100多套房子在售外（周边配套较差，当地人对北区还有一定抗性）；老城区和新区楼盘都只剩几套。170平方米以上的大户型滞销。受总价和楼盘品质的影响，市场上定位一般的170平方米以上的大房型出现滞销的现象，如君悦华庭、城市花园等目前剩余都是此类户型07年年底之前大量新盘上市，黄岩将迎来供给的最高峰，各楼盘差距将会拉开，符合消费者需求的去化较快，否则将会销售缓慢。客群消费者存在一定的地缘性，客户区域化明显。北区受配套和永宁江大桥的限制，市区客户对该区域还存在一定的抗性，目前客户以园区生意人为主，凯亚城通过“铺天盖地”的广告牌和产品正着力改变这一现状；老城区的楼盘受消费者青睐；新区成了大部分客户购房的主流选择区域。由于本项目位于新区的最南面，地块狭长，难免配套严重不足，地块优势上跟上海花园比有所差距，建议在广告以及现场营造上对消费者进行引导。营销推广在售项目和即将销售项目的整体营销理念较为落后。a)除上海花园和壹街区外，卖场营造较差；多数公开楼盘只有1个销售员接待，并且销售员专业水平普遍较差，对房地产专业知识以及自身楼盘的状况了解甚少。b)推广上部分待售楼盘力度较大，如凯亚城在黄岩市区青年路和项目附近设有大的广告牌、主要干道和项目附近道路导旗众多、交车上也有其广告；上海花园次之，在市区以及交通台都有发布。c)极少楼盘采用样板段或者样板房的方式来引导客户，只有一街区和上海花园在现场设置了售楼处，客户评价较高。建议本项目在地块北面紧邻二环南路的位置设置现场接待处（上海花园接待处斜对面）以及样板段来对造势。三、重点项目个案分析凯亚城项目基本资料项目地址二环西路与永宁江交接处西北侧所属板块北城（永宁江北岸）开发商浙江黄岩金岳置业