武汉市房地产发展现状问题及对策分析

I湖北大学知行学院本科毕业论文（设计）题目武汉市房地产发展现状问题及对策分析经济与管理系国际经济与贸易专业学号1311130064学生姓名谢凯焱指导教师张娥起讫日期2016.11.01~2017.04.07工作地点湖北大学知行学院2目录绪论................................................................5一、课题综述........................................................5（一）本课题研究的目的和意义....................................5（二）国内外的研究现状..........................................5二、武汉市房地产业发展轨迹.......................................6（一）武汉市房地产业的发展历史..................................6（二）武汉市房地产市场周期波动分析..............................6三、武汉市房地产业发展情况..........................................7(一)武汉市房地产行业近年来房价变化..............................7（二）汉商品住宅分价格段成交情况................................9（三）武汉商品住宅供求关系变化..................................9（四）武汉主城区分环线成交情况.................................10（五）武汉商品住宅分户型段成交情况.............................10四、房地产发展过程中的问题.........................................11（一）房地产开发资金过多的依赖银行贷款.........................11（二）供求不平衡，商品房面积大量空置...........................12（三）商品房价格分析...........................................12五、.武汉市房地产业发展的对策......................................12（一）规范土地市场.............................................12（二）实施稳健、积极的政府政策.................................13（三）建立保证房地产业健康发展的法制环境.......................13（四）建立准确、实用的信息统计和预警系统.......................13六、结论...........................................................14参考文献...........................................................15致谢...............................................................163武汉市房地产发展现状问题及对策分析摘要随着城市化进程加快和中国经济的快速增长，居民的消费水平已大大提高。中国的房地产业也是快速发展，已成为推动经济增长的重要因素。房地产是一个高度性、全面性的产业，是联系国家经济和金融业、建筑、家电等行业的重要枢纽。目前，我国房地产业正朝着规模化、品牌化的方向发展。研究分析作为中部省会城市武汉的房地产市场发展历史、现状和存在的问题，对于研究我国房地产市场的整体发展结构具有重要意义。通过分析武汉房地产市场的房屋住宅价格发展变动情况，对于促进武汉房地产市场的健康发展具有深远影响。【关键词】武汉房地产；增长快；承受能力4ThepresentsituationandCountermeasuresofWuhanrealestatedevelopmentAbstractWuhan'srealestatepricesgrowfast,butnothigh.Wuhan'srealestatedevelopmentishot,but.Wuhanrealestatespeculationfundshave,butnotmuch.Wuhanisthefulcrumoftheriseofthecentralregion,thescaleofrealestateinvestmentshouldnotbelowerthanthenationalaverage.Wuhanrealestateregulationshouldnotbethereductionofthetotal,butthestructuraladjustment.Tocorrecttheperformanceoftheconceptofhousingunitstoguidethesizeofthefullconsiderationofsocialcapacity.ButinviewoftheexternalmarketssuchasBeijing,Guangzhou,Shenzhenandotherplacesofchangesinhouseprices,housingpricesinWuhanhavehighrisk,inthefaceofthisproblem,theurgentneedunderthenewsituationindepthanalysisofthecurrentdevelopmentoftherealestateindustryinWuhancity.Opportunitiesandchallengesco-exist,thecurrentrealestatemarketinWuhanCity,shouldmakefulluseoftheadvantageoftheriseofcentralChinastrategy,givefullplaytothevalueofthecity,improveandoptimizetherealestatemarket,therealestatestructureadjustment,rationalcoordinationandstabledevelopment,whichwillalsoberequiredtostudythereasonofthis.Therefore,thispaperfromtheWuhancityeconomyandrealestate,realestatebackground,usetherealestatemarketandforecasttheory,analysisofthecurrentsituationoftherealestatemarketinWuhan,andthenthroughtheoperationalcharacteristicsoftherealestatemarketinWuhanCity,whichismaturegradually,developmentisnotbalanced,thedemandforselfoccupationandleadingcitythecentertopromotethefouraspectsofdetailedanalysis,combinedwiththefactorsaffectingthedevelopmentofWuhanCityrealestatemarket,theWuhanrealestatemarketdevelopmentprospect,graspthedevelopmenttrendoftherealestateindustryinWuhanCity,Wuhancityhousingdevelopersandconsumerstogivecertainreference[Keyword]:WuhanrealestatefastgrowthBearingcapacity5绪论一、课题综述（一）本课题研究的目的和意义作为国民经济发展组成部分的重要产业部门，房地产的市场化改革发展始于1998年，通过把房地产作为一项可交易的商品，赋予其独特的金融属性。这不仅极大地促进了中国经济过去二十年的快速发展，改善了人民生活的居住条件，并拉动了国民经济其他产业链的发展。从房地产的相关产业链结构看，其具有产业链长，跨度大的结构优势，能有效的带动其他产业的发展，提供更多的就业岗位。房地产的上游产业链涉及到钢铁、有色金属、建材、机械设备等建筑生产资料，房地产的下游产业链还关联到房屋租赁、装修装饰、家居家电、汽车等生活性发展需求。可见，房地产是在国民经济发展中展现出重要的意义以及对与其他产业高度关联的特性，研究房地产的发展对于研究国民经济的发展具有前瞻性的指导意义。当前我国房地产市场的发展存在着局部泡沫严重，整体发展良好的特点。关于房地产泡沫化的问题，国内外许多专家学者和产业人士都表示出一些担忧，认为中国的房地产住宅价格已经大大超过全球房地产发展规律的可比数据值，像深圳、上海、北京这样的一线城市住宅均价都是在5万元人民币以上，如果是核心区域地段更是翻数倍。清华毕业生买不起清华学区房成为民间关于高房价低收入的无奈表达。同时，也有部分人士表示，中国的房地产市场并没有泡沫化，因为房地产市场不仅包括住宅地产，还有工业地产、商业地产等。但是，作为普通百姓我们更关注房屋住宅价格，如果一辈子的工资还不够买一套房子，那么社会发展的稳定性和创造性就会衰退，超高的住宅价格无疑会影响中国经济长期健康的发展。因此，我们有必要研究分析房地产住宅价格的变动情况，预防像日本一样发生房地产泡沫化破裂之后经济持续低迷的现象发生。房地产是一个全国性的集中发展的产业，但是各地区由于经济发展水平的不同，房地产市场的发展存在非常显著的差异。而当前，对于房地产市场的研究多集中在一些大城市，大城市的高房价对于全国来说缺乏指导意义。因此，本文从武汉的房地产市场研究分析角度出发，通过分析中国中部省份的省会城市，来探讨中国房地产发展过程中的一些现状和对策，这比研究一线房地产市场的发展，对研究全国房地产市的情况更具有借鉴意义。同时，也能更好地促进主管部门对房地产市场的政策作出科学合理的制定，更有利于武汉的长期发展。（二）国内外的研究现状关于房地产市场的理论研究，现阶段缺乏统一的系统性理论体系。根据研究者分析的切入点不同，大致从供给和需求的层面、货币流通量与资金松紧的层面、房地产的库存结构与发展速度等不同方面分析，难免有失偏颇。国内外关于房地产市场的价格和市场供求之间的关系，大多数的理论研究是从土地供给和价格、商品房库存和开发数据、房屋售价与租赁价格、直接融资与间接融资成本差异等角度出发。为此，以下做简要的说明：J.R.Knight于1994年提出，房地产市场的价格传到特性反应在，房屋的市场价格主要反映是卖方的需求，而买房的价格显示相对滞后。张涨铭认为，房屋住宅价格与土地供给存在必然联系，当住宅用地的土地出让数量增量加则会增加房屋住宅的供给，而住宅供给增加又会减缓价格的增速。6包宗华通过房地产年均增速约20%的增长数据表明，当前我国房地产市场整体发展良好。关于房地产市场是否存在“过热”现象，陈淮博士认为并不存在。因为过热是指资金投入规模高于实物承载，但是当前房地产市场所需的建筑材料并不像90年代海南房地产泡沫一样。另外，房地产的发展也没有对其他行业的发展产生挤出的现象发生，并且还能促进其他行业发展。而且，房地产市场的发展也没有使得银行缩紧放贷的金额，利率依然处于历史较低的位置。所以，房地产的