房地产经济学(2011)

©Shi-tongbing,XuzhouNormalUniversity房地产经济学施同兵制作徐州师范大学经济学院Email：[e-mail]2011.8©Shi-tongbing,XuzhouNormalUniversity课程介绍课程名称：房地产经济学（RealEstateEconomics）教材张永岳，陈伯庚，孙斌艺.《房地产经济学》，高等教育出版社，2005年。主要参考书：–张红.《房地产经济学讲义》，清华大学出版社，2004年。–DiPasqualeD.andWhentonW.C.UrbanEconomicsandRealEstateMarkets.NJ:PrenticeHall.1996.©Shi-tongbing,XuzhouNormalUniversity房地产经济学房地产经济学，是一门应用性质的经济学。应用性体现在两个方面：–研究方法的“非原创性”。经济学的研究方法及其研究结论，构成了房地产经济学的方法论基础。–研究内容的应用性。房地产经济学的研究内容、对象和领域都是被限定的，其重点应在与房地产有关的经济学领域中。©Shi-tongbing,XuzhouNormalUniversity经济学发展回顾“经济”起源于希腊，意即“家政管理”。穆勒的《政治经济学原理》（1848年）被称为第一代古典经济学基础教科书。马歇尔的《经济学原理》（1890年）被称为第二代经济学基础教科书。萨缪尔森的《经济学》（1948年）被称为第三代经济学基础教科书。“经济学研究的是社会如何利用稀缺的资源以生产有价值的商品，并将它们分配给不同的个人”斯蒂格利茨的《经济学》（1997年）被称为第四代经济学基础教科书。“经济学研究社会中的个人、厂商、政府、和其他经济组织如何做出选择，以及这些选择如何决定了社会资源的使用方式”©Shi-tongbing,XuzhouNormalUniversity协调发展是科学发展观在房地产业的重要体现©Shi-tongbing,XuzhouNormalUniversity经济学的基本分支微观经济学：研究对象是单个的消费者、生产者、厂商、行业等个体单位，核心是运用价格机制来解释和说明市场资源的配置问题。宏观经济学：研究整个经济系统的运行问题，研究对象主要是国民经济总量。©Shi-tongbing,XuzhouNormalUniversity教学内容基础理论–房地产市场理论、房地产周期理论、土地产权理论、房地产区位理论、地租地价理论、房地产外部性理论、房地产与泡沫经济微观层次：－房地产企业和市场的运作机制宏观层次：–房地产市场与城市经济的关系、政府干预对房地产市场的影响©Shi-tongbing,XuzhouNormalUniversity教学内容导论第一章：房地产与房地产业第二章：土地与土地使用制度第三章：城市地租与土地区位第四章：房地产市场第五章：房地产价格第六章：房地产企业第七章：房地产开发第八章：房地产投资第九章：房地产金融第十章：住宅消费与住房制度第十一章：房地产业与国民经济第十二章：房地产经济的宏观调控©Shi-tongbing,XuzhouNormalUniversity课程考核平时表现（含课程出勤）20%平时作业20％期末考试60%©Shi-tongbing,XuzhouNormalUniversity第一章房地产、房地产业目的与要求了解房地产业在国民经济中的重要地位及作用了解房地产经济学的对象和内容。掌握房地产、房地产业等基本概念和正确的学习方法。©Shi-tongbing,XuzhouNormalUniversity©Shi-tongbing,XuzhouNormalUniversity第一节房地产业相关基本概念房地产􀂉不动产􀂉房产􀂉地产􀂉物业©Shi-tongbing,XuzhouNormalUniversity基本概念(1)房地产是指土地(地产)、土地上的建筑物(房产)以及固着在土地、建筑物上的不可分离的部分和附带的各种权益。©Shi-tongbing,XuzhouNormalUniversity地产与房产􀂉香港地区：习惯将土地与房产统称为地产􀂉大陆地区：房地产包括房产和地产©Shi-tongbing,XuzhouNormalUniversity不动产􀂉不动产：不能移动或移动后会严重减损其经济价值的物称为不动产。包括土地及地上定着物。􀂉动产：不动产之外的，可以移动且并不减损其经济价值的物称为动产。􀂉一般来说，动产以占有为公示方法，不动产以登记为公示方法。􀂉大陆地区：不动产与房地产可以通用􀂉台湾地区：更倾向于“不动产”，房地产不包括树木。©Shi-tongbing,XuzhouNormalUniversity房地产与不动产关系养力用地及其财产权利1.地产富源地及其财产权利承载用地及其财产权利住宅房屋建筑及其财产权利不动产2、房产非住宅房屋建筑及其财产权利房地产与房屋建筑有关的城市基础设施建筑及其财产权利3、非房屋建筑及其财产权利4、与土地尚未分离的农作物、林木种子等5、价值昂贵的车辆、船舶、飞机等财产6、财产综合体©Shi-tongbing,XuzhouNormalUniversity物业􀂉房地产（不动产）通常与物业有区别􀂉物业是指已经建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地–各类建筑物：建筑群，单体建筑或单元房地产􀂉房地产通常用于整体，物业通常用于个体©Shi-tongbing,XuzhouNormalUniversity房地产属性位置固定性自然属性异质性土地不可再生性土地面积有限性资本价值性适应价格变动缓慢性经济属性投资与消费的双重性利用的外部性土地经济属性耦合房地产法律属性不动产特性、产权特性、可分性社会属性社会效应、美学价值、心理效应©Shi-tongbing,XuzhouNormalUniversity房地产分类©Shi-tongbing,XuzhouNormalUniversity房地产业房地产业作为国民经济中一个大的产业，它不同于建筑业，也不是一般的修修房屋、收收房租，而是一个包括投资、开发、经营、管理和服务等众多行业的产业部门。从价格形态看，房产价值和地产价值、房价和地价是单独存在的。但是，在实际经济运行中，房屋建成后房产和地产、房价和地价则是结合在一起，地价隐含在房价之中，房价则成了房产和地产价值的综合表现形式。©Shi-tongbing,XuzhouNormalUniversity在西方国家和地区，由于房地产产品多被视为金融投资的工具，房地产业多归于金融部门。􀂉MSCI和S&P:GlobalIndustryClassificationStandard–FinanceBanksDiversifiedfinancialsInsuranceRealestate©Shi-tongbing,XuzhouNormalUniversity􀂉中国证监会：–国民经济行业分类与代码（GB/T4754-97)–13个门类，房地产业为单独门类–J房地产业􀂾J01房地产开发与经营业J05房地产管理业􀂾J09房地产中介服务业房地产业包括的活动领域主要有：（1）土地开发和再开发；（2）房屋开发；（3）地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；（4）房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；（5）房地产中介服务，包括信息、咨询、估价、测量、律师、经纪和公证等；（6）房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；（7）房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。©Shi-tongbing,XuzhouNormalUniversity©Shi-tongbing,XuzhouNormalUniversity房地产产业的产业性质定位1、房地产是流通领域产业，属第三产业－狭义核算统计管理的角度2、房地产是生产和流通兼容的产业，第二、三产业兼备－广义生产经营产业©Shi-tongbing,XuzhouNormalUniversity房地产产业的功能定位1、基础产业地位：社会经济活动的基本物质前提人口素质提高和社会全面进步的基本条件城市经济发展和城市现代化的基础社会财富创造的重要来源2、支柱产业地位占GDP比重及其增长速度具备基础产业条件产业链长，关联度大，产业带动大有利于高新技术应用和扩散提供就业机会多房地产业是国民经济中一个特殊的产业部门第一，房地产业是横跨生产、流通和消费领域的产业部门。第二，房地产业是把地产与房地产结合于一体经营不动产的产业部门。第三，房地产业也是一个经营产权权利，涉及众多法律、法规制度的产业部门。©Shi-tongbing,XuzhouNormalUniversity第二节房地产业的地位和作用一、房地产业在国民经济发展中的地位第一，房地产业是城市经济发展的基础产业。房地产是社会生产和其他经济活动以及科学、文化、教育、卫生等活动的基础、载体和空间条件。第二，房地产业是国民经济的先导产业。据一些工业发达国家统计，房地产业的产值增加“1”，就能使相关产业的产值增加“1.5—2”。©Shi-tongbing,XuzhouNormalUniversity1、能促进建筑业的繁荣。房地产业和建筑业在房地产开发建设过程中是甲方和乙方（发包和承包）的关系。2、能促进建材工、建筑设备工业、建筑机械工业和冶金、化工、森工、机械、仪表等产业的发展。我国房屋建筑成本中70%是材料消耗，每年耗用钢材总耗量的25%，木材的40%，水泥的70%，玻璃的70%，预制品的25%，运输量的8%。3、能促进家用电器、家具等民用工业以及旅游、园林、运输业、商业、服务业等等三产业的繁荣发展。4、能促进金融业的发展。房地产投资数量大，是金融业的最大客房。香港地区1985年银行贷款总额中，有30.4%是建筑及物业发展贷款和购买楼房贷款。©Shi-tongbing,XuzhouNormalUniversity二、房地产业在国民经济发展中的作用1、有利于提高城市的聚集效益、提高劳动生产率。2、有利于调整、优化产业结构，加快第三产业和一系列相关产业发展。3、有利于改善投资环境，扩大对外开放、发展外向型经济。4、有利于土地资源的合理配置，增加国家财政收入，加快城市建设。经济发达国家和地区，房地产经营的收入一般可占政府财政收入的10—40%。1981年，香港的房地产业向当局提供的财政收入达170亿港元，占当年财政收入总额的48%。5、有利于培育和完善社会主义市场体系。©Shi-tongbing,XuzhouNormalUniversity©Shi-tongbing,XuzhouNormalUniversity第二章土地与土地使用制度目的与要求1.土地的特点及其土地资源配置的意义2.城市土地使用制度的类别和我国的改革3.城市土地利用规划及其与城市房地产发展的关系©Shi-tongbing,XuzhouNormalUniversity第一节土地与房地产一、土地的双重属性–土地的基本特性主要包括两个方面，即自然特性和经济特性。–土地的自然特性是土地自然属性的表现，是土地所固有的，与人类对土地的占有和利用状态无关。–土地的经济特性则是在人类利用土地过程中产生的，是人类社会的各种经济关系在土地方面的反映©Shi-tongbing,XuzhouNormalUniversity（一）土地的自然特性1土地总量的有限性。相对于人类社会对土地的需求而言，土地是不会增加也是不可再生。2土地区位的差异性。3土地位置的固定性。土地不能从一个地方移到另一个地方，土地一旦用于某种用途不易改变，调整难度大。4土地使用的耐久性。土地寿命是无限的，是可以永续利用的。但使用不当会造成土地无法用于特定用途。©Shi-tongbing,XuzhouNormalUniversity（二）土地的经济特性•1、土地的稀缺性（人口增长、工业化和城市化）•2、土地的区位可变性•土地区位的形成与变化是与人类社会的经济、政治和社会等回到