搜索
上海证大艺术大酒店ShanghaiZendaiArtMuseumHotel商业计划书BusinessPlan目录第一章摘要1.1公司概况1.2项目概况1.3组织结构1.4市场与竞争1.5投资估算及经济评价第二章公司2.1公司简介2.2发展战略第三章项目3.1项目概况3.2项目地块位置3.3现有规划条件3.4建设方案3.5项目实施进度3.6项目建成后的经营模式第四章组织结构与管理架构4.1股权关系4.2管理团队4.3人才战略第五章市场与竞争5.1市场分析5.2目标市场5.3销售策略5.4竞争分析5.5竞争策略第六章投资估算及经济评价6.1基础数据6.2投资估算6.3资金筹措及使用计划6.4资金筹措及使用计划6.5财务评价6.6清偿能力分析6.7敏感性分析6.8盈亏平衡分析6.9综合评价第七章风险因素与风险管理7.1房地产投资的特点7.2投资风险识别与防范第一章摘要1.1公司概况上海证大集团创建于1992年，是一家以房地产开发和经营及实业投资为主营业务的大型综合性民营企业。2004年，上海市著名商标认定委员会授予证大集团注册拥有“证大”商标为“上海市著名商标”。集团拥有从事各类业务的子公司15家，业务分布在沿海经济发达地区，拥有各类专业性人才约800人。1.2项目概况上海证大艺术大酒店是上海证大集团打造上海新地标的得力之作。该项目毗邻世纪公园，位于浦东国际博览中心对面。这个由日本的矶崎新大师设计的建筑，是一个极具特色的五星级大酒店和世界级的当代艺术博物馆相融合的新颖综合性公共建筑。该酒店拟投资约14亿元人民币，规划中拟建造一座五星级酒店和当代艺术馆，规划建筑面积9万平方米，方案设计面积约11万平方米。该酒店预计于2006年年初动工，2009年开业经营。1.3组织结构上海证大艺中房地产开发有限公司于2003年7月于上海市浦东新区注册成立，注册资金1000万元，主要股东为上海证大置业有限公司和上海爱建信托投资有限责任公司，其中上海爱建信托投资有限责任公司代上海证大置业有限公司持股，主营业务为房地产开发经营。本公司设立主要目标是开发和经营上海证大艺术大酒店。1.4市场与竞争房产建筑作为城市实体硬件的主要组成部分，其发展空问直接决定于所在的城市发展的潜力与空间。上海作为未来的国际大都市国际经济、贸易、金融、航运中心，外商最看好的投资场所和居民消费增长较快的城市，无论是旧城改造、城市扩建、新城建设、郊县开发等方面都有着巨大的发展空间，这就在宏观环境上为上海房产经济的发展提供了根本性条件。此外，2010年在上海举办的世博会，将有近百个国家设立大型展览，这将会大大促进商办、会展业的发展，由此带来宾馆、会展、办公类房地产的投资和需求。世博会之后，相关场馆作为对外商贸的永久性场所，从而保持商贸、金融等相关功能的发展活力。上海2010年举办世博会的概念，以及政府将会展业作为上海重点发展产业的政策支持，加上近年来旅游业的兴旺，使得上海酒店长期处于热租状态。1.5投资估算及经济评价本项目总建筑面积150,899M2（地上建筑面积108,000M2，地下建筑面积42,899M2），经测算，本项目总投资为138880万元，其中：土地成本15860万元，建设费用115338万元，建设期贷款利息7682万元。建设周期30个月。根据项目的投资估算，收入和成本测算编制本项目全部资金的现金流量表并计算本项目的财务经济指标如下。项目财务分析计算指标序号财务指标单位计算结果1内部收益率%18.522财务净现值万元1710593静态投资回收期（含建设期）年8.074动态投资回收期（含建设期）年11.155全部投资利润率%33.166全部投资利税率%36.417资本金利润率%86.55以上财务指标显示，本项目投资回报率搞，投资回收期短，极具投资价值和升值潜力。敏感性分析结果认为，影响内部收益率最大的因素是投资，在项目建设过程应加强对投资的控制和核算，注意节约建设成本；其次是收入，在运营过程中需注意对营运收入方面的风险控制和管理。盈亏平衡分析结果可见，本项目服务设施的利用水平只要达到设计能力的29.69%时，即可保本。因此本项目风险较小。29.69％亏损区100％（服务能力）0固定成本总成本付税后销售收入金额盈利区盈亏平衡图第二章公司2.1公司简介上海证大集团创建于1992年，是一家以房地产开发和经营及实业投资为主营业务的大型综合性民营企业。伴随着中国资本市场和房地产市场的发展，凭借对市场的高度敏感和深刻理解，以及高素质、高效率、专业化的团队，集团的核心竞争能力不断提高，目前已成为总资产逾40亿的大型企业集团。2004年，上海市著名商标认定委员会授予证大集团注册拥有“证大”商标为“上海市著名商标”。集团拥有从事各类业务的子公司15家，业务分布在沿海经济发达地区，拥有各类专业性人才约800人。集团目前主营业务以房地产开发为主，由住宅房产开发和商用房产开发两大板块组成。住宅房产开发板块结构图住宅房产开发板块在香港主板市场成功上市，即上海证大房地产开发有限公司（上海证大，0755.HK）。至今，集团完成各类中高档住宅房产品近100万平方米，具备了逾40万平方米的年开发能力。自2000年以来，每年保持30%的增长。2003年、2004年，证大集团连续两届获得上海市房地产业协会授予的“上海市房地产开发企业50强”称号。商用房产开发板块结构图商用房产开发板块主要参与商业房地产、宾馆酒店、旅游业等业上海证大三角洲置业有限公司上海证大置业有限公司嘉善证大房地产开发有限公司海门证大房地产开发有限公司上海证大物业管理有限公司住宅房产开发板块上海证大房地产开发有限公司（上海证大0755HK）上海证大商业旅游投资发展有限公司上海证大艺中房地产开发有限公司上海证大五道口房地产开发有限公司上海证大水清木华酒店管理有限公司上海证大置业（意大利）有限公司扬州证大商旅发展有限公司商用房产开发板块务领域的竞争,旗下企业以上海证大商业旅游投资发展有限公司（原名上海证大商诚房地产开发有限公司）为首。目前正在开发和即将开发的项目主要有证大·大拇指广场，以及证大艺术大酒店、证大五道口金融中心、扬州教场地段整治与改造项目和意大利卡省中国花园度假村项目等。2.2发展战略证大的业务是与时俱进、因势利导的。既有一以贯之的主线，又有围绕着这一主线多样性的展开。既有多元的理念，又有强烈的专业意识，并不断地使多元理念服务于专业的发展。起步阶段，证大主要从事证券投资，并投资于多家上市公司，后来基于对经济发展态势的判断，又将投资加以集中化，即集中投资于房地产。如今的证大，已做好了对正在从事的房地产业再加以升级的准备，即升级为对酒店、旅游、商城等的投资。至于文化产业，则作为上述所有这些产业的副线，作为对上述所有这些产业在文化上的提升，贯穿于所有投资活动的始终。未来五年证大集团将着力实现“投资经营物业概念”——不单自己开发房地产项目，也会收购具有发展潜力的物业投资项目，自己经营管理，从单一的房地产开发商的角色转变为房地产开发、投资、经营管理的角色，并形成连锁经营模式。第三章项目3.1项目概况上海证大艺术大酒店是上海证大集团打造上海新地标的得力之作。该项目毗邻世纪公园，位于浦东国际博览中心对面。这个由日本的矶崎新大师设计的建筑，是一个极具特色的五星级大酒店和世界级的当代艺术博物馆相融合的新颖综合性公共建筑。该酒店拟投资约14亿元人民币，规划中拟建造一座五星级酒店和当代艺术馆，规划建筑面积9万平方米，方案设计面积约11万平方米。该酒店预计于2006年年初动工，2009年开业经营。3.2项目地块位置本项目地块（花木地区A-9-11地块）位于上海浦东花木行政区内，与上海新国际博览中心隔路相对。四至范围：东，芳甸路；南，樱花路；西，石楠路；北，梅花路。3.3现有规划条件——地块规划用途：商办；——项目总占地面积31500平方米，容积率2.9；——地块使用年限50年，建筑物限高100米。3.4建设方案经过多次评审，本项目选择矶崎新设计方案，并拟请现代设计集团作为矶崎新的国内协助方，参与艺术大酒店项目的设计，选择美国Innova酒店管理公司担任本项目的前期策划顾问。根据有关规划要求，本项目拟建五星级酒店、当代艺术博览馆、国际商务楼、城市文化广场等业态建筑，总建筑面积150899m2，其中地上建筑面积108000m2，地下建筑面积42899m2。主要建设技术指标见表3-1所示。表3-1项目主要建设技术指标序号名称单位数量一总用地面积m231500二总建筑面积m2150899其中：地上建筑面积m2108000五星级酒店m274171艺术中心m215829商务办公楼m218000地下建筑面积m242899三容积率2.9四建筑高度m100其中酒店为五星级标准，预计有850间客房，国际商务楼为18000平方米，当代艺术中心因规划限制，不能转让。图3-1项目结构简图3.5项目实施进度2001年4月20日，上海证大置业有限公司与上海市浦东土地发展（控股）公司签订该地块的土地使用权转让协议；2002年10月18日，上海市浦东新区规划管理局下发《关于“证大艺术中心”项目规划意见的批复》（浦规规[2002]180号），核定本项目地块地上建筑面积为91400平方米，容积率2.9；2003年7月31日，注册成立上海证大艺中房地产开发有限公司，具体负责本项目地块的开发建设；2003年10月27日，上海证大置业有限公司、上海市浦东土地发展（控股）公司、上海证大艺中房地产开发有限公司三方签署《关于“花木地区A-9-11地块国有土地使用权转让合同”的补充协议》，将原转让协议中受让方——上海证大置业有限公司的一切权益、责任转至上海证大艺中房地产开发有限公司名下；2004年1月9日，取得本项目地块土地证，使用期限50年，土地面积28893平方米，容积率2.2，其中土地面积与转让协议中31500平方米差异部分为政府绿化用地。本项目地块基地已完成“三通一平”，具备计划立项和开发建设条件；周遍已砌围墙；面向展览中心已立一块大型广告牌。3.6项目建成后的经营模式本酒店拟采取产权式酒店的经营方式，向重要商务客人销售酒店客房产权，平均每个客房预计售价300万元，然后根据分时度假的经营模式对酒店进行经营管理，业主享有酒店客房的所有权和收益权，经营权由证大集团选定的酒店管理公司经营。第四章组织结构与管理架构4.1股权关系上海证大置业有限公司是证大集团住宅房地产开发系统旗下的骨干企业，积聚了一支高素质、高效率、专业化的团队。公司名列首届（2003年）、第二届（2004年）上海市房地产开发企业50强，拥有“上海市著名商标”。上海证大艺中房地产开发有限公司于2003年7月于上海市浦东新区注册成立，注册资金1000万元，主要股东为上海证大置业有限公司和上海爱建信托投资有限责任公司，其中上海爱建信托投资有限责任公司代上海证大置业有限公司持股，主营业务为房地产开发经营。本公司设立主要目标是开发和经营上海证大艺术大酒店。4.2管理团队戴志康先生，董事长。1985年毕业于中国人民大学，1987年毕业于中国人民银行研究生部，1987年起先后任职于中信实业银行、德国德累斯登银行和海南省证券公司，1992年创建富岛投资基金，1994年创建证大集团。方斌先生，毕业于同济大学建筑系，曾供职于上海市浦东新区城市规划局，2000年加入上海证大置业有限公司，2001年起担任上海新世纪水清木华房地产开发有限公司总经理、上海证大三角洲置业有限公司副总经理。汪先刚先生，毕业于清华大学，2001年加入上海证大集团。孙博先生，公司董事，毕业于中国人民银行研究生部。曾任职于国泰证券有限公司，1998年加入证大集团，历任上海证大投资管理有限公司副总经理、上海证大投资发展有限公司副总经理。4.3人才战略上海正加速朝着国际化大都市方向迈进。随着举办世博会对上海城市地位的提升，随着本市房地产业的快速发展，房地产开发企业对人才的需求将越来越迫切。只有通过教育、培训和开发等活动提高人力资源的品质，企业的核心竞争力才能增强。企业的效益才能提高，企