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90平米的公寓太小还是正好，国内一直争论不休。其实在我们的近邻日本，大部分的公寓面积在60~100平米之间。但是这些公寓的房型设计还是有一定的特点的。世界房地产先行城市的小户型实践——日本新型住宅趋势研究典型案例的研究典型案例1——位于东京品川区的公寓特点：整体设计紧凑，公共空间容纳户内功能，室内功能细化，布局集约，空间使用率高；典型案例2——东京HM特点：室内空间布局合理，使用率高，室内装修灵活有特色；典型案例3——東京都荒川区南千住特点：使用先进材料、先进技术、先进设备，居住舒适度高；根据典型案例的考察，日本先进住宅在以下几个方面特点突出1、公共空间——容纳室内功能公共区域把户内的功能移到户外，楼内共享甚至和城市共享.1、公共空间——私有化——日本住宅房间前很多都留有如图所示的大的空,和走廊差不多的宽度了。在国内都是尽量减少室外的交通空间。在高密度的公寓中，公共空间是很重要的一部分，特别是室外“灰空间”：1，可以避免走道的行人对住户的干扰2，增强从公共空间到私密空间的过渡，避免住户心理上的突兀正是因为有建筑内部房间高密度,公寓单元与公寓单元之间低密度,所以在入口的门厅才会让人觉得难以置信的宽敞.这样家的感觉就更加明显.入口灰空间入口处的“灰空间”考虑了人的心理过渡，并打破了长走道的单调户型面积：79平米小而全，小而精；为了使内部空间分布更合理，日本人的流线与我们正相反；把每一个空间细化，分别设计不同的功能空间；利用边角空间，增加储藏面积；建筑设计的流程不是直进式，而是层层深化。空间布局的典型方式公共走道入户灰空间卧室储物，收纳空间洗浴空间厨房多功能和室起居室阳台2、室内功能设计方法传统组合洗浴空间分离设置洗浴空间2、室内功能设计方法洗面台上、三面镜里的收纳空间操作台下的收纳空间收纳空间洗浴空间多功能和室厨房空间洗、卫、浴独立设置的洗浴空间既提高了使用舒适度，又提高了空间利用率无处不在的收纳空间:充分利用各种角落空间，设备下部空间，立体空间，作为储物收藏之用；室内每个功能空间都有自己独立的储物间，使整个空间显得整洁而不凌乱，同时，设置足够的储藏空间，减少家具，也达到了空间的紧凑。一室多用的和室：开放式空间，多元化的功能设计，可依照主人需求，而设计成喝茶、视听、客房、休闲、书房等空间属性，而架空的地台还是家中一大储物地，留出一个精简的家。“黑”厨房：日本人喜欢煮或者用烤箱和微波炉，日本住宅的排烟技术比较成熟，定餐服务特别方便,因此黑厨房并不影响使用品质。3、室内精装修标准与设计方向真正的精装修，不只是用精致的材料，而是进行精心的安排。室内家具既周到细致，又具有一定的建筑化。3、室内精装修标准与设计方向周到细致的家具摆放胶片周到细致的“菜单”，在有限材质中搭配多样的风格，适当的可选度。3、室内精装修标准与设计方向超大橱柜半透明转门悬挂电视可变餐厅强调“可变性”；超大的双层橱柜，半透明的转门划分起居和卧室；家具基本都是可动的；开敞共享式空间。4、新材料新设备新技术的应用垃圾粉碎机抽拉式水栓厨房收纳空间可以6小时保持温度的浴缸电机送风口浴缸外形容易干燥，防滑、容易清洗的地面材料自动控制的大号热水供应系统浴室換气暖房干燥机洗面化妆台方便的提拉水拴收纳柜入口系統浴室与入口的高品质锁具低落差的衔接口可灵活操控的大开间较低的浴缸和高位置的扶手可以很方便的使用座厠边方便老年人和儿童的扶手贮藏室以上先进材料、设备和先进技术的应用极大的提高了居住舒适度国际成功案例给我们的启示1、公共空间容纳户内功能通过把户内的功能移到户外，楼内共享甚至和城市共享，将户内功能外移公共区域，功能外部化促使公共空间的发展，实现居住功能上的补偿和完善。2、室内功能细化重组通过把户内的功能细化，分别给出特定空间，通过功能重组，实现紧凑的布局及适宜的尺度，如通过利用边角空间增加存储面积以及局部功能的集成设计实现空间均好性与补偿性，提高空间利用率。3、精装修实现空间再造不只是使用精致材质，更是通过精心的安排和家具的建筑化，做到灵活空间与可变设计，实现空间再造。4、新材料新设备新技术的应用通过如低风换气干燥系统、自动控制的热水供应系统、易干防滑易清洗的地面材料，六小时保持温度的浴缸等新材料新设备新技术，提高居住的舒适度。——国际设计趋势项目建议公共空间社区配套高档精装标准高档精装意向科技领先艺术感升级城市界面入口大堂车库大堂在借鉴国际案例的基础上，基于本项目定位和客户关注点的产品升值体系会所商业精装修物业服务租赁服务服务产品升值体系公建化的立面中国元素的细部处理公建化、国际化的立面风格放大城市感，在细节处加入中国元素体现国际流行趋势公共空间国际化城市界面建筑立面——城市面貌与城市风格统一的项目LOGO国际品牌名店临街商业形成国际风情商业街时尚国际潮流公共空间国际化城市界面临街商业——城市街道公共空间尊享型入口大堂第一时间体验尊贵大面积的入口大堂——体现奢侈尺度根据楼栋条件设计调高——体现尊贵感采用豪华装饰装修和有风格的设计——体现项目高端品质提供酒店式管理服务（如大堂经理、行李托运、叫车等）——体现项目顶级服务公共空间人性化汽车大堂地下车库电梯间内，设置休息服务区——真正的人性化尊贵生活标志第一时间体验尊贵西班牙豪华汽车大堂顶级私人管家式服务室内功能外延公共空间功能化公共空间可租赁的厨房&餐厅客厅&影音室书房&会客室Party房室内运动室……通过私有化的公共空间弥补小户型在面积上的不足，最大程度的让客户拥有社区高端资源。公寓项目价值创新——非户内私有空间公共空间功能化公共空间公寓项目价值创新——入口灰空间对入户空间进行处理，通过栏杆、植物等形成入口“灰空间”，强化从公共到私密空间的过渡，既考虑了人的心理过渡，又打破了长走道的单调。走道空间——入口处半私密的灰空间——室内室内功能外延精装修高档装修标准基本豪宅价值配置全家电配置:电视,微波炉,烤箱,电冰箱,洗衣机,咖啡机,抽油烟机部分家具配置:高档衣帽柜,多功能组合柜,整体厨柜,高级窗帘盒精装标准：4000-5000元\平米精装修高档装修意向现代风格偏新古典，家具采用现代设计辅以皮、实木等传统材质，色调冷中带暖，装饰高档大气不烦琐，奢侈主义，体现高雅尊贵的特点。主卫空间是本项目在产品上的一大亮点，应在装修时重点打造，突出产品优势。通过有设计感的细节体现生活品质，给人以愉悦感。体现艺术品味体现生活情趣精装修高档装修意向突出展示主卫空间体现奢侈尺度精装修高档装修标准豪宅价值升级配置提高项目的附加值，做到价值感的有效传递。Versace陶瓷椅一件精品带动价值联想SieMatic顶级橱柜博洛尼Boloni沙发以配置提升豪宅价值的方式多以生态化和智能化方向为主场景设定：家中所有的灯光、窗帘、音箱（背景音乐）、空调及选购的智能家电等均可预设为不同组合的室内场景状态。操作自动化：墙上面板、手机、终端显示器、PDA、遥控器，均为控制家中电器的主脑，简单。提升豪宅价值科技领先精装修低风换气及干燥系统可以保持乾燥的浴室地面新材料新技术新设备精装修艺术感升级专属生活用品聘请知名设计师定做本项目的专属生活用品，在细节中传递项目的品质感与都市感。品质感是需要设计和安排的——品质感标签Sorapot茶具艺术家的衣架现代孔明灯设计师的椅子艺术化的挂钩艺术感升级样板间与售楼处设计突出大师艺术作品,体现设计感与潮流感知名设计师作品精装修社区配套五星级社区会所高端商务型运动休闲会所健身房游泳池棋牌室咖啡厅……满足会所运动休闲等基本功能配套社区配套高端商务型运动休闲会所商务空间国际新闻远程会议无限网络商务洽谈……五星级社区会所满足高端商务功能配套社区配套引进顶级商务会所管理公司长安俱乐部中国会俱乐部美洲会俱乐部五星级社区会所通过引进顶级商务会所管理公司提供最具品质感、圈层感的服务名流会社区配套高品质社区商业精致生活配套定向招商,通过商业的品牌力,以及对生活方便性和舒适度的支撑为了进一步提升居住价值，塑造国际化生活氛围。充分发挥2万平米商业配套优势，提供完善的、精致的生活配套。星巴克咖啡店星期五餐饮店Apple旗舰店东田造型社区配套高品质社区商业国际名牌配套引进国际奢侈品品牌商业旗舰店，提供具有国际高度的商业配套，为本项目高端性“注脚”。LV旗舰店GUCCI旗舰店法拉利旗舰店迪奥旗舰店社区服务高品质物业服务房地产项目生命周期曲线：收益能力发展期：销售期项目收益能力快速上升价值通过销售实现最高利润期：物业管理期项目收益能力持续上升价值受物业服务/维护等综合因素影响衰退期物业管理晚期受建筑老化影响，收益能力开始缓步下降保证物业长久生命力“服务”是物业长远价值的重要维护/提升手段社区服务高品质物业服务保证物业长久生命力引进国际著名酒店管理公司提供顾问服务，提高项目物业服务品质，为项目高端价值提供保障。高力国际代理项目：北京星河湾、苹果社区凯悦代理项目：北京柏悦府世邦魏理仕代理项目：北京盘古大观社区服务高品质租赁服务引进国际著名租赁服务公司，提供国际标准的，全程式的租赁服务，解除投资客户后顾之忧，“帮客户增值”。保证物业长久生命力灵活性：客户可自愿选择是否参加，并提供多种模式供客户自由选择。国际化服务：国际化、标准化物业服务，双语服务方便外籍客户。全程式服务：对租赁全程提供所有事项的全方位的服务，方便业主。