北京云房数据：2016年7月北京及环北京房地产市场分析

2016年7月北京房地产市场分析北京云房数据研究中心2016年8月政策篇：“控地王”“收信贷”“去库存”市场篇：北京及环北京房地产市场分析目录目录一目录二政策面|企业融资不断收紧3政策内容：7月25日，证监会官员在保荐机构专题培训会议上指出，企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，并需详细披露募集资金的实际投向。不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。解读：此次证监会明令禁止房企通过再融资的途径拿地，也是贯彻了此前上层要求抑制地价的精神，是抑制“地王”和地价的一种方式。4政策面|北京落实针对企业用房征收房产税细则解读：①企业运营成本增加；②房产税对房价影响力度有限；2011年在上海和重庆两地试点征收房产税，但两地房价涨幅并没有受到影响。③老百姓无需过渡担忧房产税；房地产税对普通老百姓会有一个‘免征’范围，不是每家每户都要缴纳。如上海试点房地产税时，对家庭第二套及以上住房的，按人均面积超过60平米才来计算征收。企业自用企业租赁应纳税额=房产原值×(1-30%)×税率(1.2%)应纳税额=房产租金收入×税率(12%)企业缴纳税额的计算方法5政策面|房贷抵扣个税已明确政策内容：财政部财政科学研究所原所长贾康22日在三亚表示,房贷利息抵扣个税已经确认,并且可以确定该方案会在全国推广。房贷抵扣个税是指什么？所谓的房贷利息抵扣个人所得税，是指将房贷利息作为税前减除项扣除。你每月的工资先扣去房贷利息再交税举例：据测算，以个人扣除五险一金后的收入1.5万左右计算，如果购买一套房贷在150-200万左右的普通商品房，贷款100万，贷款20年，每个月的基准利率月供大约在6544元左右，其中大约2377元是利息，也就是个税可以降低2000多元。这项改革的落实将可能为我国消费者抵扣15%以上的房贷利息，从而有效降低还款负担，为行业需求端带来利好。6政策面|南京“动态封顶价”严控炒作性“楼王”政策内容：①物价部门联合国土部门，建立房价申报土地溢价率数据库，在房价较快上涨期间，严格执行对土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金不计入其房价的准许成本，不作为申报价格的组成部分的政策；②继续加大价格申报指导力度，对申报价格明显过高、涨幅明显的项目，多部门会商、多部门约谈指导，并对热点地区设置动态封顶价格，严控炒作性“楼王”的出现。解读：设置“动态封顶价”，主要就是将年度涨幅控制目标分解细化，防止房价过快上涨，进一步大力控制南京房价上涨。同时，土地溢价超过45%保障房建设资金不计入房价的准许成本，使得开发商拿地更为谨慎，也在一定程度上抑制了“高地价”现象。7政策面|“去库存”仍是楼市主流政策时间省市内容7.03山西山西省出台实施《关于加快化解房地产库存的若干意见》，引导房地产开发企业适当降低房价“去库存”，包括加快农业转移人口市民化进程、严格落实支持住房消费的金融和税收政策。7.07辽宁大连辽宁省大连市官方近日发布《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的意见》，提出去库存18条措施，其中包括取消多项限制性政策、加快推进棚户区改造工作等，着力推动大连房地产市场健康平稳发展。7.11浙江浙江省政府发布《浙江省人民政府办公厅关于印发浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案的通知》，具体包括“支持自住型和改善型购房需求、鼓励新市民购房和农民进城购房、消化非住宅商品房库存、促进住房租赁市场发展等。7.21陕西榆林《榆林市房地产去库存优结构实施意见》，要求把棚户区改造货币化安置作为去房地产库存的重要手段，严格房地产用地及项目审批，培育发展住房租赁市场，执行好中省住房公积金政策，落实房产买卖税收优惠政策，促进房地产平衡健康发展。7.25福建福建省政府办下发《关于加快化解商业办公房地产库存的通知》，明确提出因城因地精准施策、严格控制商业办公用地供应等措施。其中商业办公库存去化期限超过36个月的，应暂停出让商业办公用地，避免为增加地方收入而盲目出让土地，防止产生新库存。2016年7月各省市去库存政策汇总表8政策面|“收信贷”“降杠杆”趋势渐显8时间城市内容7.01合肥二套房最低首付款比例为40%，购买第三套及以上住房，最低首付款比例均为60%，且停止住房公积金个人住房贷款，其政策的主要出发点也是降低信贷杆杠，限制投资客，为火热的楼市降温。7.09厦门厦门市国土资源与房产管理局发布通知，宣布自7月15日起调整住房信贷政策，对楼市进行新的调控。7.26南京南京新版房贷政策再次推出了“新版本”。在首付比例上，首套房由30%提至35%，二套房由45%提至50%。近期--媒体报道，已经有部分银行开始通过“降杠杆”的方式控制投资楼市的风险，比如，风控较严的兴业银行已经开始大幅收缩开发贷款、个人按揭贷款的额度，利率上也可能上调；其他部分银行也开始“有条件”上调首付比例；部分基金开始上调利率。近期--媒体报道，工行个人商用房贷款最低首付款比例由50%调整至70%，贷款所购商用房为商住两用房的最低首付款比例也同时有所提高，对个人商用房贷款合作项目范围也作出了进一步的范围划分。近期--银行、金融机构对于房企的开发贷周期已经由2年期的中期贷款改为半年期的短期贷款（全国范围内的措施，不仅仅针对上海），增加了房企的短期贷款的压力。2016年7月资金面政策环境汇总表9下半年政策预判|“控地王”“收信贷”“去库存”政策特征之一：“控地王”成为下半年土地市场核心主题；政策特征之二：“收信贷”降杠杆为下半年热点城市楼市降温；政策特征之三：“去库存”仍然为下半年非热点城市楼市主流政策。政策篇：“控地王”“收信贷”“去库存”市场篇：北京及环北京房地产市场分析目录目录一目录二北京：一手房市场：市场整体量降价稳，自住房迎来成交高峰二手房市场：成交升温，刚需依然是市场主力土地市场：供应稀缺，7月通州成交一宗“巨无霸”地块市场预测：未来市场可观环北京：11供应|供应大幅缩水结束连续3月上升的局面2016年7月，一手商品房共供应110.6万㎡，环比下降33.2%，同比下降13.3%；2016年1-7月，一手商品房累计供应644.9万㎡，与去年同期相比微降6.2%。备注：一手房数据统计包含期房和现房，剔除保障房、车位及其它12供应|自住房供应创年内新高下滑幅度领跑其他业态自住房新增供应15.8万㎡，环比上涨127.5%13供应|供应小区一览表名次项目名称行政区新增套数↓新增面积(㎡)1首开华润城丰台区69089363.82北辰墅院1900顺义区67881676.93北京城建国誉府房山区30654925.94长海御墅房山区29125099.35玺源台西城区23315877.36香醍花墅平谷区1309892.57凯德锦绣慈云壹号朝阳区405877.67月普通住宅供应一览表7月公寓供应一览表名次项目名称行政区新增套数↓新增面积(㎡)1西山湖雲空间丰台区133760814.42硅谷SOHO昌平区128565759.43福佳蜜码空间平谷区67048856.24泰禾中央广场大兴区64840105.25中国铁建原香汇房山区43818774.66金隅糖+房山区35515223.07金地未未来顺义区3108593.68房山超级蜂巢房山区27211452.99海淀绿地中央广场海淀区24619430.210当代北辰悦MOMA顺义区21612873.811西山艺境门头沟区12212427.612红石座昌平区151199.014成交|市场量跌价稳市场现降温迹象2016年7月，一手商品房共成交156.2万㎡，环比下降24.7%，同比下降3.2%；2016年1-7月，一手商品房累计成交888.2万㎡，与去年同期相比上升39.8%。15成交|公寓交易回落，自住房迎来成交高峰下降37.2%7月公寓依然是成交主力16成交|商业办公价格大幅下滑下降29.5%居住类业态价格均上涨下降39.5%17成交|公寓交易回落，自住房迎来成交高峰下降37.2%7月公寓依然是成交主力18成交|120㎡以下的成交占比上升备注：新建住宅统计包含普通住宅、别墅，剔除保障房、车位及其它下降7.4%120㎡以下的成交占比上升4.6%19成交|500-1000万已成为成交主力备注：新建住宅统计包含普通住宅、别墅，剔除保障房500-1000万占比接近3成3万/㎡以上成交占比上升20成交|改善性需求向新房转移备注：新建住宅统计包含普通住宅、别墅，剔除保障房17.7%18.7%18.9%18.8%17.7%17.9%17.3%17.9%18.8%19.8%21.2%17.9%17.5%29.3%37.2%43.3%42.1%46.5%46.1%40.4%43.4%47.2%47.8%51.1%56.7%52.1%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月20152016年北京120㎡以上的二手与新建住宅成交占比对比二手新建2016年7月，120㎡以上新建住宅占比为52.1%，与2015年7月相比上涨34.4%。随着新建住宅供应的高端化,未来新房更趋向改善性客户群。21成交|成交项目TOP10备注：本排名不包含经适房、两限房7月普通住宅成交TOP10名次项目名称环线行政区套数↓面积(㎡)均价(元/㎡)金额1首开华润城四、五环之间丰台区31439218.36753626.49亿元2首开国风美唐五、六环之间昌平区24224689.64602111.36亿元3中弘由山由谷六环以外平谷区13812724.7148071.88亿元4绿地朗山国际健康产业园六环以外密云县13112798.1178852.29亿元5紫贵御园六环以外平谷区12510019.1127621.28亿元6北京城建琨廷六环以外房山区12312981.8186592.42亿元7天润香墅湾1号六环以外平谷区11913734.3237343.26亿元8格兰山水六环以外延庆县1169992.930423040万元9龙湖长城源著六环以外密云县1166595.5181061.19亿元10丽景长安二期六环以外门头沟区10715559.0381595.94亿元7月公寓成交TOP10名次项目名称环线行政区套数↓面积(㎡)均价(元/㎡)金额1旭辉26街区五、六环之间顺义区144150334.02811514.15亿元2北京城建北京密码六环以外大兴区66641291.62426210.02亿元3西山湖雲空间六环以外丰台区35915573.0281224.38亿元4万科中央城五、六环之间房山区34515318.1265174.06亿元5远洋新天地六环以外门头沟区31517620.2340235.99亿元6华润悦景湾六环以外门头沟区24713125.4335644.41亿元7通州富力中心五、六环之间通州区24118421.4362036.67亿元8西长安壹号六环以外门头沟区21110547.2362713.83亿元9首开熙悦山五、六环之间房山区19110374.8217132.25亿元10中昂时代广场六环以外门头沟区1686664.8339702.26亿元普通住宅成交前十名8成位于六环外7月公寓成交前十名集中于门头沟区域22成交|企业销售金额排行榜2016年1-7月房企销售金额排名2016年7月房企销售金额排名注：全部商品房，不含车位、车库、其它用途No.品牌企业名称成交套数成交面积(万㎡)成交金额(亿元)1华润/平安/首开3143.9226.492首开集团7048.9922.893首农集团10058.7916.74保利/首开7636.74165北京城建9006.615.216金地/K2/旭辉/永同昌14535.0714.267远洋地产3653.2613.548长江实业913.7610.529绿地集团3613.579.9310泛海信华置业240.828.211华润置地2782.147.8712中辉集团150.537.6713鲁能集团781.337.6114首