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第1页，共38页目录1、公司组织结构图……………………………………………………………………22、管理岗位职责………………………………………………………………………33、管理大纲……………………………………………………………………………54、职务行为守则………………………………………………………………………55、员工守则……………………………………………………………………………66、服务规范……………………………………………………………………………87、工程维修服务规范…………………………………………………………………88、总经理办公会会议制度……………………………………………………………89、业务联席会议制度………………………………………………………………1010、工作例会制度……………………………………………………………………1011、考勤制度…………………………………………………………………………1012、办公用品管理办法………………………………………………………………1113、印鉴、证照管理制度……………………………………………………………1114、档案管理制度……………………………………………………………………1215、车辆管理制度……………………………………………………………………1416、资料书籍文件管理制度…………………………………………………………1517、人事管理制度……………………………………………………………………1618、薪酬管理制度……………………………………………………………………2019、奖惩细则…………………………………………………………………………2220、各类假期管理办法………………………………………………………………26一、二、三、第2页，共38页四、五、物业管理有限公司组织机构图六、七、八、九、总经理董事会综合管理部经营管理部项目部项目部物管处项目部物管处项目部总经理助理…………安全消防工程维修清洁绿化质量控制行政人事市场拓展项目管理市场策划项目开发第3页，共38页管理岗位职责一、总经理工作职责（一）遵守国家有关法律、法规、法令和政策，保证合法经营。（二）全面负责公司的经营管理。（三）主持制定公司的经营方针和目标，保证年度计划的完成。（四）代表公司对外签署合同和协议。（五）任免、调配、撤换各部门负责人。（六）决定员工的奖惩、定级、晋级、加薪、招聘、解聘、辞退、开除。（七）提出机构设置、调整或撤消意见后报董事会批准后执行。（八）负责对各部门授权。（九）签发日常行政、业务等文件。（十）董事会授权处理的有关事宜。二、总经理助理职责（一）负责分管领导授权的各项工作。（二）负责完成公司总经理临时交办的各项工作。（三）分管方面的其他工作。三、财务部：根据《企业会计准则》和《企业财务通则》的规定要求，结合公司的具体情况，制定适合本公司的会计审核制度和财务管理制度。根据《管理公约》（《管理合约》）以及合同等核算对象，做到账实相符、账账相符、账表相符。统一归口管理各种票据、现金、存款；监督有关部门的财务情况；妥善保管会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他相关资料档案。（一）财务经理：1、负责本部的各项工作；2、组织公司的财务管理工作，完善制定财务制度和作业流程；3、审核会计凭证和各类会计报表，撰写财务分析，送总经理审阅；第4页，共38页4、编制财务预算审核控制各项费用的支出，合理安排各项费用；5、检查督促公司的各项收入及时上交，保证公司资金的正常运转；6、开展本部的业务培训，提高员工的总体业务水平；7、撰写项目物业管理费的收支报告，并按规定定期予以公布；8、提交年度部门工作报告；9、完成上级交办的其他任务。（二）主管会计：1、进行本部的日常管理，协助经理做好会计核算工作；2、负责会计凭证和财务处理，编制财务报表；3、审核收费通知单，保证收费准确无误，并协助有关部门和管理员做好催收工作；4、审核各项费用支出，执行财务预算；5、检查银行、库存现金、资金帐目，发现问题监督改正调账，并负责往来帐目的清理；6、登记账簿，妥善保管会计凭证、账簿、会计报表和其他档案资料。（三）出纳：1、负责现金收付，登记现金手册，并编制现金收支日常报单；2、现金及时存入银行，支票及时进账，同时保证日常报销所需的备用金的支取和款项的支付；3、负责代收代付款项的收取和划拨；4、负责收据和发票等有价证券和票据的管理；5、登记现金账，银行存款账，管理费用明细帐，清理未达账项，编制未达账项下调节表；6、计算和发放公司员工工资；7、收入类单据的清理并制证或清理后转入主管会计制证；8、完成上级交办的其他任务。（四）库房管理员：1、负责公司物品的验收、入库、保管和发放管理；2、负责进库物资的外观质量、规格型号、品种、数量及随货同来的资料验收；3、负责协助和配合使用单位的取样检验；4、负责填写相关的报表作为凭证；5、负责库房内的物品标识设计、管理和实施；6、负责库房的库存盘点和接受申领单作为采购明细表。四、综合管理部职责第5页，共38页行政人事：（一）负责公司行政管理制度的制订、实施、协调、检查、考核工作。（二）强化督办职能，贯彻公司的各项决定和文件精神，及时督办，并反馈执行情况。（三）负责公司各类文稿、文件的起草、打印、制作、发放和保管工作，负责文件资料的收集、分类、整理、立卷、归档、借阅工作。（四）负责公司劳动人事管理及员工招聘、转正定级、考勤与考核工作。（五）负责公司企业文化建设和对内对外宣传活动的组织开展工作。（六）负责组织公司各类人员培训工作，拟订年度培训计划并负责组织实施。（七）负责公司各类会议及活动的组织、安排，作好会议记录，下发会议纪要。（八）负责收集、整理公司各部门及员工对公司的合理化建议，及时呈报领导。（九）负责公司日常保卫工作及节假日值班安排。（十）负责公司办公设施、通讯实施、办公用品及印章、证照的管理。（十一）负责协调公司各部门工作。（十二）完成公司领导临时交办的其他工作。基础物业管理：（一）负责新接管物业的验收、移交工作。（二）根据公司精神负责新接管物业管理班子搭建、岗位设置、人员配置。（三）负责已接管物业的基础物业管理服务质量检查、考核工作。五、质量监控职责负责保证公司员工的工作质量，贯彻落实各项规章制度，及时更新质量保证文件，保证员工作业随时受控，检查员工作业过程和结果，保证公司的管理水平达到预定要求。（一）负责公司内部的资源管理控制，优化整合。负责公司的各类规章制度的制定、修改。（二）负责设计各岗位的管理职责，负责员工作业、包括过程以及结果，对员工作业的效果进行检核，针对作业进行改进，保持作业质量。（三）负责贯彻落实公司的规章制度；保证公司服务产品的实现和能让客户达到相当的满意率。（四）负责测量、分析公司内部服务质量，以及工作改进的计划。（五）负责公司质量体系的构建，以及解决运行过程中出现的问题，就公司质量监控的运行对外界进行必要的联系和交流。（六）负责公司在引进ISO9000认证工作时的具体事务和公司内部质量体系的审核，与外部质量认证体系的接轨。第6页，共38页（七）就公司的培训计划具体组织相关的业务培训，保证培训的效果，提高服务水平。（八）负责公司质量监控的相关统计工作。（九）负责参与公司工程设备的采购，保证设备的质量。六、经营管理部职责（一）负责物业市场的项目调查、论证、拓展工作。（二）负责物业管理处多种经营项目前期策划、筹备和开业后的指导工作。（三）制订项目管理处年度经营指标，并对经营指标的完成情况进行考核、监督。（四）负责专项业务的拓展工作。七、物业管理处（一）树立住户至上的精神，热情、及时地提供各种优质服务。（二）贯彻执行国家的有关政策、法律、法令和公司各项规章制度。（三）向住户宣传党的方针政策、协助有关部门做好安全防范等有关工作。（四）负责管理所管辖物业的日常业务，纠正各种违章行为，为住户创造一个优美整洁、方便舒适、文明安全的工作和居住环境。（五）调查研究、深入了解住户对管理服务工作的意见，处理住户对管理服务工作的投诉，重大问题报请公司领导解决。（六）负责管理处的经营管理，编制年度经营计划，落实收款，控制年度费用。（七）完成领导临时交办的其他工作。八、管理处主任（一）代表公司负责管理处的全面工作。（二）负责代表公司与业主委员会（业主）签订委托管理合同。并可在得到授权范围以内代表管理处与外部的合法组织、团体、个人签订相关的文件、合同。（三）负责管理处的物业接管验收和策划管理方案，并组织实施。（四）负责管理处内的各种费用收缴工作。（五）各项基本工作的计划和组织实施、检查。负责管理处操作员工的工作指导，考评和辞退。（六）负责管理处的员工技能培训和考核工作。十、（七）完成公司总部交办的其他工作。第7页，共38页十一、管理大纲一、为促进公司健康发展，根据国家有关法律、法规，制定本制度。二、公司全体员工必须遵守本制度和其他相关的规章。一旦违反，视情况轻重予以追究、处理。三、公司要求员工工作认真，热心负责，真诚服务。四、公司为员工提供良好的工作学习环境和完善的晋升制度以及合理的薪酬待遇。五、公司鼓励全体员工发挥才能，力求创新，多做贡献。对做出贡献者予以表彰奖励。六、公司要求厉行节约，反对铺张浪费。七、公司实行全面目标管理制度，以量化管理实现工作目标。八、公司内部在人才管理和使用上贯彻双向选择原则，鼓励竞争，人尽其才。职务行为守则一、须维护公司利益，不得泄露公司机密，不得越权行事，不得以个人理由行使职务权利。二、须获得商业竞争对手的资料时，在书面授权的情况下可以进行，但涉及违法行动时，可以拒绝。三、在对内对外的工作活动中，不得收受业务相关单位的礼物、赠品，当作礼节之一时，可以在公开场合收受价值在人民币壹佰元以下的礼品，超过壹佰元的礼物时，均须在收受三日内上交公司。四、工作职务关系而取得的佣金、折扣等收入，必须上缴。五、不得利用职权侵吞公司财产。六、不得在公司外部从事以下情形的兼职：（一）兼职于公司的业务关联单位或商业竞争对手。（二）其工作与现任工作性质相同。（三）兼职的工作会构成或加大对本公司的竞争压力。（四）因兼职而影响工作或有损公司形象。（五）占用现任工作的公司内部资源或工作时间。第8页，共38页员工守则一、遵守国家政策法令、法规，遵守市民行为规范，遵守本公司一切规章制度。二、如实填写一切表格，提供有效证件，不得隐瞒或造假。三、工作态度服从领导——不折不扣的服从上级的工作安排和工作调配。忠于职守——坚守本职岗位，不擅自离岗或有其他渎职行为。正直诚实——对上级、同事、客户要以诚相待，不得阳奉阴违。团结合作——各部门之间、员工之间互相配合，同心协力解决困难。勤勉高效——发扬公司的优良传统，脚踏实地优质高效地完成所担负的工作。礼貌用语——对同事、客户等“请”字当头，“谢”字不离口。乐观向上——工作积极向上，以乐观的态度对待工作及困难。热情平等——对待客户要热情周到；对待同事热情真诚，对待工作热情奋发。四、着装、仪表要求1、公司员工每天上岗前换好本岗工作服，正确佩带公司员工铭牌；2、保持面部、手部清洁卫生，发型美观大方，不得留怪异发型；3、行走、站立时不得作异状，应肩平、头正、挺胸收腹，不左顾右盼，不吹口哨。4、坐下时注意身体端庄，不前俯后仰，身体扭曲，不摇腿跷腿，不得把脚放到椅子、沙发、茶几、桌子上。五、工作行为规范1、前三分钟到岗，作好岗位清洁和准备工作。2、办公用品摆放整齐有序，桌面整洁。3、保持安静严肃的工作气氛，不得在办公室、走廊内大声喧哗、吵闹，有事须走到相关人员的面前轻声交代。4、进入别人的办公室及客户室内应先轻声敲门，得到许可后方可进入，若进去前门关着，出来时应随手将门关好。5、工作时间不谈与本职工作无关的事，不得随意到他人办公室走动、闲聊，不干私事，不浏览与工作无关的书籍、杂志、报纸、网页。6、工作时间不准吃零食、饮酒、下棋、打扑克等。女员工不准在办公室内化妆。7、原则上不打私人电话，严禁当着客户的面打私人电话、谈私事。8、电话礼仪：第9页，共38页（1）应于电话铃响三声内接听，接电话应先说“您