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杭州沈大物业管理有限公司第1页共30页杭州沈大物业管理有限公司物业公司行政管理制度规范第一部分公司架构及岗位职责规范制度01-08第二部分公共管理制度09-11第三部分管理处类制度12-13第四部分安全、消防、车辆管理制度13-24第五部分工程维修类制度24-27第六部分清卫、绿化类制度27-292011年5月杭州沈大物业管理有限公司第2页共30页物业公司行政管理制度规范第一部分公司架构及岗位职责规范制度一、行政架构配置1、物业经理：1人全面负责经营管理；2、副经理：1人具体实施经营事务、人事等；3、办事员：1人文书、外联、财务、劳资、后勤、信息管理等；4、物业管理员：1人具体物业管理、抄收水电收费、租金等；5、安保员：门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等；24小时在岗博氏工业园3人（含钢架房）三角村园区3人（含办公室）胜稼村园区3人（沈大酒店管理、物业管理）6、水电工：公共区域水电设施维护、水电维修、装修监管、维保服务等；3人专职水电工16小时待岗7、保洁员：公共区域卫生保洁、绿化养护等。博氏工业园4人（含钢架房）三角村园区3人（含办公室）胜稼村园区4人（沈大酒店管理、物业管理）8、内勤管理：1人仓库管理、物业材料采购、食堂管理。二、组织架构图物业经理物业管理员副经理办事员安保员水电维修员保洁员内勤管理杭州沈大物业管理有限公司第3页共30页三、物业办公室行政考核制度物业行政办公室人员工作制度1、公司上班时间如下：早8:30—11:30，下午13:00—17:00；周一至周六工作日，法定节假日调休，调休提前两日安排。2、晚间值班：19:00—24:00，负责巡检各园区在岗工作。3、办公室考勤实行考核打卡制，每日上下班必须考核打卡，请假必须提前报批，填写请假条。值班巡检实行岗位签到。4、办公室考勤机旁设立墙报留言板，每日工作时间内外出必须注明外出事由、时间、联系方式。5、每日上班着装整齐，统一佩戴工作证。6、公司每周一实行例会制，总结回顾上周工作，解决工作重点难点，制定本周新工作计划，布置安排工作要点。7、员工要养成记每日工作日志习惯，记录每日工作的问题，及时上报工作进度，严格执行上级布置的工作任务。8、办公室员工薪酬实施绩效考核制度。日常加班按每日50元计，法定节假日加班按每日100元计。9、办公室员工设立奖励考核：全勤奖、贡献奖、年终奖等（具体参考薪酬体系）。备注：1、每周早退满两次、考勤未打卡、事假每天一律扣基本工资50元；病假每日扣30元（以医院病假条为准）；旷工每日扣150元，三日以上扣除全部基本工资；每月全勤奖200元。2、员工薪资=基本工资（65%）+绩效工资（25%）+福利奖励（10%）（绩效考核意义：改善个人绩效，提高企业效益，作为个人升迁异动、薪资调整、培训及奖励的依据。）四、各工作岗位职责副经理管理员岗位职责1、在办公室经理的领导下，全面实施本部门的各项工作。2、负责部门书面的工作计划、文件起草、档案管理，并组织编写管理报告和各种通知、公函；总结各项工作的开展。3、负责发放本部门员工的业务培训计划，定期组织通知员工培训。杭州沈大物业管理有限公司第4页共30页4、记录汇总各项规章制度、检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度。5、负责沟通传达公司文件、通知及会议精神。6、检查监督本辖区工程维修、保安清卫人员以及管理员工作情况并进行考核，按《员工手册》的要求抓好管理。7、熟悉国家有关法规和物业管理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作。8、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量。9、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划。10、加强各班的团结合作，树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调。11、认真完成公司交给的其他任务。内勤员岗位职责内勤员在部门经理统一安排下，负责物业设施固定资产管理，做好各项基础性工作。1、按照物业服务的需要，编制采购计划，并实施申报采购；2、对仓库物资和其他物资进行管理，建立物资台帐；3、对各厂区物业固定资产管理，建立台账；4、对物业各部门所需物品申报登记发放；5、负责日常生活需品采购审核，做好预决算；6、每月中旬及月底向财务核对账务，并报批部门经理。管理员岗位职责在部门经理的直接领导下开展日常管理服务工作。1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的基本情况；2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用；3、负责办理业主入住、迁出手续，监督管理装修事务；4、负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况；5、负责对外包服务过程进行监督管理；6、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。杭州沈大物业管理有限公司第5页共30页7、做好本部门员工的考勤、考核管理；8、负责管理辖区内业主档案和物业档案，做好保密工作，防止遗失、损坏；9、负责本部门各类通知、公函、报告的收发；10、负责接听服务电话，属于业主投诉及报修的要做好记录，并及时转交处理，对于紧急突发事件及时向本部门负责人或公司领导汇报；11、熟悉各种收费程序，负责接待上门的交费的业主，并做好收费记录；12、热情接待来访的业主及其他人士，对他们的咨询事项给予热情、周到的答复和解释；13、完成本部门安排的其他工作。文员岗位职责（暂由管理员兼职）1、负责部门的文件撰写、整理工作；2、负责员工考勤、收发传达文件等日常工作，妥善保管管理处的各类来文；3、负责办理各类外来人员的出入证件；4、协助主任组织由管理处发起的会议，并做好会议记录；5、接待来访的业主，对其提出的问题及意见，予以解释解答，并将详细内容记录在案；6、负责做好文件、记录、卡的管理工作，并保证档案完整、齐全、保密；7、向各业主发出书面缴交各项费用的通知书；8、通过各种媒介做好宣传工作；9、负责组织业主意见征询活动和社区文化活动；出纳岗位职责（暂由管理员兼职）1、清点汇总部门交来的款项，每月统一出账开票日期；2、审核原始凭证是否完整；3、发放工资、奖金，支付符合手续的费用；4、处理银行存款收入和支出业务；5、填制记帐凭证，交会计记帐；6、正确使用发票，保证现金和银行支票使用安全。安保人员岗位职责（一）、总则1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安全；杭州沈大物业管理有限公司第6页共30页2、遵守公司规章制度和《员工手册》，服从领导，完成公司交给的其它工作任务；3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区的登记工作；4、负责做好机动车辆的管理和收费工作（园区车辆收费管理暂未实施）；5、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等事件，提高应急处理能力；6、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交接班记录；7、讲究文明、礼貌待人，耐心说服、教育业主遵守物业辖区各项管理规定。（二）、保安队队长岗位职责（暂由部门经理兼任）保安队长在管理处主任的直接领导下，全面负责保安队的各项管理工作。1、了解和掌握保安队的情况，根据管理处领导的要求和意图，结合实际，建立和健全各项工作细则的奖惩条例，抓好实施组织和监督工作，对物业辖区的治安、消防、车辆交通工作全面实施管理；2、主持保安业务工作会议，督促检查各项规章制度的落实，重点是《员工手册》及保安相关规定的落实情况，组织队员学习业务知识和形体仪表训练，认真做好培养和业务训练，提高全体队员的整体素质。；3、经常定期不定期检查保安队员的工作情况，做好监督、检查和考评工作，落实岗位责任制和奖惩条例；4、掌握队员的思想动态，认真做好思想工作，抓好保安队伍的思想建设，关心队员的生活状况和业务水平，做好全体队员的思想教育、法制教育和职业精神教育，帮助下属正确处理好工作中的各种问题，为下属解决实际问题；5、教育培养所属人员，不断培养他们的组织指挥能力和管理水平；6、处理有关保安方面的事务，重大治安问题和事故及时向领导汇报，并采取果断措施，控制事态发展。7、完成公司交办的收费等其它工作任务。（三）、保安班长岗位职责保安班长在保安队长的直接领导下，负责保安队日常事务的实施工作。1、负责组织当班的保安工作，监督和指导认真做好执勤工作，及时纠正和登记违纪违章现象；2、检查本班人员的着装仪容、内务卫生，保管好配备的通讯器材、保安设施、自卫武杭州沈大物业管理有限公司第7页共30页器等物品；3、负责填写《值班记录》，登记本班奖罚情况，检查各巡逻点情况；4、按照保安部（队）制定的培训计划搞好组织实施工作，定期召开班务会，经常对队员进行具体的业务指导和岗位培训，提高本人和全班的整体素质和业务水平，能及时解决当班时间内的各种突发事件。5、及时做好上传下达和请示汇报工作，与辖区业主搞好关系；6、熟悉在紧急情况下本班的组织指挥，处理好一般性的治安事件和业主的投诉，落实安全措施，预防各种事故，工作中有处理不当的事应及时向上级请示汇报；7、团结本班人员，坚持做好经常性思想工作，熟悉和掌握队员的思想动态、工作表现和工作能力。8、完成公司下达的其他任务。（四）保安员岗位职责1、门岗①熟悉物业辖区的概况、平面布局及楼幢分布情况；②保持威严可敬的仪表仪容，树立良好的精神风貌；③负责做好大宗物品出物业辖区的管理工作，对住户装修人员及装修物品的出入进行管理，制止闲杂人员随意进入物业辖区；④负责做好对机动车辆的出入管理和收费工作（园区车辆收费管理暂未实施）。⑤熟悉保安设施设备的操作规程及报警设施的使用方法；⑥做好本岗位的清洁卫生和交接班工作。⑦负责回答解决住户及来访人员提出属于本岗职责内的问题；⑧对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止。2、巡逻岗①严格遵守公司规章制度，实行24巡视巡逻制度，严格执行队列行走标准，树立公司良好形象和个人道德风范；②树立强烈的责任感，全面做好物业辖区的治安、消防、车辆、收费、以及住户求援、报警等工作，确保物业辖区治安安全，秩序井然；③熟知本人责任区域内住户情况，了解物业辖区内其它区域房屋的地形以及各条通道的布局，做到勤巡逻、勤检查，发现问题及时处理；杭州沈大物业管理有限公司第8页共30页④熟悉物业辖区消防设施的配置，并能熟练使用各种消防器材，掌握防火自救知识；⑤巡查公共设备设施使用和公共卫生保洁情况，发现设施受损及时上报，对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止；⑥加强对物业辖区的机动车辆管理，维持车辆停放秩序；⑦积极参加职业道德和业务、消防培训，努力提高自身素质。消防员岗位职责（暂由部门经理兼任）1、切实贯彻“预防为主，防消结合”的指导方针，认真学习有关消防知识，掌握各种灭火器的使用方法；2、积极做好防火宣传和教育，建立消防值班和消防设施台帐定期进行安全检查，一旦发现火警即可投入使用；3、物业辖区一旦发生火警，全体员工必须全力投入抢险工作，履行义务消防员的职责，不得临阵借故逃避；4、发生火警事故时，迅速报告有关领导，拨打火警电话119，向消防部门报警，组织人员抢救险情，组织住户撤离危险地带，并做好妥善安排，做好现场安全保卫工作，严防趁火打劫捞取不义之财，协助有关部门查清起火原因；5、加强辖区内动用明火的控制和管理。监控值班员岗位职责（暂未实施监控管理）1、严密监视保安对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时通知值班保安处理，并及时通过对讲机或电话向队长报告，且随时汇报变动情况直到问题处理完毕。2、熟悉所管理设备的性能、操作程序，能独立进行操作，并能进行简单的维修；3、出现异常情况时，坚持、确认、汇报，并做好情况记录；4、负责设备的日常巡视、情况记录；5、保持机房干净、整洁；做好交接班工作。维修人员岗位职责1、执行公司决定，服从管理、遵守纪律，树立良好的服务意识；工作时间实行8小时在岗，16小时待岗制；2、熟悉物业辖区内楼宇的楼幢号、单元、业主户数和房屋结构、水施、电施等管线走向；3、严格遵守服务内容与服务标准，及时受理业主提出的各种报修；杭州沈大物业管理有限公司第