物业管理基本制度(住宅专项维修资金)

17.1住宅专项维修资金概述7.2住宅专项维修资金的交存7.3住宅专项维修资金的使用7.4住宅专项维修资金的监管需熟悉和掌握的法规规章内容：《住宅专项维修资金管理办法》。7住宅专项维修资金管理制度27.1住宅专项维修资金概述（1）住宅专项维修资金的定义住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。（2）管理原则住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。（3）监督部门建设主管部门和财政部门3什么是共用部位和共用设施设备？共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。47.2住宅专项维修资金的交存（1）住宅专项维修资金的交存主体（2）住宅专项维修资金的交存金额（3）住宅专项维修资金的交存方式（4）住宅专项维修资金的管理5（1）住宅专项维修资金的交存主体住宅专项维修资金的交存主体主要包括以下三类：①住宅的业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。②住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主。③涉及公有住房出售的，售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金。6（2）住宅专项维修资金的交存金额①商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。②出售公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。7（3）住宅专项维修资金的交存方式①商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。②出售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。8（3）住宅专项维修资金的交存方式③未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。④业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。9（4）住宅专项维修资金的管理业主大会成立前住宅专项维修资金的管理业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。通过委托当地商业银行开立住宅专项维修资金专户。开立的住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账，未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。10（4）住宅专项维修资金的管理业主大会成立后住宅专项维修资金的管理①业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。（开户）②业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。（通知）11业主大会成立后住宅专项维修资金的管理③直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。（划转）④住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。（管理）⑤业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门的监督。（监督）12课堂提问：1、根据《物业管理条例》的规定，（）的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。A住宅B住宅小区的非住宅C非住宅小区D住宅小区外与单幢住宅楼结构相连的非住宅2、业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积首期交存额为（）133、出售公有住房的，对于交存专项维修资金的说法正确的是：售房单位交存的住房专项维修资金，（）从售房款中一次性提取A多层住宅，售房单位按照不低于售房款的20%交存B高层住宅，售房单位按照不低于售房款的30%交存C多层住宅，售房单位按照售房款的20%交存D高层住宅，售房单位按照售房款的30%交存144、商品住宅的业主应当在办理（）手续前，将首期住房专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。A住房权属登记B住房入住C住房装修登记D住房保证金缴纳5、在售后公有住宅专项维修资金中，业主首次交存住房专项维修资金的标准为当地房改成本价的（）。A1%B2%C5%D5-8%156、出售公有住户的维修资金，由（）交存。A业主或售房单位B业主和售房单位C业主D售房单位7、住宅专项维修资金管理实行（）原则A所有权人决策B专款专用C政府监管D集体存储167.3住宅专项维修资金的使用（1）使用范围和原则（2）分摊规定（3）使用程序（4）禁止使用规定（5）其他规定17（1）使用范围和原则使用范围住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。使用原则住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。18（2）住宅专项维修资金的分摊规定①商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。②售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。19（2）住宅专项维修资金的分摊规定③售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。④住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。20（3）住宅专项维修资金的使用程序划转业主大会管理前使用程序①物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（提出使用建议）②住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（审议使用建议）③物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（组织实施使用方案）21④物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（申请列支）⑤直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（发出划转通知）⑥专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。（住宅专项维修资金划转）22划转业主大会管理后的使用程序①物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；（提出使用方案）②业主大会依法通过使用方案；（通过使用方案）③物业服务企业组织实施使用方案；（实施使用方案）④物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；（申请列支）23⑤业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；（备案审核）⑥业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（发出划转通知）⑦专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位（住宅专项维修资金划转）24住宅专项维修资金的紧急使用程序住宅专项维修资金划转业主大会管理前住宅专项维修资金划转业主大会管理后25（4）住宅专项维修资金的禁止使用规定①依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；②依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用③应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；④根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。26（5）住宅专项维修资金使用的其他规定利用住宅专项维修资金购买国债①必须在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下。②应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。③应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。④利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。⑤禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。27下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：①住宅专项维修资金的存储利息；②利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；③利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；④住宅共用设施设备报废后回收的残值。28课堂提问：1、住房专项维修资金的使用，应当遵循（）的原则，任何单位和个人不得挪作它用。A公开透明B方便快捷C受益人和负担人相一致D资金使用最少292、以下哪些费用属于不得从住宅专项维修资金中列支的：A依法应由建设单位承担的住房共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用B依法应由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线设施设备的维修、养护费用C物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造D人为损坏住房共用部位、共用设施设备所需的修复费用303、商品住房共用设施设备的维修、更新和改造使用，按（）种方式从住房专项维修资金中列支。A由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住房专项维修资金的比例分摊B由相关业主按照各自所交存住房专项维修资金的比例分摊C由相关业主和公有住房售房单位按照拥有物业建筑面积的比例分摊D由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊314、关于住宅专项维修资金的使用，下列说法不正确的是：（）A住房专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负责人相一致的原则B开发建设单位或者公有住房售房单位应当按照尚未售