物业管理条例培训

1广西壮族自治区物业管理条例培训课程2《广西壮族自治区物业管理条例》修订背景第一章第二章第三章第四章第一次：2001年5月26日广西壮族自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过。第二次：根据2004年6月3日广西壮族自治区第十届人民代表大会常务委员会第八次会议《关于修改广西壮族自治区物业管理条例的决定》修正。第三次：2012年11月30日广西壮族自治区第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议修订。第五章第六章第七章第八章3新修订《条例》的亮点一：理顺体制，权利下放；二：明确界定了业主的范围，及其权利、义务；三：关于物业收费的问题；四：住宅小区内热点的停车问题；五：关于物业共用部分、共用设备设备的问题；六：明确了业主委员会工作的开展及资金筹集渠道；第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章4新修订《条例》的亮点七：新旧业主委员会（物业公司）移交问题；八：明确物业管理投诉处理及争议调解；九：明确了物业管理联席会议机制；十：明确了物业管理行业协会的职责。第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章5新修订《条例》的组成章节第一章总则第二章业主、业主大会及业主委员会第三章物业服务第四章物业的管理第五章物业的使用第六章物业的维护第七章法律的责任第八章附则第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章6新《条例》解析第一章第二条物业管理的定义本条例所称的物业管理，是指：业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章7新《条例》解析第一章第三条明确了：市县级人民政府房产行政主管部门负责行政区域内物业管理活动的监督管理工作。（北海市住房和城乡建设局）第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章8新《条例》解析第一章第四条明确了：乡镇人民政府、街道办事处在县级人民政府房产行政主管部门指导下，具体负责指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解业主、业主委员会、物业服务企业相互之间的物业纠纷。第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章9新《条例》解析第二章第一条明确了业主的定义：（一）房屋所有权证记载的房屋所有权人；（二）依据《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人；（三）尚未办理房屋所有权登记，但基于一定的法律事实，已经合法占有房屋人。第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章10新《条例》解析第二章第七条细化了业主在物业管理活动中的权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章11新《条例》解析第二章第七条细化了业主在物业管理活动中的权利：（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章12新《条例》解析第二章第七条细化了业主在物业管理活动中的权利：（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利；第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章13新《条例》解析第二章第八条细化了业主在物业管理活动中的义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章14新《条例》解析第二章第八条细化了业主在物业管理活动中的义务：（四）按照国家和自治区有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章15名词定义第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章业主大会业主委员会在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下、由同物业管理区域内所有业主组成，对关系到整体业主利益的事情进行决议；并通过选举建立业主委员会。由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。（执行业主大会决定的事项）16新《条例》解析第二章第十条明确了首次召开业主大会的条件：条件一：将会使用的专有部分建筑面积达到物业管理内建筑物总面积百分50%以上的；第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章条件二：首套房屋交付使用已满两年的。或者17新《条例》解析第二章第十条明确了首次召开业主大会的条件：满足上述条件后30日内，应当由建设单位书面报告县级人民政府房产行政主管部门。并与报告一并准备的材料有：（一）业主房屋所有权权属清册；（二）建设用地、建设工程规划许可证（复印件）；（三）房屋建筑竣工验收合格及附属设施设备交付使用备案证明；（四）物业服务用房配置证明；（五）其他必要的文件资料。第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章18新《条例》解析第二章第十条明确了首次召开业主大会的条件：建设单位未及时书面报告的（按第七章第五十六条进行处罚），已交付专有部分20%以上的业主可以联名向县级人民政府房产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的书面要求。房产行政主管部门收到建设单位书面报告或者业主书面要求后，应当及时告知并会同乡镇人民政府或者街道办事处筹备召开首次业主大会会议。第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章19新《条例》解析第二章第十一条明确了成立业主大会筹备组的程序：筹备组成员为：1、建设单位代表；2、业主代表（不得低于筹备组总人数的三分之二）；3、房产行政主管部门代表；4、乡镇人民政府或者街道办事处代表（担任组长）；5、居民委员会代表；第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章20新《条例》解析第二章第十一条明确了成立业主大会筹备组的程序：筹备组应当自成立之日起：1、15日内将工作职责和成员名单在物业管理区域内公告；2、90日内组织召开首次业主大会会议。第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章21新《条例》解析第二章第十二条明确了业主大会筹备组的职责：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；（二）拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则的草案；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）拟定首届业主委员会成员选举办法草案、提出候选人条件和建议名单；（五）确定首次业主大会会议表决规则；（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章22新《条例》解析第二章第十三条明确了业主大会可决定的事项（12）：（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；（1/2）（二）选举、更换业主委员会成员，决定业主委员会的任期；（1/2）（三）选聘和解聘物业服务企业；（1/2）（四）筹集和使用专项维修资金；（2/3）（五）改建、重建建筑物及其附属设施；（2/3）第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章23新《条例》解析第二章第十三条明确了业主大会可决定的事项：（六）确定物业服务内容、服务标准以及物业服务收费方案（1/2）；（七）改变共有部分的用途（1/2）；（八）利用共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用（1/2）；（九）批准业主委员会工作规则（1/2）；第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章24新《条例》解析第二章第十三条明确了业主大会可决定的事项：（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用（1/2）；（十一）改变和撤销业主委员会不适当的决定（1/2）；（十二）法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项（1/2）。第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章25新《条例》解析第三章第二十三条规定了物业企业及从业人员必须有专业资格：从事物业服务活动的企业，应当按照国家规定取得物业服务企业资质证书，并在资质证书许可范围内承接物业服务。从事物业管理的人员，应当按照国家规定取得职业资格证书。第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章26新《条例》解析物业管理的人员职业资格证书：1、物业管理师资格证书；2、广西物业管理岗位培训合格证书（管理员证）；3、全国物业管理从业人员岗位证书（经理证）；第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章27新《条例》解析第三章第二十六条规定了物业服务应当符合下列要求：（一）按照物业服务合同、国家和自治区有关物业服务的规范，实施物业服务；（二）在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人；第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章28新《条例》解析第三章第二十六条规定了物业服务应当符合下列要求：（三）根据物业管理区域实际情况提供所需的门卫、巡逻、秩序维护等服务，建立健全安全防范应急预案等各项管理制度，做好物业管理区域内的安全防范工作；（四）定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，发现物业的共用部位、共用设施设备损坏时，应当立即采取保护措施，并按照物业服务合同约定进行维修；第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章29新《条例》解析第三章第二十六条规定了物业服务应当符合下列要求：（五）做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，定期向业主公布物业服务费用和利用共用部位、共用设施设备经营的收支情况，妥善保管物业档案资料和有关的财务账册；（六）听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章30新《条例》解析第三章第二十六条规定了物业服务应当符合下列要求：（七）发现违反本条例或者管理规约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告，配合有关行政管理部门的执法工作；（八）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他要求。第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章31新《条例》解析第三章第三十条规定了物业服务企业不得在物业管理区域内进行下列活动：（一）擅自改变物业共用部位、共用设施设备规划用途；（二）擅自许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告宣传；（三）擅自设置营业摊点；（四）收取未经价格主管部门核准的费用；（五）擅自许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备从事独家经营并收取费用；第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章32新《条例》解析第三章第三十条规定了物业服务企业不得在物业管理区域内进行下列活动：（六）向业主、物业使用人指定装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料；（七）擅自提高公共车位停车费标准；（八）其他与物业服务无关的活动。第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章33新《条例》解析第四章第三十三条规定了建设单位需在合同中向业主明示的内容：（一）物业管理区域的范围；（二）地上地下物业共用部位名称、位置和面积；（三）公共场所、公共绿化的面积和位置；（四）公共车位数量和位置；（五）地下室、底层架空层面积及其权属；（六）物业服务用房和业主委员会办公用房的面积和位置；第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章34新《条例》解析第四章第三十三条规定了建设单位需在合同中向业主明示的内容：（七）共用设施设备名称及其权属；（八）其他需要明示的场所和设施设备；第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章35新《条例》解析第四章第三十四条对建设单位提供的物业用房有了明确的要求：1、需在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，并纳入建设计