物业管理条例解析中

物业管理条例解析（中）物业管理条例解析（中）•第三章前期物业管理•第四章物业管理服务第三章前期物业管理•第二十一条前期物业服务合同•第二十二条临时管理规约•第二十三条建设单位承诺义务•第二十四条前期物业招投标•第二十五条服务合同内容•第二十六条合同期限•第二十七条公用部分所有权或使用权转让规定•第二十八条承接验收•第二十九条移交的物业资料•第三十条物业管理用房•第三十一条建设单位保修责任第二十一条前期物业服务合同•内容：•在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，•建设单位选聘物业服务企业的，•应当签订书面的前期物业服务合同。•依据：•《中华人民共和国合同法》（1999.3.15）《中华人民共和国合同法》•第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。•当事人依法可以委托代理人订立合同。•第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。•当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。•第十一条书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。第二十二条临时管理规约•内容：•建设单位应当在销售物业之前，•制定临时管理规约，•对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，•业主应当履行的义务，•违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。•建设单位制定的临时管理规约，•不得侵害物业买受人的合法权益。•示范文本使用说明：仅供建设单位制定临时管理规约参考使用，可对示范文本的条款内容进行选择、修改、增删第二十三条建设单位承诺义务•内容：•建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，•并予以说明。•物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，•应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。第二十四条前期物业招投标•内容：•国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，•通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。•住宅物业的建设单位，•应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业•投标人少于3个或者住宅规模较小的，•经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准•可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。•依据：•《中华人民共和国招投标法》（1999.8.30）•《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（2003.6.26）《中华人民共和国招投标法》•第二条在中华人民共和国境内进行招标投标活动，适用本法。•第五条招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。•第十条招标分为公开招标和邀请招标。•公开招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。•邀请招标，是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。《中华人民共和国招投标法》•第十二条招标人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招标事宜。•任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构•招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜。•任何单位和个人不得强制其委托招标代理机构办理招标事宜•依法必须进行招标的项目，招标人自行办理招标事宜的，应当向有关行政监督部门备案。《中华人民共和国招投标法》•第十三条招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。•招标代理机构应当具备下列条件：•（一）有从事招标代理业务的营业场所和相应资金；•（二）有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量；•（三）有符合本法第三十七条第三款规定条件、可以作为评标委员会成员人选的技术、经济等方面的专家库。《中华人民共和国招投标法》•第十六条招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告•依法必须进行招标的项目的招标公告，应当通过国家指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布。•招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。•第十七条招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。•投标邀请书应当载明本法第十六条第二款规定的事项。《中华人民共和国招投标法》•第十八条招标人可以根据招标项目本身的要求，•在招标公告或者投标邀请书中，•要求潜在投标人提供有关资质证明文件和业绩情况，•并对潜在投标人进行资格审查；•国家对投标人的资格条件有规定的，•依照其规定。•招标人不得以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人，•不得对潜在投标人实行歧视待遇。《中华人民共和国招投标法》•第十九条招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。•招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。•国家对招标项目的技术、标准有规定的，招标人应当按照其规定在招标文件中提出相应要求。•招标项目需要划分标段、确定工期的，招标人应当合理划分标段、确定工期，并在招标文件中载明。《中华人民共和国招投标法》•第二十五条投标人是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。•依法招标的科研项目允许个人参加投标的，投标的个人适用本法有关投标人的规定。•第二十六条投标人应当具备承担招标项目的能力；•国家有关规定对投标人资格条件或者招标文件对投标人资格条件有规定的，•投标人应当具备规定的资格条件。《中华人民共和国招投标法》•第二十七条投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件•投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应•招标项目属于建设施工的，投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。•第三十四条开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；•开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。•第三十五条开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。《中华人民共和国招投标法》•第三十六条开标时，•由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，•也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；•经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。•招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，•开标时都应当当众予以拆封、宣读。•开标过程应当记录，并存档备查。《中华人民共和国招投标法》•第三十七条评标由招标人依法组建的评标委员会负责。•依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。•前款专家应当从事相关领域工作满八年并具有高级职称或者具有同等专业水平，由招标人从国务院有关部门或者省、自治区、直辖市人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构的专家库内的相关专业的专家名单中确定；一般招标项目可以采取随机抽取方式，特殊招标项目可以由招标人直接确定。•与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会；已经进入的应当更换。评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。《中华人民共和国招投标法》•第三十八条招标人应当采取必要的措施，•保证评标在严格保密的情况下进行。•任何单位和个人不得非法干预、影响评标的过程和结果。•第三十九条评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明，•但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。《中华人民共和国招投标法》•第四十条评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较；•设有标底的，应当参考标底。•评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。•招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。•招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。•国务院对特定招标项目的评标有特别规定的，从其规定。《中华人民共和国招投标法》•第四十一条中标人的投标应当符合下列条件之一：•（一）能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准；•（二）能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低；但是投标价格低于成本的除外。•第四十二条评标委员会经评审，认为所有投标都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。依法必须进行招标的项目的所有投标被否决的，招标人应当依照本法重新招标。•第四十三条在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。《中华人民共和国招投标法》•第四十四条评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，•遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。•评标委员会成员不得私下接触投标人，不得收受投标人的财物或者其他好处。•评标委员会成员和参与评标的有关工作人员不得透露对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及与评标有关的其他情况。•第四十五条中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。•中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。《前期物业管理招标投标管理暂行办法》•第八条前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。•招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。•招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。•招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。《前期物业管理招标投标管理暂行办法》•第十条招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。•招标文件应包括以下内容：•(一)招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；•(二)物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；•(三)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；•(四)评标标准和评标方法；•(五)招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；•(六)物业服务合同的签订说明；•(七)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。《前期物业管理招标投标管理暂行办法》•第十一条招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案：•(一)与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；•(二)招标公告或者招标邀请书；•(三)招标文件；•(四)法律、法规规定的其他材料。•房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。《前期物业管理招标投标管理暂行办法》•第十九条通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：•(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；•(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；•(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。《前期物业管理招标投标管理暂行办法》•第二十二条投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。•投标文件应当包括以下内容：•(一)投标函；•(二)投标报价；•(三)物业管理方案；•(四)招标文件要求提供的其他材料。第二十五条服务合同内容•内容：•建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。•依据：•《中华人民共和国合同法》（1999.3.15）《中华人民共和国合同法》•第一百四十二条标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。•第一百四十三条因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。•第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除