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物业管理法规制度与政策主讲人：贾薇Email:jiawei_linda@yahoo.com.cn第五章前期物业管理法律制度一、什么是前期物业管理？前期物业管理的必要性1第五章前期物业管理法律制度2前期物业管理的界定2003年9月1日《前期物业管理招标投标管理暂行办法》1994年11月1日《深圳经济特区住宅区物业管理条例》―第25条规定：开发建设单位应当从住宅区开发入住前6个月开始自行或者委托物业公司对住宅区进行前期管理―第2条规定：前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的物业服务企业实施物业管理前期物业管理：指房屋出售后至业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止，由建设单位选聘物业服务企业对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第五章前期物业管理法律制度二、前期物业管理内容1前期物业管理与常规物业管理的异同A.建设单位作为委托方委托的过程B.物业服务企业从建设单位手中承接验收物业的过程2第五章前期物业管理法律制度前期物业管理的具体内容开发建设单位与物业服务企业接洽有关前期物业管理委托事项物业服务企业制定接管方案做好竞标准备物业服务企业的承接验收物业服务企业的管理制度建立与社会上有关单位、部门的联络，营建综合服务网络对业主入住进行管理第五章前期物业管理法律制度1.开发建设单位与物业服务企业接洽有关前期物业管理委托事项–管理服务标准–管理服务期限–保修责任的委托与实施–遗留扫尾工程–空置房屋租赁经营或看管等代为办理的事项–管理服务费用的构成与筹集–管理用房–经营用房的提供使用及收益分配–物业及相关材料的承接验收2.物业服务企业制定接管方案，做好竞标准备–对人力、物力等自身条件和接管物业的运作、盈亏风险做出测算，据此作为依据与房地产开发建设单位进行进一步磋商或竞标第五章前期物业管理法律制度3.物业服务企业的承接验收–承接查验–资料档案移交规划图竣工图地下管网竣工图各类房屋清单单体建筑结构设备竣工图设备合格证共用设施清单公共场所地清单有关业主或物业使用人资料4.物业服务企业的管理制度–根据前期物业服务合同所赋予的管理职责以及相关法律规定，制定一系列的管理制度，维护正常管理秩序，如：停车场的管理办法、电梯使用规定、物业保修与维修的有关制度与规定第五章前期物业管理法律制度5.建立与社会上有关单位、部门的联络，营建综合服务网络房地产建设单位房地产行政主管部门物业管理工商行政管理部门税收管理部门物价管理部门专业管理公司6.对业主入住进行管理–向业主发出可以办理入住的书面通知–对物业管理情况介绍说明，回答业主询问，并接受业主意见–宣传临时管理规约、前期物业服务合同和有关的物业管理法律和规章制度，公布物业管理制度–收取物业服务费、专项资金、装修保证金和其他有关费用第五章前期物业管理法律制度第五章前期物业管理法律制度三、前期物业管理特点前期物业服务合同期限的不确定性监管的必要性建设单位的主导性0业主地位的被动性四、前期物业管理中应注意的问题第五章前期物业管理法律制度问题前期物业管理起止时间的认定前期物业服务费用的承担问题第五章前期物业管理法律制度五、前期物业服务合同1前期物业服务合同的概念前期物业服务合同：在业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位和其他选聘的物业服务企业签订的，维护物业管理区域公共秩序的服务协议。前期物业服务合同（示范文本）2前期物业服务合同的特征1前期物业服务合同具有过渡性第五章前期物业管理法律制度3前期服务业服务合同是要式合同由建设单位和物业服务企业签订2第五章前期物业管理法律制度小区一直没有业主委员会，前期物业服务合同结束后，开发商在没有通知业主的情况下与另一家物业公司签订物业服务合同。这样合法吗？物业更换后，业主一直未支付管理费，现在物业起诉业主，这样可以吗？小案例第五章前期物业管理法律制度3前期物业服务合同的内容违约责任专项维修资金物业的使用和维护物业的承接查验合同双方与物业基本情况服务内容与质量物业服务费用收费方式物业的经营管理活动第五章前期物业管理法律制度六、前期物业管理招投标《物业管理条例》第3条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业《前期物业管理招标投标管理暂行办法》前期物业管理的招投标是指在业主、业主委员会选聘物业服务企业之前，由物业项目的建设单位作为招标方发出招标公告或通知，由多家物业服务企业作为投标方同时投标，最后由建设单位选聘具有相应资质的物业服务企业作为中标人，并与之签订前期物业服务合同的活动第五章前期物业管理法律制度1前期物业管理招投标原则公开原则公平原则招投标原则AB诚实信用原则D公正原则C第五章前期物业管理法律制度2前期物业管理招投标的强制性规定《物业管理条例》第24条第1款规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业《物业管理条例》第24条第2款规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议的方式选聘具有相应资质的物业服务企业第五章前期物业管理法律制度3前期物业管理招标方式优缺点•优点–选择余地大–竞争性强•缺点–工作量大–时间长优缺点•优点–保证投标企业有相关的资质条件和足够经验–有局限性•缺点前期物业管理招标方式邀请招标公开招标第五章前期物业管理法律制度4前期物业管理招标程序编制招标文件•招标人及招标项目简介•物业管理服务内容及要求•评标标准和评标方法•对投标人及投标书要求•招标活动方案•其他事项的说明及法律法规规定的其他内容发布招标信息•通过有影响的媒体或会议形式•提交一些材料到房产行政主管部门备案资格预审•适应于公开招标•资格预审文件•若资格预审合格的投标申请人过多时，可选择不少于5家的资格预审合格的投标申请人召开标前会议•解答潜在投标人的质疑或咨询•招标人自己也需做必要的澄清或修改•招标人对投标人的答复在法律上被视为招标文件的组成部分踏勘物业现场•其目的是使投标人加深对物业的认识和了解，更有针对性，更科学地编制投标文件第五章前期物业管理法律制度5前期物业管理投标程序投标文件的补充、修改和撤回投标文件的送达投标文件的编制第五章前期物业管理法律制度七、物业管理的承接查验1物业承接查验的概念物业承接查验：物业服务企业对物业建设单位或业主所移交的经过竣工验收合格的新建房屋或实行产权转移的原有房屋按照行业标准进行的，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料。第五章前期物业管理法律制度2物业承接查验的意义《物业管理条例》第28条规定：物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验着力解决日趋增多的物业管理矛盾和纠纷，规范物业行业的有序发展，提高人民居住水平和生活质量，维护社会安定促使建设单位提高建设质量，加强物业建设与管理的衔接，提供开展物业管理的必备条件明确建设单位、业主、物业服务企业的责权利，维护各自的合法权益第五章前期物业管理法律制度本章小节1什么是前期物业管理2345前期物业管理的内容及特点前期物业服务合同的特征前期物业管理招投标的程序前期物业管理招投标的原则67前期物业管理招投标的强制性规定物业承接查验制度的意义