第7章 投资性房地产

2020年6月17日1本章内容在考试中可能出现在单项选择题、多项选择题这些客观题题型中，也可能在综合题中出现。教材删除了部分说明和例题最近三年本章考试题型、分值分布第七章投资性房地产题型2011年2010年2009年考点单选题3分—3分（1）投资性房地产的转换；（2）投资性房地产转换时点的判断；（3）投资性房地产的处置多选题—2分—投资性房地产的处置计算题————综合题约3分——母、子公司之间租赁办公楼合计约6分2分3分2020年6月17日2本章主要考点1.投资性房地产的概念、确认及初始计量2.投资性房地产的后续计量及会计处理3.投资性房地产的转换及其会计处理4．投资性房地产的处置及其会计处理5．投资性房地产与非货币资产交换、债务重组、所得税会计、会计政策变更及合并财务报表等内容相结合的会计处理2020年6月17日3第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产及其特征概念投资性房地产——是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。特征1、投资性房地产是一种经营性活动。2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为经营用场所的房地产和房地产企业用于销售的房地产。3、投资性房地产有两种计量模式。2020年6月17日4投资性房地产2、持有并准备增值后转让的土地使用权1、已出租的土地使用权3、已出租的建筑物是指企业通过出让或转让方式取得的，以经营租赁方式出租的土地使用权，二、投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的项目是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。闲置的土地不属于投资性房地产。是指企业以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的房屋等。注意：企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物、土地使用权不属于投资性房地产2020年6月17日5特例对企业持有以备经营出租的空置建筑物——如董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。“空置建筑物”——是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。2020年6月17日6（1）自用房地产（二）不属于投资性房地产的项目2、作为存货的房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼等。是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。以下两种情况不属于投资性房地产◆企业出租给本企业职工居住的宿舍——即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。◆企业拥有并自行经营的旅馆饭店——不属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可确认为投资性房地产。2020年6月17日7（三）需要根据具体情况判断是否属于投资性房地产1、一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理2、企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以确认为投资性房地产所提供的其他服务在整个协议中不重大的，可以将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。3、关联企业之间租赁房地产的如母公司出租房屋给其子公司，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。2020年6月17日8与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业No.1该投资性房地产的成本能够可靠地计量。No.2一、投资性房地产的确认投资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：第二节投资性房地产的确认和初始计量（一）投资性房地产的确认条件2020年6月17日9投资性房地产确认时点（二）投资性房地产的确认时点1、已出租的土地使用权已出租的建筑物租赁期开始日3、企业持有以备经营出租、可视为投资性房地产的空置建筑物2、持有并准备增值后转让的土地使用权企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期企业董事会或类似机构就该事项作出正式书面决议的日期2020年6月17日10取得来源初始计量二、投资性房地产的初始计量2、自行建造投资性房地产1．外购投资性房地产应按照取得时的实际成本进行初始计量。实际成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等投资性房地产——应当按照成本进行初始计量。2020年6月17日11投资性房地产初始确认的会计处理后续计量方式账户设置账务处理采用成本模式进行后续计量投资性房地产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备借：投资性房地产贷：银行存款采用公允价值模式进行后续计量投资性房地产——成本——公允价值变动借：投资性房地产——成本贷：银行存款2020年6月17日12三、投资性房地产的后续支出资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本●企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。通过“投资性房地产——在建”账户核算费用化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）。2020年6月17日131、采用成本模式计量的投资性房地产（1）转入改扩建：借:投资性房地产——在建投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产2020年6月17日14（2）发生改良或装修支出时：借：投资性房地产——在建贷：银行存款等（3）改良或装修完成时：借：投资性房地产贷：投资性房地产——在建2020年6月17日152、采用公允价值模式计量的投资性房地产（1）转入改扩建：借:投资性房地产——在建贷：投资性房地产——成本——公允价值变动2020年6月17日16（2）发生改良或装修支出时：借：投资性房地产——在建贷：银行存款等（3）改良或装修完成时：借：投资性房地产——成本贷：投资性房地产——在建2020年6月17日17【例题1】甲公司对投资性房地产采用成本计量模式进行后续计量，2011年3月，甲公司经营出租给乙企业的一栋办公楼租赁合同即将到期。该办公楼的原价为4000万元，累计折旧为1000万元。为了提高办公楼的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对办公楼进行装修，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自装修完工时将办公楼出租给丙企业。3月31日，与乙企业的租赁合同到期，随即对办公楼进行装修。12月1日，办公楼装修完工，共发生支出200万元，按照租赁合同出租给丙企业。假定甲公司发生的装修支出符合资本化条件。2020年6月17日18甲公司的有关账务处理如下（单位：万元）：借：投资性房地产——在建200贷：银行存款等200借：投资性房地产3200贷：投资性房地产——在建3200(1)3月31日，投资性房地产转入改扩建借：投资性房地产——在建3000投资性房地产累计折旧1000贷：投资性房地产4000(2)发生相关支出时(3)2011年12月1日，装修工程完工时2020年6月17日19第三节投资性房地产的后续计量企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件的情况下可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。2020年6月17日20会计处理应按固定资产或无形资产的有关规定，按期(月)计提折旧或摊销，投资性房地产存在减值迹象的，还应按照资产减值的有关规定，经减值测试后发生减值的，应当计提减值准备。1．按期(月)计提折旧或摊销时借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧(摊销)2．取得租金收入时借：银行存款其他应收款等贷：其他业务收入一、采用成本模式进行后续计量投资性房地产3．经减值测试后确定发生减值的借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备2020年6月17日21二、采用公允价值模式进行后续计量投资性房地产（一）采用公允模式进行后续计量的条件企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。1．投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。2．企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。即采用公允价值模式计量投资性房地产，应同时满足以下两个条件：2020年6月17日22注意企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有的投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。但在极少数情况下，已经采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式进行计量直至处置，并且假设无残值。对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早）再以公允价值计量。2020年6月17日23会计处理采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）资产负债表日，公允价值高于其账面价值借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益资产负债表日，公允价值低于其账面价值借：公允价值变动损益贷：投资性房地产——公允价值变动（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理2020年6月17日24企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。三、投资性房地产后续计量模式的变更成本模式公允价值模式一定条件下×成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。借：投资性房地产——成本投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产利润分配——未分配利润盈余公积2020年6月17日25成本模式转为公允价值模式的会计处理借：投资性房地产——成本投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产利润分配——未分配利润盈余公积2020年6月17日26【例题2】2009年末，甲公司将完工的一栋写字楼对外出租，并采用成本模式进行后续计量。2012年1月1日，假设甲公司持有的投资性房地产满足了采用公允价值模式进行后续计量的条件，甲公司决定采用允价值模式计量对该写字楼进行后续计量。2012年1月1日，该写字楼的原价为7200万元，已计提折旧480万元，账面价值为6720万元，公允价值为7600万元。甲公司按净利润的10%计提盈余公积。假定除上述对外出租的写字楼外，甲公司无其他的投资性房地产。甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产——成本76000000投资性房地产累计折旧4800000贷：投资性房地产72000000利润分配——未分配利润7920000盈余公积8800002020年6月17日27第四节投资性房地产的转换和处置房地产转换——是指房地产因用途发生改变而对房地产进行的重新分类。一、投资性房地产的转换投资性房地产自用的房地产用途改变用途改变作为存货的房地产2020年6月17日281、投资性房地产开始自用（一）房地产转换的形式2、作为存货的房地产，改为出租4、自用土地使用权停止自用，改