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2011年房产新政解读——在职训之权证知识篇关于杭政函[2011]22号文件有关限购政策自2011年3月1日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）关于杭政函[2011]22号文件有关限购政策对本市已拥有2套住房的本市户籍居民家庭、已拥有1套及以上住房的非本市居民家庭、无法提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房关于限购政策的问答1．问：本次限购政策从什么时间开始实施，时间界定标准？答：自2011年3月1日起开始实施，以商品住房买卖合同和二手住房转让合同签订时间为准。关于限购政策的问答3.问：如何理解限购政策中的“本市户籍居民家庭”？答：家庭成员（包括夫妻双方及未成年子女）中只要有一人拥有杭州市区户籍，即认定为“本市户籍居民家庭”。关于限购政策的问答2．问：限购政策中的“本市”范围？答：（1）限购政策适用的地域范围：指杭州市区，包括上城、下城、江干、西湖、拱墅、滨江、之江、下沙、萧山、余杭。（2）“本市户籍”中的“本市”范围：指拥有杭州市区户籍（含农村及在校大学生），包括上城、下城、江干、西湖、拱墅、滨江、之江、下沙、萧山、余杭。具体户籍认定以户口簿等户籍证明为准，军人等提供其他证明。关于限购政策的问答4.问：如何理解“限购”？答：指限制居民家庭通过市场途径购买商品住房和二手住房，包括与他人共同购买。不包括因继承、交换、分割、房改、法院裁定等取得房屋。关于限购政策的问答5.问：如何界定居民家庭“已拥有住房”？答：指居民家庭购房当时其名下拥有的住房，包括已经所有权登记的住房以及办理预告登记、商品住房预售合同签订备案、签订二手住房转让合同的住房。关于限购政策的问答6.问：个人所得税缴纳证明、社会保险缴纳证明、住房拥有情况证明，应向哪些部门申请办理？答：应分别向税务、社保及房产档案管理部门申请出具。关于限购政策的问答7.问：杭州市区住房情况证明具体到哪里申请办理？答：向市房产档案馆、下沙房管局、滨江房管局、之江房管局办证窗口、萧山区房管处档案馆、余杭区房管处申请办理，可任选其中一处办理。购房及办理相关手续的具体流程——在职训之权证知识篇购房及办理相关手续的具体流程根据《关于贯彻执行住房限购政策有关事项的通知》的规定，按以下流程办理：（1）购房人通过经纪机构购房的，应向经纪机构提供下列材料：本市户籍居民家庭提供家庭成员身份证明、婚姻证明、户籍证明，购房人签字确认的《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》。非本市户籍居民家庭还应提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明。购房及办理相关手续的具体流程（2）房地产经纪机构应对购房人提供的上述材料进行核对，核对无误后在复印件上加盖公章，并凭核对后的相关资料统一至房产档案管理部门申请开具《杭州市区住房情况查询记录》。购房及办理相关手续的具体流程（3）房地产经纪机构凭身份证明、婚姻证明、户籍证明、《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》、《杭州市区住房情况查询记录》、个人所得税或社会保险缴纳证明（非杭州户籍购房人须提供此项）等，与购房人签订二手住房转让合同。购房及办理相关手续的具体流程（4）购房人向房产登记机构申请办理房产登记手续，应提供家庭成员身份证明、婚姻证明、户籍证明、《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》、《杭州市区住房情况查询记录》。非本市户籍居民家庭还应提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明。卖方双方签订买卖居间买方产权证契证土地证身份证、户口簿结婚证或离婚证外地人需提供一年社保证明填写《住房情况申请表》《住房情况查询记录》三个工作日《杭州市房屋转让合同》10天内购房及办理相关手续的流程示意图权证部核对买方资料并加盖公章税收政策基础知识——新员工培训标准课程之一在本课程将学到：1、存量房定义、用途、分类2、存量房买卖涉及的税费3、经纪机构收费标准税收政策的基础知识什么叫存量房？答：存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的“库存待售”的房产。税收政策的基础知识什么叫商品房？答：商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。什么叫房改房？答：已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。税收政策的基础知识现在交易的存量房土地规划用途分几种？答：土地规划用途分为：住宅、非住宅两种。住宅的分类？答：建设面积＜140㎡为普通住宅建设面积≥140㎡为非普通住宅存量房买卖涉及的税费申报对象以买卖方式取得的土地、房屋权属的单位和个人申报材料（1）《房产交易产权登记申请受理单》复印件（2）《杭州市房屋转让合同》原件（3）原房屋所有权证、土地使用证复印件（有地名变更的提供门牌证复印件）（4）原房屋契证原件（5）身份证复印件、结婚证复印件、户口簿复印件或户籍证明复印件（须校验原件）、如单身的须申明本人婚姻状况、（6）单位提供营业执照或法人资格证复印件、税务登记证复印件（7）委托他人代办的须提供委托书原件及代表人身份证复印件（8）非住宅交易要提供评估报告书原件（9）征收机关要求提供的其他资料存量房买卖涉及的税费种类及税率承受方税种计税金额房屋类型税率个人单位契税成交价格非住宅3%3%非普通住宅3%普通住宅非家庭唯一住房3%140㎡以下且为家庭唯一住房1.5%90㎡及以下且家庭唯一住房1%印花税成交价格住宅免征0.05%非住宅0.05%土地出让金土地等级相对应的出让金标准×土地分摊面积（划拨土地标准住宅转让）存量房买卖涉及的税费种类及税率出让方税种个人单位营业税及附加非住宅（成交价格-购入原价）×5.6%（成交价-购入原价）×5.6%无非普通住宅未满5年，成交价×5.6%超过5年（含），（成交价-购入原价）×5.6%普通住宅未满5年，成交价×5.6%超过5年（含）免征个人所得税住宅（转让收入-住房原值-合理费用-转让过程中缴纳的税金）×20%未提供完整、准确的房屋原值凭证，按住房转让收入的1%核定征收转让五年唯一生活用房免征非住宅自行向地税局申报土地增值税住宅免征自行向所属地税局申报非住宅（转让收入-扣除项目金额）×匹级超率累计税率不能提供原值证明的按成交价格×0.5%印花税住宅免征成交价格×0.05%非住宅成交价格×0.05%计税金额的标准★若成交价格高于核定价格，以成交价格为计税金额★若成交价格低于核定价格，以核定价格为计税金额存量房买卖涉及的费用房管局、土管局需要的费用承受方交易手续费住宅3元/M2非住宅6元/M2产权注册费住宅85元非住宅555元权证工本费38元（共有权证每本另加5元）地产手续费基准地价标准×转让的土地面积★若办理银行按揭的，还需支付下列费用按揭评估费100万（含）0.42%、100万以上0.3%他证工本费住宅85元非住宅555元存量房买卖涉及的费用房管局、土管局需要的费用出让方交易评估费（非住宅）100万（含）0.42%、100万以上0.3%交易手续费住宅3元/M2非住宅6元/M2地产手续费基准地价标准×转让的土地面积标准住房的土地出让金应缴出让金=所在土地等级相对应的出让金标准×房屋土地分摊面积1）土地出让金标准。房改房上市交易补缴土地出让金标准按附表的规定缴纳2）土地使用证注明的分摊面积。表一：房改房上市交易土地出让金缴纳标准单位：元/平方米（土地面积）土地等级一二三四五六七八缴纳标准6005004003002001008050划拨用地上的标准住房（含房改房）买卖，承受方如何缴纳土地出让金？标准住房个税、营业税五年的界定1、房改房、商品房2、特殊房屋标准标准住房个税、营业税如何判定五年时间起点房改房、商品房或者二手房个税如何判定五年时间起点？答：无论房改房还是商品房、二手房，个税均以立契时间为起点房改房、商品房或者二手房营业税如何判定五年时间起点？答①房改房以立契时间为起点②商品房、二手房以“契税专用缴款书”或房屋所有权证上注明的发证时间，按照“孰先”原则为起点。特殊房屋个税、营业税如何判定五年时间起点拆迁安置房，出售时如何判定个人所得税和营业税五年时间起点？答①个人所得税五年时间起点以被拆迁房屋购入时间（合同签订时间）为五年时间的起点②营业税五年时间起点为被拆迁房屋契税完税证明上注明的填发日期或房屋所有权证上注明的时间，按照“孰先”原则确定★被拆迁房为直系亲属赠与、继承、离婚析产等非购买方式取得的，以直系亲属赠与、继承、离婚析产前购买该房屋的契税完税凭证上注明的填发时间或房屋所有权证上注明的时间，按照“孰先”原则确定。★被拆迁房为其他无偿受赠方式取得，以该房受赠行为后新的契税完税凭证上注明的填发时间或房屋所有权证上注明的时间，按照“孰先”原则确定。★被拆迁房为房改购房取得，以购房合同的生效时间、房款收据的开具时间或房屋所有权证上注明的时间，按照“孰先”原则确定。特殊房屋个税、营业税如何判定五年时间起点赠与的房屋，出售时如何判定个人所得税和营业税五年时间起点？答：营业税的五年时间确定：①如果是直系亲属之间赠与，按发生受赠行为前的购房时间确定。②如果是非直系亲属之间赠与，按受赠行为后新的房屋产权证或契税缴款书开具时间孰先原则确定。答：个人所得税的五年时间确定：赠与公证书的签定时间确定。离婚析产、继承取得房屋，出售时如何判定个人所得税和营业税五年时间起点？答：以离婚析产、继承方式获得的房屋再次出售，营业税5年时间的起点按发生离婚析产前购买该房屋产权证注明的时间和契税完税证注明的时间孰先为原则确定。以离婚析产、继承方式获得的房屋再次出售，个税5年时间的起点按发生离婚析产、继承前购买该房屋的立契时间确定。赠与的房屋出售，个人所得税的计算标准赠与房屋出售，如何缴纳个人所得税？答：受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税，不得按照1%核定征收。赠与的房屋出售，房屋原值不可扣减，合理费用如果扣除？答：赠与的房屋出售，房屋原值为零以外，其他如转让过程中缴纳的税金、合理费用均可扣除。转让住房过程中缴纳的税金是指：在转让住房时实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。合理费用是指您按规定实际支付的住房装修费用、手续费、公证费等费用。受赠所得的住房装修费用最高扣除限额为原房受赠时的评估价格的10%确定。房屋赠与缴纳的税费受赠方税种计税金额及税费契税参照市场价格核定，税率3%印花税参照市场价格核定，税率0.05%土地出让金土地等级对应的出让金标准×分摊的土地面积土地等级一二三四五六七八缴纳标准（元∕㎡6005004003002001008050国有划拨土地上的住宅用房赠与给下列人员的，可保留划拨土地性质，免缴土地出让金：（1）配偶、子女、父母；、（2）兄弟姐妹、孙子女、外孙子女、祖父母、外祖父母；（3）其他依法享有继承权的自然人房屋赠与缴纳的税费☆赠与方按0.05%缴纳印花税，营业税及附加视同房屋买卖征收☆属于下列情况之一的，暂免征收营业税：（1）无偿赠与配偶、父母、子女、外父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹（2）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人（3）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人经纪机构收费标准代理费收费标准：按分档累进费率收取档次房地产成交价格费率一50万元（含）以下1.2