玉门市住宅专项维修资金管理暂行办法

玉门市住宅专项维修资金管理暂行办法第一章总则第一条为切实加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用和维修，根据《物权法》、《物业管理条例》以及《住宅专项维修资金管理办法》等相关法律、法规，结合我市实际，特制定本办法。第二条本市行政区域内商品住宅、非住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。第三条本办法所称住宅专项维修资金，是指业主或公有住房售房单位交存的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。第四条本办法所称住宅共用部位，是指由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共用设施设备，是指由住宅业主或者有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防、治安技防设施；绿地、道路、路灯、沟渠、池、井；非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第五条住宅专项维修资金应当遵循专户存储、专款专用、方便快捷、公开透明、所有权人决策、受益人和负担人相一致的原则。第六条市房地产管理局负责本市住宅专项维修资金的指导、监督和审批工作，市住房资金管理中心负责资金及帐务管理等具体工作；建设、财政、物价等部门按照各自职责做好工作。第二章交存第七条在玉门市城市规划区范围内的商品住房、经济适用住房、已售公有住房、集资建设的住房、住宅小区内的非住宅或住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅，都应当交存住宅专项维修资金。第八条本办法实施前，已按相关政策规定建立了住宅专项维修资金制度的，由售房单位将代收的住宅专项维修资金移交给住房资金管理中心归集代管。第九条新开发建设项目的住宅专项维修资金，由开发建设单位在出售房屋及物业时向购房者代收，代收的住宅专项维修资金属业主所有，不计入房屋销售收入。并在办理房屋所有权初始登记时，一次性将代收的住宅专项维修资金移交给住房资金管理中心归集代管。第十条公有住房在出售时，由售房单位提取的住宅专项维修资金，按规定存入房地产管理部门在银行开设的住宅专项维修基金专户。第十一条第十条规定的交存对象应当按照所拥有房屋的建筑面积交存住宅专项维修资金，其建筑面积以产权证登记的建筑面积为准，未办理产权证的，以房屋测绘机构核定的建筑面积为准。第十二条交存标准：（一）2009年12月31日前竣工的住宅，已成立物业但未建立住宅专项维修资金制度的，按照多层住宅每平方米25元，安装有电梯的小高层、高层住宅和非住宅按每平方米30元的标准交存。交存期限至2011年5月1日前，超过时限，一律按本条第二款执行。（二）2009年12月31日后竣工的住宅，多层住宅（9层以下）按平均售房价格2%的标准交存；安装有电梯的小高层、高层楼房按平均售房价格3%的标准交存；非住宅按平均售房价格0.5%的标准交存，由业主交存到指定专户管理银行。第十三条房地产行政主管部门在市住房资金管理中心建立住宅专项维修资金专户，以一个物业管理小区或物业管理区域为单位建立住宅专项维修资金明细账，按房屋户门号设分户账，记载分户账的缴存、使用、结存等情况。未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。房地产行政主管部门应当与商业银行（即专户管理银行）签订委托合同，委托专户银行办理专项维修资金账户的设立、缴存、使用、结算等手续。第十四条业主交存的住宅专项维修资金归业主所有，从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。第十五条未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。第十六条市房地产行政管理部门在办理房屋所有权初始、转移、变更登记、补办或他项权利登记时，应当查验住宅专项维修资金缴存凭证，未交存或未按标准交存住宅专项维修资金的不得办理相关手续。第十七条业主分户账面的住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交方案由业主共同决定。第三章使用第十八条物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关受益业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。涉及未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位必须按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。第十九条同一栋楼、同一个物业管理区域存在下列情形之一的，不得申请和列支使用住宅专项维修资金：（一）该楼、该区域内有一个或一个以上的业主还未按标准足额缴存住宅专项维修资金的；（二）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；（三）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用；（四）物业共用部位、共用设施设备，属于人为损坏的；（五）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。第二十条业主大会成立前，由房管部门委托住房资金管理中心管理住宅专项维修资金，使用住宅专项维修资金按照以下程序办理：（一）物业服务企业或相关业主根据维修和更新、改造项目提出使用建议；（二）专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主讨论通过住宅专项维修资金使用建议；（三）物业服务企业或相关业主作为申请人持有关材料向房地产行政主管部门申请核拨住宅专项维修资金；（四）房地产行政主管部门审核同意后，向专户管理银行下发划转通知，将核定额度70%的资金拨付住宅维修工程施工单位；（五）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；（六）工程完工后，申请人持业主代表审核签字的工程决算书、维修工程施工合同、工程付款凭证、验收合格证明到房地产行政主管部门审核拨付维修费用的25%，5%的余额作为保修押金，保修期满后拨付。第二十一条已成立业主大会、并建立住宅专项维修资金制度的物业小区，业主大会要按本办法的相关规定进行补充和完善，并将住宅专项维修资金的管理和使用情况报房管部门备案。新成立业主大会的，市房管部门要在一个月内将代管的住宅专项维修资金有关账目等移交业主大会管理，业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）业主委员会或物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金时处置办法等；（二）业主大会依法通过使用方案；（三）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支申请；（四）业主委员会依据使用方案审核同意，并报房地产行政主管部门审查备案后，由房地产行政主管部门发放备案通知；（五）业主委员会持“备案通知书”向专户管理银行发出划转通知，专户管理银行向业主委员会划拨住宅维修工程资金；（六）物业服务企业组织实施使用方案；（七）工程完工后，业主委员会凭工程决算书、维修工程施工合同、工程付款凭证、验收合格证明，审核拨付维修费用，但必须有保修押金并规定保修期，待保修期满后拨付。第二十二条发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，可以先由物业部门按规定实施维修和更新、改造的，市房地产行政主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。第二十三条物业共用部位、共用设施设备出现破损影响正常使用，需要维修而无人牵头组织的，房地产行政主管部门应当督促业主或业主委员会限期维修，逾期不维修的，房地产行政主管部门可以组织代为维修，费用从其住宅专项维修资金中列支并分摊到户。第二十四条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：（一）住宅专项维修资金的存储利息；（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；（三）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；（四）物业共用设施设备报废后回收的残值。第二十五条因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金，是业主的返还业主，是售房单位的返还售房单位，售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。第四章管理第二十六条市房地产管理局每季度对专项维修资金账户进行监督检查，业主委员会应当每年至少一次向业主、公有住房售房单位公布下列情况：（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存情况；（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的余额；（四）其它有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。第二十七条市房地产行政主管部门、专户银行应当建立住宅专项维修资金投诉管理、查询、对账制度，接受业主、业主大会、业主委员会和房地产开发企业、物业管理企业、有关单位的投诉、查询。第二十八条房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。第二十九条代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由省人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。第三十条住宅专项维修资金自存入专户之日起，按中国人民银行公布的同期活期存款利率计息，计入个人账户作为住宅专项维修资金的补充滚存使用。在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买一级市场新发行的国债，并持有到期。第五章法律责任第三十一条违反本办法相关规定，由市房地产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处以下处罚：（一）开发建设单位未提取住房维修资金将房屋交付买受人的，处以3万元以下的罚款；（二）开发建设单位未按本办法规定分摊维修、更新和改造费用的，处以1万元以下的罚款；（三）开发建设单位挪用住宅专项维修资金的，追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，并对建设单位直接责任人员和其他直接责任人员共处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（四）对物业服务企业除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。第三十二条市房地产行政主管部门违反本办法相关规定的，由上级主管部门和纪检监察部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；造成损失的，依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第三十三条对违反住宅专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政票据管理办法》的有关规定追究法律责任。第六章附则第三十四条本办法由玉门市房地产管理局负责解释。第三十五条本办法自发布之日起实行。本办法实施前与本办法规定不一致的，以本办法的规定为准。