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国内知名文商旅项目简介开元盛世项目即将全面启动，项目当前核心工作之一是对项目做出清晰的概念规划。目前国内咨询策划、规划设计机构对项目的运作提出了不少建议，但同类项目的实际开发运营情况及国内同类物业的创新模式仍待我们考察、研究，以保证开元盛世项目具备可行性，并赋予项目前瞻性。因此，我们建议在4月进行一次外出考察，主要目的地为国内文商旅项目开发较早、较为集中的长三角区域和西南成都、重庆区域。长三角区域商旅文项目简介第一部分南京熙南里区位：南京熙南里历史文化街区位于南京新街口商圈南延线和夫子庙商圈西沿线交汇点。规模：总占地面积约21万平方米，以南地块为主建立三条历史街区。定位：以保护、传承和展示“老城南元素”、南京元素、“江南元素”文化为主旨与现代城市需求无缝对接，商务、休闲、娱乐、美食、购物、观赏、居住为一体。产品：第一街区一线品牌旗舰店、高端酒店、董事官邸；第二街区中国品牌街；第三街区博物馆、主题坊。项目概况：•熙南里历史文化街区分两期开发，一期为“熙南里”金陵历史文化风尚街区，总占地面积约4.97万平方米。二期占地面积约16.8万平方米，一个由廿一·熙园（昆曲）、第一映画坊（电影）、恭达书画院（书画）、鸿雁传书坊（邮政）、凤凰于飞楼（藏书）、锦绣山庄（苏绣）等72个专业性展馆组成的博物馆集群文化产业园。整个街区以徽派风格为建筑特色、以甘熙故居为文化传承的载体，涵盖休闲零售类、特色餐饮类和专属服务类业态。业态分布：•目前，街区内涵盖32家特色商铺和72个非盈利博物坊，具有档次高、品质真、商品精的文化品位。其中包括精品苏绣、特色古玩、风尚生活会馆等；餐饮品牌包括台塑牛排、蜀牛香、阿英煲、爱尔兰风情酒吧等知名餐饮品牌；另外还汇集了众多老字号，包括小苏州、桃源村、宝庆银楼、李顺昌、吴良材、柳绿居等。项目现状：•熙南里自开街以来，每天有一定量游客前来参观、游览、消费，尤其部分老字号商铺门前时常排成长龙，但由于“甘熙”故居未能对外开放，景点效应降低，不能很好的与街区产生互动。南京熙南里南京熙南里文化产业功能旅游产业功能历史文化艺术文化民俗文化休闲商贸博物坊鸿雁传书坊第一映画坊昆曲博物坊云锦坊恭达书画院电影文化馆琴艺馆书法馆茶艺馆藏书馆紫砂馆花灯节餐饮住宿酒吧主题会馆古玩江南老字号宝庆银楼纪念品项目业态分析：（江南士族文化甘熙故居为文化核心）项目特色：•该项目体量不大，以“甘熙”故居为核心，以江南文化底蕴为依托，整合昆曲、电影、民俗、云锦、紫砂、茶艺、藏书、花灯、书法、绘画琴艺等历史文化遗产资源，重点发展历史文化、休闲文化、艺术文化、民俗文化、宗教文化、商贸文化等产业。开创了文化博物馆集群与主题会所集群结合的商业运作模式。设计单位：东南大学建筑设计院考察重点：1.以文化为载体所催生的文化业态及文化产业链条的梳理；2.了解创意成果——工业产品——商品的转化，形成以文化创意为主的产业链所带来的聚集效应。南京熙南里无锡惠山古镇区位和交通：项目位于无锡市北塘区内，东靠京杭大运河，与无锡市中心隔河相望，锡山大桥、榕湖大桥、吴桥链接运河东西两岸。南靠锡惠名胜风景区。距无锡市中心2.5公里，距太湖风景区15公里，距无锡火车站4公里，距无锡机场25公里，为4条城区干道组成的交通网覆盖。江苏省级文物保护单位。规模：规划范围总面积103公顷，其中古镇核心区30公顷。定位：以吴文华为底蕴，围绕现存118家古祠堂文化、民间工艺文化特色集吃、住、娱、购为一体的旅游项目。产品：在区别于江南六大古镇的基础上，着重打造夜间旅游市场。无锡惠山古镇项目特色和文化：祠堂文化：无锡惠山古代祠堂群一起浓缩的中国祠堂谱牒、堂号文化在国内独树一帜并引起关注。在不足0.3平方公里范围内拥有和分布着118处唐宋至明清的祠堂建筑群和祠堂花园，分别有庙祠、宗祠、先贤祠、忠孝祠、专祠等11大类、22种80多种姓氏的庙祠，体现了忠孝节义的儒家文化价值观。园林文化：惠山古街的祠堂园林有别于苏州园林，多为休闲之用并非居住。真山真水造园自成一派。是中外游客来无锡旅游的首选地。茶泉文化：蕙麓一代林茂石壑、泉水丰富，素有九龙十三泉之称，其中以二泉最负盛名。1200年来，二泉是文人雅集之地，来此地必到二泉品茗。大文学家苏轼、乾隆皇帝多次带好茶来此。可见惠山“天下第二泉”自古就是中国赏茶品茗之地。祠丁及泥人文化：据文献记载，宋代开始惠山就有做泥人的传统了，现已被国家文物局列入首批国家级非物质文化遗产名录。无锡惠山古镇无锡惠山古镇主要景点：横街、直街片区、中心祠堂群、上下河塘区，主要包含惠山寺门、龙头下、寄畅园门三个重要历史点。直街片区分布着东岳庙、春申君祠、陶公祠、浦孝慈等著名祠堂。惠山浜、宝善街片区：除祠堂群外，恢复了宝善桥原貌，成为古镇标志性景点之一。此外，建有中国泥人博物馆，集研究、加工、销售、展示、观赏、交流、接待于一体的泥人博览中心。典型业态：民乐茶友会、泥人作坊、民宿、运河驿馆、主题餐厅、运河渡船、戏社、茶馆、商务会所、运河游舫、康体养生俱乐部、展览馆、民间艺人工作室、民乐工作室。无锡惠山古镇文化产业功能（文化体验）旅游产业功能118个古祠堂建筑群园林文化惠山泥人作坊茶泉文化民乐工作室民间艺人工作室民乐茶友会馆民宿运河驿馆餐饮康体养生俱乐部（吴文化为核心）项目业态分析：项目简析：惠山古镇地处无锡市区，具有良好的可达性和可视性。其南靠锡惠名胜风景区、东傍京杭大运河，山水环绕，自然资源丰富。同时，区域内拥有大量的历史遗存，千年历史文化底蕴深厚。通过依托这些丰富资源优势，发展休闲度假经济。为区别于江南6大古镇，惠山古镇依赖傍水资源，发展夜间游船经济，试图带动整个夜间经济产业。考察重点：1.古镇文化、古镇建筑的表现形式与经济产业的互动2.古镇业态的分布与组合无锡惠山古镇无锡灵山胜景区位：位于无锡马山太湖国家旅游度假区，距无锡市区17千米规模：占地面积30公顷定位：国家AAAAA级旅游景区，是目前中国乃至全世界最为完整、也是唯一集中展示释迦牟尼成就的佛教文化主题园区，也是世界规模最大、最具代表性的佛教文化建筑景观群开发分期：1994年奠基，分三期工程建设，总投资26亿无锡灵山胜景项目背景：基本概况：•灵山胜境位于无锡马山的太湖之滨，是全国十二家国家级旅游度假区之一的无锡太湖旅游度假区的龙头项目，也是华东旅游线和太湖黄金旅游线的新热点，是国家首批AAAAA级景区。也是世界佛教论坛会的长期举办地，是国际佛教的交流中心之一。九十年代，为保存古迹、弘扬文化，由中国佛教协会、无锡马山太湖国家旅游度假区发起，恢复了千年古刹祥符寺，并邀请中国佛教协会副会长、一代高僧茗山法师出任住持。开发步骤：•整个项目自1997年11月灵山大佛开光开始，持续至2008年6月陆续建成了园内的大照壁、五智门、梵宫、阿育王柱、五印坛城、曼飞龙塔等，从而形成了整个灵山胜境。项目一期投资（灵山大佛，祥符寺）21亿人民币，规划用地30公顷。二期投资（九龙灌浴景点，和周边配套景点如阿育王柱，大照壁等）18亿人民币，占地25万平米。三期投资（灵山梵宫）38亿人民币，规划用地34.09公顷。四期投资（灵山塔林，五印昙城）27亿人民币，五期投资（大灵山项目实施中）158亿。一期和二期都由灵山董事长吴国平组织开发，三期后由国联证券入股合作开发。无锡灵山分期开发明细项目无锡灵山胜景项目运营模式：1.体验式旅游概念植入：利用之前“小灵山”（释迦摩尼佛在印度讲法的圣地，对于佛教人来说地位崇高）的旺盛人气建成的灵山胜境。吸引各方来的旅客观赏的同时，并体验古时人的雅居生活。a、观光园内的典型佛教建筑和佛教故事表演身心上了解和体会佛学的文化b、园区边上设置的“灵山精舍”以其古朴、精致、淡雅的格调让人们体验返璞归真及近似于僧人般的清幽生活。c、在园内的素食馆体验素食带来的周身轻盈。2.标准化服务：《灵山景区旅游服务标准》已形成一个由306项各类标准、规范构成的系统、庞大的服务标准体系，实现了对旅游者食、住、行、游、购、娱游览过程的全覆盖。以统一的服装，标准化的亲切服务面对每一个客户，并推出了“景区四级品质督导”机制，运用OA协同平台的信息化技术，把标准制订、员工培训、品质督导、绩效考核、激励奖惩、综合评审等几个方面形成一个良性循环，不断推动标准化工作的有效执行和持续改进。3.销售模式：门票销售结合体验式消费的方式（主要盈利方式）a.通过收取门票赚取费用b.住宿和吃素斋赚取费用c.导游解说费用、导游机的租赁费用d.纪念品购买会务模式：a.会务产生的租赁费用，服务费用b.大量的住宿和餐饮c.纪念品的购买无锡灵山胜景营销模式：（1）固定性的节庆活动，如新年敲钟、佛诞法会等等；（2）纪念性节日的事件活动，如佛教传入中国2000年纪念，抗日战争胜利60周年大会，灵山大佛开光五周年、十周年活动等；（3）景区原创性宣传活动，如一年一度的灵山文化节，无锡灵山盛会等；（4）承办外界会议型活动，如佛教协会第七届第三次理事会议，世界佛教论坛等；（5）慈善性活动，如“千手观音”慈善晚会，“感恩与祝福”学子联谊会等；（6）媒体合作性节目活动，如灵山大佛与自由女神像对话，《周末喜相逢》大型文艺晚会；（7）新建项目的开放开光活动，如太子像开光法会，灵山书院成立仪式等等。无锡灵山旅游景点旅游配套灵山大佛灵山文化园灵山梵宫素斋馆佛教精舍商务会展旅游纪念品（佛文化为核心）项目业态分析：无锡灵山胜景项目简析：•该项目定位准确，在建筑的表现形式上做到了高、大、新，具有代表性。从开发节奏和营销模式看出，灵山胜景起到造势和续集人气的作用，其真正意义是拉动未来整个文化园区的配套发展和商业发展及延伸。考察重点：1、灵山梵宫的设计表现力；2、体验式概念的植入；3、服务类型、类别。4、宗教产品产业链的发展情况。5、运营模式无锡（马山）耿湾小镇区位：位于无锡太湖国家旅游度假区。《马山国际旅游岛总体规划（2012-2030）》已获批通过。马山国际旅游岛的核心项目“耿湾禅意小镇”已启动建设。是国内首个主打禅文化的小镇规模：小镇规划用地1600亩，一期将于2015年建成开业，总投资约50亿元，预计年吸引游客300万人次。该项目是世界佛教论坛永久会址之一。定位：特色化、生态化、国际化旅游度假区。业态：商务、展览、康体养生、美食购物、娱乐休闲等六大功能为主。无锡（马山）耿湾小镇一期无锡耿湾小镇旅游产业功能商务展馆康体养生美食购物娱乐休闲（禅文化为核心）项目业态分析：项目特点：该项目提供的是禅意文化休闲，游客清晨漫步草木间，听着不远处灵山圣境的钟声，诵一段经，品一壶清茶，净化心灵之旅。设计单位：绿维创景。考察重点：该项目与开元盛世项目的主题有异曲同工之妙，小镇2013年开始一期建设，我们可从项目的建筑表现形式、规划、空间、意境及与之文化的契合度作为研究案例。无锡（马山）耿湾小镇一期上海豫园商圈豫园现状：豫园商圈位于上海老城厢的东北部，北靠福佑路、东临南仁街，西南与上海老皇城庙毗邻，是集人文景观、明清建筑、海派文化和特色商品于一体的商业中心和旅游胜地。凭借超越四千万人次的年客流量，豫园形成了一个炽热的商圈，聚集着上海滩最为古老的商贸形态，同时也是沪上旅游、黄金和小商品批发零售的龙头老大。近几年随着上海整体市场的大幅发展，不少国际国内优秀连锁休闲餐饮品牌纷纷入驻。豫园也在时代的进程中尝试传统与现代的结合。商圈特征：1、旅游胜地、人气充足，日人流量十余万。2、特色商业，传统悠久。3、人流构成以游客为主，逗留时间短不具有经常性和反复性；夜市冷清、资源浪费。为充分发挥资源优势，豫园在原有商圈周围开拓具有时尚气息和元素的建筑、业态，与原有商圈形成互动。上海豫园商圈周边代表商业1.上海老街：业态主要以丝绸、布艺、茶叶、工艺品、古玩等构成。2.天裕百货：天裕百货是上海市最高、最大的明清风格仿古建筑，商场总面积12700平方米，分为地上四层地下一层。以休闲、自然、时尚为经营主体。3.华宝楼：以工艺品、古玩、旅游纪念品、艺术品为主。4.豫安阎