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第1页共23页红磡领世郡天津市健康养生养老示范区项目概念性规划方案设计任务书二〇一〇年十一月二十六日第2页共23页目录一、项目概况‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥3（一）项目所处地理位置‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥3（二）项目用地范围‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4（三）小区现有公共设施、生活设施及配套现状‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥5二、设计依据‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7（一）概念性规划方案设计任务书‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7（二）用地红线图‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7（三）实测地形图‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7（四）项目区位图‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥7（五）项目所在地规划及建筑设计法规‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8（六）其他必需的设计依据‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8三、项目用地技术经济指标‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8（一）土地面积‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8（二）土地用途‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8（三）建筑容积率‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8四、项目设计目标及定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8（一）设计目标‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8（二）项目核心概念‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥9（三）目标客户群定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥9（四）产品定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥9五、规划设计原则及要求‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12（一）规划设计原则‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12（二）参考开发规模‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13（三）具体规划设计要求‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥14六、设计成果及时间要求‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥18（一）设计成果要求‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥18（二）设计说明‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥18七、设计时间进度要求‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥20附图1‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥21附图2‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22第3页共23页一、项目概况（一）项目所处地理位置领世郡项目是天津市规模最大、档次最高的低密度独立住宅社区之一。位于天津市中心城区东南、津南区双港组团西北部。地块东邻微山路，西依津港快速路，北靠外环线，南至梨双公路；地块北侧为外环线500米城市绿化带，西侧为津港快速路100米绿化带。领世郡项目交通方便，出行便捷，项目紧邻外环线，与解放南路、大沽南路、友谊路等快速路或主干道联系紧密，建设中的天津市地铁一号线将延伸入双港组团，它同时处于市区与滨海新区的交通走廊肩部。地块位于天津市上风口，具备良好自然生态环境。项目依傍天津市目前最大的成熟高档居住区——梅江居住区、梅江南居住区和国际会展中心，并与津门湖风景区相望，西邻天津经济技术开发区微电子园区和西青经济开发区。附图：领世郡项目区位图项目距离市中心商业区直线距离12公里。会展中心\津门湖第4页共23页（二）项目用地范围领世郡健康养生养老示范基地项目位于领事郡项目的第五批次地，位于领世郡西北角，占地面积：560.5亩（一期：246亩；二期166亩；三期：148.5亩）四至范围见附图。附图：养老养生示范区用地图第5页共23页附：领世郡现状图（三）小区现有公共设施、生活设施及配套现状1、小镇中心——规划包括住宅、商业和配套公建，商业面积约1.8万平方米，业态包括：餐饮、购物、休闲娱乐、便利购物等商务服务及生活设施；配套公建有派出所、社区医院、物业用房；2、小镇副中心——规划用地面积1.29万平方米，建筑面积约7511平方米；通过小镇副中心推动社区配套成熟完善；提供以大众性场馆健身为核心的健身会馆服务，以及相配套的社区商业服务和非经营性公建；主馆先期用于销售卖场。3、私人会馆——单体占地面积约4000平方米、建筑面积约5800平方米；功能以休闲为主，设置有游泳馆、台球厅、放映厅、健身娱乐设施等。4、室外运动设施——普泰花园设置有贯穿小区的慢跑道；一期4、5、6#地设置有成品活动本案第6页共23页器械，并铺设塑胶防护地垫。5、高尔夫——占地2200亩，为27栋标准高尔夫球场，目前18洞已经开打。6、日本人学校：位于领世郡常春藤花园南侧、微山路延长线西侧，占地面积1.034万平方米，总建筑面积5903平方米，学生规模约150人。7、国际学校：位于领世郡常春藤花园北侧、微山路延长线西侧，占地面积7.2万平方米，目前使用的建筑面积约1万平方米，学生规模约550人。8、华夏未来双语幼儿园：位于常春藤花园南侧，占地面积4750平方米，建筑面积3800平方米。9、红磡领世郡医院：位于小镇生活中心西侧，建筑面积3438平方米，是经天津市卫生局批准的综合性专业医疗机构，设有西医全科、中医科、医学影像科及医学检验科，另设20张住院病床，提供无假日全天候诊疗服务多发病、常见病、慢性病特色诊疗服务专家特约门诊、出诊及义诊咨询服务定期健康讲坛服务。第7页共23页附：领世郡配套分布图二、设计依据（一）概念性规划方案设计任务书（二）用地红线图（三）实测地形图（四）项目区位图（五）项目所在地规划及建筑设计法规（六）其他必需的设计依据三、项目用地技术经济指标（一）土地面积：30.01万平方米（一、二期用地）（二）土地用途：健康养生养老居住及配套服务公建第8页共23页（三）建筑容积率：r=1.8四、项目设计目标及定位（一）设计目标：⑴天津于己于1995年进入老龄化社会，针对传统发展模式下的天津市养老服务机构和服务能力严重不足，积极探索社会力量参与兴办我国老龄事业的途径，使该项目能够赢得相关市、区两级政府的关注和认同，获得立项批复。⑵永泰红磡集团战略转型，研发针对我国老龄化社会趋势，满足老年人身心需求的住宅产品，即健康养生养老活力社区，使之具有较强的可操作性，可复制性，可提升改进性和较好的预期收益，并以“持续照料、健康活力”为主线，打造完整系统的服务设施及服务运营体系，满足老年人身心的全方位需求，形成集团新的核心竞争力。（二）项目核心概念：核心概念：红磡领世郡第五批次用地针对高端自理及半自理老人的身心需求，以居家养老为基础，是居家养老和机构养老有机结合；CCRC和活力组团合理排布的全龄化活力社区。体现健康、低碳、持续照料的设计宗旨；提倡“终身幸福之家”的居住理念，为老年人提供人性化、完善的场所和服务，使老年人有尊严的安享晚年；结合中国养老传统，为事业有成、工作繁忙的成功人士提供“两代居”的选择，为老年住户提供丰富多彩的生活内容，使其子女打消送老人到机构养老的心理顾虑，并愿意就近选择活力社区为家庭第一居所，鼓励两代第9页共23页人居住在同一个社区，彻底解除子女的后顾之忧，两代人都真正获得生活品质的提升，同享天伦之乐。（三）目标客户群定位⑴环渤海、天津市中高端养老人群⑵有强烈健康意识群体，如：海外华人、外籍人士、高知分子、企业集团高管、行政机关离退休高级官员等⑶短期休闲度假及康复疗养人群⑷养老人群之子女家庭（四）产品定位（文中所涉及指标均为参考）⑴配套产品类型：ContinutingCareRetirementCommunity(CCRC\连续护理型退休社区)：CCRC是一种复合式的养老机构，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务。第10页共23页功能配比参考：公共空间大堂、客厅、休息室、图书馆行政及入住（管理委员会）保健（理疗、康复训练、温泉及美容美发）活动（台球、棋牌、艺术、休闲）后勤（礼品店、居民委员会、志愿者、储藏室）独立式用餐援助式居住单元一室户--80户--45㎡/户，户型设计便于工作人员援助工作，辅助空间：就餐室、起居室、援助式洗浴室、洗衣房、厨房、办公室、护士站、污物室、清洁室、公共卫生间、工作人员卫生间、值班室/家务管理、大厅/等候空间独立式居住单元一室户--100户--55㎡/户二室户--200户--80㎡/户动静分区、卫生间干湿分区、双厅南北通透、户型平面参考老年住宅特点第11页共23页面积配比参考：援助式居住单元明细户数面积总计一室户80户每户45㎡3600㎡辅助用餐、洗浴、护士站等2400㎡得房率60%公摊面积4000㎡合计10000㎡独立式居住单元一室户100户每户55㎡5500㎡两室户200户每户80㎡16000㎡得房率65%公摊面积11575㎡合计33075㎡公共区域客厅、休息室、图书馆、大堂600㎡行政、入住600㎡保健900㎡活动1200㎡后勤900㎡独立式用餐900㎡得房率60%公摊面积3400㎡合计8500㎡总计51575㎡第12页共23页老年会馆特征：养老养生服务体系的有机组成部分，经营性公建，服务健康老人为主的目标人群需求，包括：健身中心、休闲中心、康复中心、医护中心、配餐中心。功能：提供居家养老和社区养老服务配套，宜老功能辐射全盘。目标客群：选择居家养老和社区养老的自理老年人和满足健康养生需求的中高端客群。经济技术指标:区域指标表老年会馆项目细则面积（㎡）健身中心乒乓球馆200台球馆200健身房（器械）500休闲中心多功能舞厅500老年学堂500棋牌室300手工之家300图书馆400康复中心中医保健1000游泳馆1000健康管理300医护中心老人服务中心300成人日间照料500配餐中心药膳餐饮中心2000第13页共23页（兼具营养配餐\送餐）合计8000酒店特征：为中长期住客提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施，其公寓客房由一个或多个卧室组成，并带有独立的起居室、以及装备齐全的厨房和就餐区域。功能：满足短期探望老人、候鸟养老和商务的需求，丰富产品线。目标客群：短期探望老人、候鸟式养老和部分商务客群。经济技术指标：区域指标表酒店项目细则面积（㎡）接待大堂2000居住客房6000合计8000幼儿园特征：可以解除社区内家庭在培养和教育儿童时所受时间、空间、环境的制约，让幼儿身体、智力和心情得以健康发展。功能：完善社区配套功能，提高社区老年人享受“老少同居”的乐趣。目标客群：区内居住的儿童。第14页共23页经济技术指标区域指标表幼儿园项目细则面积（㎡）幼儿园\2000合计2000护理培训学校特征：与大专院校合作，建立老年人护理专业培训基地，以此培养老龄事业专业护理人才，进而逐步制定老年服务职业资格认证体系，健全老年人护理服务劳动准入制度。功能：培养专业护理人才，挖掘核心竞争力的源泉。目标客群：老年人专业护理人才。经济技术指标:区域指标表护理培训学校项目细则面积（㎡）学校\1500合计1500社区商业——邻里中心特征：以社区范围内的居民为服务对象，所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，表6-5表6-6第15页共23页如：超市、生鲜、银行、邮政、餐饮、洗衣、美容美发、药店、书店、文体活动等功能：满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。目标客群：社区居住客群。经济技术指标：区域指标表社区商业项目细则面积（㎡）商业/服务便利店/小型超市500蛋糕房200银行800花鸟鱼虫店200鲜花店100宠物诊所200家政400文体活动中心300生鲜200邮政200美容美发500洗衣300老年用品商店400物业物业500市政公用卫生间等200合计5000第16页共23页滨湖餐饮街（可穿插部分精品销售）特征：建立区内商业与领世郡小镇中心商业联系，升级形成商业服务带，补充高端特色餐饮服务功能，扩大地域服务辐射范围。功能：满足短期探望老人、候鸟养老、休闲餐饮、商务餐饮人群。目标客群：区内及周边客户群