建筑策划方案评价导向

建筑策划方案评价导向我们的出发点原则：一切均基于CVA即竞争的价值增加Competitionvalueadded一、规划方案评价1、评价角度：主要以销售和客户角度，按5个方面评价评价指标方案一方案二方案三1.经济指标是否合理覆盖率、容积率和公摊系数2.分期推售的适应性首期产品快速切入市场利于分期开发展示区可先行建成3.整体形象定位反映形象1、形象2……沿街的标志性形象特殊部分如商业形象4.小区内部氛围5.其他特殊情况评价2、重点投入区——示范区1）平面方面※以合适的规模、成本、要素形成示范区※施工安排上展示区可先期建成※配套园林的位置、规模能否有效展示※配套的分布是否能成为每期开发的卖点2）产品方面※开盘有迅速回笼资金的产品※首期产品能很好的衔接市场3、基本面：小区舒适度1）平面方面※考虑整个小区公共区域、半私密区域、私密区域的功能划分※小区景观线、人行路线、车行路线、车库进入楼栋路线的流畅性※小区入口不宜过多，避免未来增加管理成本※如含有不同性质的区域，规划应考虑区域的隔离措施※考虑配套与住宅区的相互干扰问题※大社区要考虑各个分区使用集中配套资源的距离和便利度※小区集中资源的共享性2）建筑高度※尽可能利用自然的地势和资源※楼高（天际线）的协调性、变化性和变化的韵律※不宜有太突出的落差，因为两者客户群和推广卖点完全不同※一般控制楼高节点（6、12、18、32）来控制成本和使用率节点4、土地价值挖掘※如容积率较高，则应充分考虑边缘（临街、空旷地）、小区空地的利用，用点式建筑堆容积率※有商业潜力的土地可以预留※人行道形成特色，可以一边宽，一边窄，宽的一边形成休闲景观大道※对城市绿地形成借景二、户型配比1、户型配比的原则和评价标准1）基于项目总体定位，市场情况、消费者层次和区位特征进行户型配比2）基于以下战略思考：现金流、利润提升、明晰的竞争策略、风险回避策略3）不同的户型配比方案，应考虑相应的条件和逻辑结果2、基于总体定位，市场、消费者和区位1）基于总体定位和发展战略※总体定位：主流、跟随、补缺、组合？※总体发展战略：低成本？差异性？※总体形象：在户型、面积及特色上如何体现2）基于市场的户型特征、现状及趋势※市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比※周边即将推出楼盘的户型配比类型※主流户型在最近两年的变化趋势3）基于消费者的户型特征※内在的原因：消费者文化、经济、生活习性等原因※指标：户均人口、客户文化层次分布图、成交总价分布图、收入与首期及月供比较图※政策因素：赠送面积规定3、基于以下战略思考：现金流、利润提升、明晰的竞争策略、风险回避策略1）明晰的资金策略那部分可满足资金快速回笼（如赠送面积或户型创新）？那部分满足提升利润（如景观最好的户型或商业）？2）明晰的竞争策略和回避风险策略站在市场和消费者利益的角度思考：到底凭什么打赢这场竞争——低成本、差异性、市场空缺？4、不同的户型配比方案，得到相应的条件结果方向路径目的条件一条件二条件三结果1-主流市场寻找市场中主力需求、消化最快的户型走量市场变化不大，竞争不激烈一般来说，大盘必须面向主流市场规划、区位等有竞争力面对竞争，靠产品实力说话走势平稳，户型本身不易发力2-主流市场微调略放大或缩小5-10m2走量，并一定程度回避竞争，适应市场趋势变小：降总价，扩大客户群变大：抓住现对高端的客户，提升单价市场在变化，竞争较激烈潜在消费者支持3-补缺市场寻找与目前客户群体或购房目的不同的需求抓机会，回避竞争，快速回笼资金小量市场，可能实现高价市场缺乏某类产品能够发现新的客户群无足够的需求很快消化，定价标准不清晰，后期市场迅速跟进4-组合方案分组团，各个组团由不同市场需求的方案组合组合以达到不同时期的不同目的必须有主次，必须考虑多样性给销售增加的难度三、户型评价1）核心在于平衡资源，降低销售难度2）资源分布要重视开盘造势和展示区需要3）注重分期开发的配比协调1、户型在小区内位置分布评价户型越大，资源越好注重景观对户型的支持朝南看园林可布置一梯四户朝南不看园可布置一梯2户土地资源、景观、朝向邻路、邻水、距离户型资源：赠送创新面积楼高梯户比注重端头及端头景观的利用加大面积临景观主轴单元拉大进深端头开窗或增加情景阳台朝主轴景观设置客厅在土地资源差、困难的地方，设置附送价值高的户型高高低低户型平面结构评价的三个象限基本面：舒适性的常规原则结构方正内部流线组织明晰无浪费面积宜于摆放家具动静分区、干湿分区、公私分区通风良好，明厨明卫客厅主卧朝南进深何时※分析竞争楼盘户型结构，找到可突破空间※有以下创新出，但还要分析：成本控制，哪个阶段用，用途是什么：1）价值增加凸窗（变大或增加数量）有意识增加结构面积赠送大露台2）独特价值或创新价值赠送层高（客厅挑空）入户花园功能房+阳台3）户型优化双分离或三分离卫生间U8空间主卧区设置坡地利用，双首层入户阳光车库半地下室历史人文史迹景观化四、建筑评价1、不同档次建筑形象的风格倾向性2、品质建筑的两大原则：入口显赫和细节原则1）入口显赫原则小区主入口的标志性：广场、树阵、标志物楼栋门厅：公建化、大一号的门厅入口、双门庭入户门：子母门私家车道2）细节原则根据消费者确定色调电梯品牌落地窗户、转角窗立面无立管显露空调位艺术处理屋顶造型艺术化五、园林评价