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地产开发全流程及要点包商银行房地产2016.3房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为，再加上物业管理。房地产开发的生命周期房地产项目的整体开发流程——房地产项目的整体开发经营行为推广销售交付使用前期(决策期)：由拿地到方案确定—重在决策(项目成败的关键)土地整理、获取定位决策产品设计项目报建施工建设物业管理资源获取资源加工资源流通与管理中期(实施期)：由项目设计规划到项目竣工验收—重在执行（过程管理）后期(运营期)：由销售到售后管理—重在服务（总结反馈）项目启动（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)；建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）；总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）；方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；施工许可证（指施工许可证的签发时间）；主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；预售证（指预售许可证的签发时间）；开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）；竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）；售后管理（售后管理的时间）。房地产项目的整体开发流程——企业视角的流程控制目录土地一级开发前期投资分析阶段获取开发土地阶段可行性研究与立项阶段规划及建设的报批阶段12345销售阶段6物业管理7土地一级开发（生地—熟地）是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。前序——土地基础知识获取土地三种方式：行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。资本市场:①投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司;②土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费;③收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。2015年恒大地产共斥资602亿元向新世界、华人置业、信和置地等港资巨头收购了15个超大型地产项目。土地市场：通过土地一级整理，以及土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。土地一级整理一、土地一级开发模式1）企业主导式2）政府主导式3）政企结合式（较为普遍）4）借壳上市式释议政府授权的企业，根据自己意愿拿地，自行做一级和二级开发。由土地储备机构或专门成立由政府主导的国有公司承担一级开发。政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发，根据土地使用权的转移与否及分利办法不同，在实际操作中又衍生为多种形式：委托式，纯整理工程承包；合作开发式，政府与一级开发商的分利办法上有固定收益、溢价分成、固定收益+溢价分成及完全市场操作等；“生地出让-熟地回购”，一级开发成熟后再由政府收储统一上市。目前国内土地证券仍为空白，可与境外有信誉、有资质机构合作土地一级开发，借壳上市融资。特点政府无需投入，但收益也低，城市整体规划也难以实施，缺乏指导，进度无法掌控。政府收益丰厚，城市规划易于实施，缺点是政府需大量铺垫资金，开发进度慢。满足政府和企业开发需要，收益分配灵活，市场认可度高。盘活资产市场，资金充裕，缺点是政府容易陷入被动。土地一级整理二、土地一级开发内容1区域整体定位、控制性详细规划制定、塑造城市景观的重要地块的修建性详细规划、设计、土地征用、土地整理、房屋拆迁、补偿安置等。2项目范围（区域）内的道路工程及其附属工程。该附属工程包括:必要的桥梁、涵洞等工程；道路雨污排水工程；道路绿化工程、照明及消防栓、安置房建设等。3项目范围（区域）内的公共景观、开放空间(包括开发水域)工程;4项目范围（区域）内供电、供水、供气、通讯等市政公用设施工程；5项目范围内的行政办公、社会事业、公共公益（学校、医院等）设施工程。土地一级整理三、一级土地开发运作流程项目可行性研究成立项目公司或项目部项目定位规划方案制定征地、拆迁及基础工程建设区域推广启动盘打造土地出让城市发展状况及规划城市概况投资环境调查………………成立运作团队确定合作伙伴（法律/顾问）与政府签订相关合同案例研究功能定位形象定位区域总体规划控制性详细规划城市空间设计景观设计…………银行资金介入银行资金退出前期投资分析阶段对项目所在地区和区域进行调查，决定项目的可操作性、投资收益等。前期投资分析阶段（一）政治环境（二）经济环境（三）社区环境1、国家、省、市有关房地产开发经营的方针政策。例如价格政策、房地产税收政府、土地制度和土地政策、人口政策等；1、国家、地区或城市的经济特性；繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通、教育等等。2、有关房地产开发经营的法律规定。如《房地产开发经营管理管理条例》、《房地产管理条例》、《土地管理法》；2、人口、经济、就业、就学、基础设施、竞争物业等结构特点；3、有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划等。3、生产、生活、消费等水平。一、项目初步可行性调查前期投资分析阶段二、项目投资分析及其作用1项目概况及参与公司介绍：主要对项目宗地描述，项目背景，所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，开发对象的社会经济发展前景以及开发的宗旨、规模、功能和主要技术指标；2土地手续调查：应对土地权属的合法性进行调查；3项目当地报批、报建调查：应对项目所在地区项目开发环节所需报批、报建手续调查清楚并列出先后顺序形成内部控制流程图；4市场调查分析：市场环境主要包括宏观环境和微观环境、市场需求、项目所在区域SWOT分析（动态分析）四大类；5项目开发方案：主要提出初步的项目经济技术指标、开发进度计划；6投入-产出及资金需求分析：主要针对投资估算、现金流量及资金安排分析、财务评价三部分的分析，掌握对项目的影响；7风险评估：定理分析是指盈亏平衡点分析、敏感性分析和概率分析。定性分析项目投资对社会、经济、环境的影响；8可行性研究结论及项目建议。获取开发土地阶段获取土地有三种方式：从政府出让获取开发土地、其他企业转让获取土地、与其他企业合作获取开发土地。获取开发土地阶段土地用地性质分类农用地建设用地未利用地居住用地道路广场用地工业用地公共设施用地绿化用地土地用地性质分类农用地建设用地未利用地土地用地性质分类农用地建设用地未利用地土地所有权国家所有农村集体组织所有土地分类土地产权的含义包括土地所有权、地役权、地上权、抵押权、典当权和租赁权。注：宪法规定城市土地归国家所有、农村土地（主要是指耕地和宅基地归）归农村集体组织所有获取开发土地阶段土地取得方式国有土地使用权取得方式从政府出让获取开发土地其他企业转让获取土地与其他企业合作获取开发土地招拍挂出让协议出让1、办理国有土地使用权竞投事宜2、签订《国有土地使用权出让合同》，缴清土地出让金3、办理《建设用地规划许可证》4、办理《建设用地批准书》5、办理《国有土地使用权证》1、办理国有土地使用权出让金评估2、签订《国有土地使用权出让合同》，缴清土地出让金3、办理《建设用地批准书》4、办理《拆迁许可证》5、办理拆迁公告6、签订拆迁补偿协议7、办理拆迁结案8、办理《国有土地使用权证》土地收购项目公司收购1、转让、受让人必须以书面形式协商一致；2、已有政府批文的必须列明；3、政府允许转让的条件；4、股权变更转让的，办理工商变更登记、办理房地产转让手续；5、澄清债权、债务关系；6、未交或未结清出让金的，约定责任人和承担方式。项目公司收购用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司。原则上均签订合作开发协议书，需注意的是要体现为约定合作双方权责，避免纠纷，保障各自权益。获取开发土地阶段土地取得方式：招标招标投标开标、评标和决标签约领证由出让人（市、县人民政府土地行政主管部门）在投标截止日前20日向社会发出招标公告或邀请招标通知，由要求使用土地者向其提出申领招标文件，投标人按招标文件的规定报名并提供有关资料；然后由评标小组按照招标文件的要求对投标人的投标资格进行审查，经审核合格的，确认其投标资格，并由其缴纳投标保证金。•投标者在规定的投标截止日期前，到出让方指定的地点，将密封后的投标书投入指定的专用标箱。投标书一经投入标箱，即不得从标箱中取出。投标者在招标截止日期前如需修改标书，可以另投修改标，原标书无效。招标方邀请建设、规划、法律等方面的专家或专业人员组成评标委员会。开标、评标和决标工作由评标委员会主持。评标委员会对投标书实行公开评标，决定中标者。•中标者持中标通知书在规定的日期内与土地行政主管部门签订《国有土地使用权出让合同书》，实行净地出让的，中标人还应与土地储备机构签订《土地开发补偿协议书》；签订协议时中标人应向土地行政主管部门支付不低于成交价总额20%的定金，其缴纳的保证金可以抵作定金。•中标人《国有土地使用权出让合同书》和《土地开发协议书》的约定全部缴付土地使用权出让金和土地开发补偿费后，依法办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》。获取开发土地阶段土地取得方式：拍卖拍卖公告竞买人报名交纳保证金公开拍卖土地管理部门于公开拍卖前30日发出拍卖公告竞买人报名参加竞买并索取有关文件竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌是指在指定的时间、公共场合，在主持人的主持下，通过公开竞价而定价的方式买卖土地使用权的行为。在约定的时间、地点并按程序公开拍卖：主持人介绍拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项；公布拍卖起叫价；竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价（或加价）者即为竞得人；签订《拍卖成交确认书》；竞得人在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10%的定金；竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书。获取开发土地阶段土地取得方式：挂牌发布挂牌公告出售挂牌文件受理竞买申请审查挂牌资格挂牌揭牌签订出让合同公布成交结果出让人至少在挂牌开始日前20天发布挂牌公告，公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌时间、地点。在挂牌公告规定时间内出售挂牌文件，并组织现场踏勘。在挂牌公告规定的时间内，竞买人持竞买申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理竞买申请，并缴纳竞买保证金。根据挂牌文件要求，对竞买人的开发资质、诚信纪录等进行审查，对符合条件的通知其参加挂牌活动。在挂牌公告规定的时间和交易场所，出让人将宗地的地块情况、最新报价情况等信息挂牌公告，并不断接受新的报价、更新显示挂牌报价。在挂牌公告规定的截止时间确定竞买人，竞得人与出让人签订成交确认书，同时缴纳定金。挂牌活动结束后10个工作日内，出让人将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布，并退还竞买保证金。获取开发土地阶段土地取得方