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万科黄埔项目前期市场调研报告合富辉煌房地产2003年6月HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.1万科黄埔项目前期市场调研报告合富辉煌房地产顾问有限公司2003年6月22日万科黄埔项目前期市场调研报告合富辉煌房地产2003年6月HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.2目录第一篇：黄埔房地产市场分析………………………………4一、宏观经济环境分析…………………………………………51．1、整体经济发展水平………………………………………51．2、城市建设与城市规划发展……………………………91）、服从广州城市发展大战略，为广州东部产业带的发展提供支撑……112）、继续以工业作为国民经济的支柱产业，大力发展汽车、石化、物流三大产业………………………………………………103）、城市发展战略对黄埔房地产的影响…………………………111．3、黄埔区商品房市场现状分析及发展超势预测………131）、房地产企业少，开发能力相对较弱…………………142）、黄埔区在广州市场份额极小……………………………143）、住宅物业占黄埔区商品房市场的份额极大………………164）、住宅物业分布情况…………………………………………175）、住宅物业供求情况…………………………………………186）、黄埔区住宅价格水平及走势…………………………………197）、黄埔区市场竞争形势分析……………………………………208）、竞争对手分析………………………………………………229）、项目所在区域的房地产市场前景展望………………………32万科黄埔项目前期市场调研报告合富辉煌房地产2003年6月HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.3第二篇：消费者调查分析……………………………33第一部分：前言…………………………………………34一、调研背景……………………………………………………34二、调研目的……………………………………………………34三、调研内容………………………………………………34四、调研方法……………………………………………………36第二部分：潜在消费群分析………………………………38一、区域分布……………………………………………………38二、购房特征……………………………………………………43三、物业配套需求………………………………………………47四、现居住特征…………………………………………………51五、购房动机……………………………………………………54六、消费特征……………………………………………………55七、背景特征……………………………………………………58第三部分：黄埔和东圃已成交客户分析…………………………63第四部分：深入访谈结论性总结…………………………………76万科黄埔项目前期市场调研报告合富辉煌房地产2003年6月HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.4第一篇：黄埔房地产市场分析万科黄埔项目前期市场调研报告合富辉煌房地产2003年6月HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.5一、宏观经济环境分析1.1、整体经济发展水平黄埔区国内生产总值在广州市比重较大。以2001年为例，当年广州市属老八区国内生产总值为19414797万元，其中黄埔区3097224万元，所占比重为16%，与白云区、天河区、东山区处于同一水平，340876万元。2001年市属老八区国内生产总值比例图东山15%荔湾9%海珠12%天河16%芳村3%白云17%黄埔16%越秀12%黄埔区属于传统的总工业区，其工业生产总值一直占广州市工业生产总值非常大的比例。以2001年为例，当年黄埔区工业生产总值为7890958万元，位居全市之首，占当年广州市属八区工业总产值的44%，高于第二位的白云区24个百分点。虽然黄埔区的工业发展水平很高，第三产业的发展水平却远低于工业的发展水平，第三产业的发展更大的是满足本地需求，整个区域经济的发展大大依赖于第二产业。万科黄埔项目前期市场调研报告合富辉煌房地产2003年6月HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.62001年广州市属老八区工业总产值比例图黄埔44%天河11%芳村6%白云20%海珠11%荔湾5%越秀1%东山2%黄埔区全社会固定资产投资总额少，其中房地产所占比例低。以2001年为例，黄埔区全社会固定资产投资总额为448214万元，占全市老八区投资总额6%，位居市属老八区第六位，高于荔湾区与芳村区；其中房地产投资18674万元，所占比重为4%，均处于市属老八区的最低水平。这一现象的产生与黄埔区的产业结构有着密切的关系。首先黄埔区是传统的工业区，工业是整个区域的经济支柱，政府在招商引资、优惠政策方面必然对支柱产业有所倾斜；另一方面，由于工业的发展大大影响了房地产业的投资环境，进一步地阻碍了房地产投资。这是导致黄埔区的房地产业发展缓慢的重要原因。0100000020000003000000东山荔湾越秀海珠天河芳村白云黄埔2001年广州各区固定资产投资情况单位：万元全社会固定资产投资(不含房地产开发）房地产开发2001年，黄埔区社会消费品总额为349157万元，位居市属老八区的第七位，仅略高于芳村区，反映黄埔区的总体消费水平不高。万科黄埔项目前期市场调研报告合富辉煌房地产2003年6月HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.72001年广州市属老八区社会消费品零售总额单位：万元0500000100000015000002000000东山荔湾越秀海珠天河芳村白云黄埔根据广州市第五次人口普查数据结合黄埔区的区域特点，可知1、由于黄埔区内大型厂矿企业数目繁多，职工人口占黄埔区人口总数较高的比例；2、黄埔区在原八区中属于两个人口密度低于市区平均数的区之一，仅比白云区高，即使算上流动人口，也仍远远低于4个老城区；3、城区居民除石化、港口、船厂各大企业职工外，本地居民多为农村人口转化过来的城镇人口，文化层次和就业率都处于相对低的水平。这使得黄埔区的社会消费品零售总额还处于较低的水平，城区的经济集聚程度相对还比较低。为增加黄埔区的人口，地方政府欲通过大力发展房地产业及生活服务业等，增加就业岗位，吸收现有剩余农业劳动力的转移就业，使黄埔区现有的大部分农村人口尽快转化为城镇人口，同时力争多接纳从广州旧城区疏解出来的人口以及外地来区就业的人口，允许有稳定职业收入来源的人落户黄埔区，以提高区内就业人口的定居率，以拓展稳定的消费市场等。万科黄埔项目前期市场调研报告合富辉煌房地产2003年6月HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.8户籍人口20.61万非户籍人口18.33万家庭户人口27.45万户均人口：2.76人非家庭户人口11.49万男性人口21.54万女性人口17.4万黄埔区第五次人口普查主要数据黄埔区6岁以上人口受教育情况大学（大专以上）9%高中（含中专）25%初中43%小学21%文盲2%黄埔区人口年龄分布0-14岁14%15-64岁83%65岁以上3%万科黄埔项目前期市场调研报告合富辉煌房地产2003年6月HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.91.2、城市建设与城市规划发展近几年，广州提出并实施了“南拓、北优、东进、西联”的城市发展战略，而黄埔恰恰处于广州城市发展的东进轴上，广州整体的城市发展战略必然与黄埔区的发展紧密相连，因此研究黄埔区的城市建设与城市规划发展必须同时研究广州整体的城市发展战略。1)服从广州城市发展大战略，为广州东部产业带的发展提供支撑。目前，广州正按照“三步走”的发展战略，朝着现代化大都市的目标迈进。第一步，按照现代化大都市的定位，加快自身的建设和发展，努力构建广州现代化大都市的基本格局。第二步，积极实施“南拓、北优、东进、西联”的城市发展战略，进一步推进现代化大都市的建设，增强广州对周边城市和地区的集聚力和辐射力。第三步，要在实现第一步、第二步战略目标的基础上，进而扩大广州在整个珠江流域的影响力。“东进”是广州实施“三步走”的发展战略的重要方向。目前广州东部地区的发展格局已经基本形成。以广州经济技术开发区为龙头，黄埔区、增城市协同发展的东部产业带已基本形成，迫切需要建设一个现代化的新城区来提供功能完善的配套服务，支撑起这一产业带的高速发展。加快构建东部新城区成为广州发展战略的重要环节，万科黄埔项目前期市场调研报告合富辉煌房地产2003年6月HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.10而黄埔由于其特有的地理条件、产业结构等因素，理所当然地成为东部新城区的重要组成部分。因此，在目前广州市的发展城市发展战略下，黄埔区必然要服从于广州现代化大都市建设的大发展战略，并作为广州东部新城区的重要组成部分，为广州东部产业带的高速发展提供坚强有力的支撑。2）继续以工业作为国民经济的支柱产业，大力发展汽车、石化、物流三大产业近年来，黄埔区把工业作为国民经济的支柱产业，加快工业园区建设，并通过工业的发展带动人流、物流、商流的集聚，有效促进了产业协调发展。2003年初，黄埔区提出了“构建广州东部新城区”的发展新思路，着力把黄埔建设成为广州东部的经济、科技、文化、教育、医疗、信息、交通中心，成为广州连接珠三角东部地区、提高广州中心城市辐射力的战略性结点区。近期将重点规划建设电子信息工业园、汽车配件工业园、精细化工园、食品工业园、将军山物流园区等五大园区；打造与广州东部产业带相配套的黄埔中心商务区；利用筹备黄埔军校建校80周年庆典活动的契机，加大长洲岛的环境综合整治力度，推进深井古民居的保护开发，今年投入近1000万元对南海神庙进行旅游开发；今年专项安排7000多万元用于创建教育强区，争取在年内通过省教育强区评审。在产业结构调整方面，黄埔区将继续紧紧围绕汽车、石化、物流万科黄埔项目前期市场调研报告合富辉煌房地产2003年6月HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.11这三个支柱产业，优化调整产业结构，继续做好黄埔中心城区、工业园区、中心商务区的规划。因此，未来黄埔区将继续以工业为本发展经济，并着力发展科技信息、物流等产业，使整个区域的产业结构得到更好的优化调整，打造广州东部的中心商务区。3）城市发展战略对黄埔房地产的影响根据广州市及黄埔区的战略发展方向，广州东部地区是广州城市发展的重点区域，东部区域的发展是以广州经济技术开发区为龙头，黄埔区、增城市协同发展，黄埔区作为广州东部产业带的协同发展区域，其功能是为产业带提供功能完善的配套服务，从而支撑起这一产业带的高速发展。因此，从这个角度上来看，黄埔将是广州东部发展的战略重点。另一方面，从黄埔区自身的发展战略来看，虽然黄埔的建设目标是成为广州东部的经济、科技、文化、教育、医疗、信息、交通中心，但是黄埔区仍然将工业作为国民经济的支柱产业，其中汽车、石化、物流是三个支柱产业。同时在广州城市发展的大战略中，黄埔区是广州连接珠三角东部地区、提高广州中心城市辐射力的战略性结点区。但是，由于黄埔区自身固有的地域特性：北部是石化工业组团，南部是港口，东部是开发区工业组团，总体的居住环境逊于其他区域，其房地产开发只能集中在中西部的大沙地周边，但是由于西部濒临东圃板块，令大沙地的房地产发展倍受压力。加上人口总量少，市场需万科黄埔项目前期市场调研报告合富辉煌房地产2003年6月HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.12求小等黄埔区固有的市场条件很大程度限制了该区域房地产发展的空间，因此黄埔区的房地产市场短期内难有很大的改观。因此，可以这样认为，黄埔区的发展是服从于广州东部发展大战略的，作为东部产业带的“配套性区域”，将受益于广州经济技术开发区以及广州市整体的城市发展战略。虽然目前城市发展战略重点不在黄埔，黄埔的战略发展重点不在房地产，但作为对宏观经济、政治环境非常敏感的房地产业已在黄埔展开了它美好的前景。万科黄埔项目前期市场调研报告合富辉煌房地产2003年6月HOPEFLUENTPROPERTIESLTD.131.3、黄埔区商品房市场现状分析及发展趋势预测一直以来，黄埔的商品房开发量很少，而前几年开发的楼盘也以当地企事业单位的福利