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青岛世园区南侧地块——可行性研究报告山东公司发展部2013.82项目区位环境及本体分析项目区位分析根据《青岛市城市总体规划（2011-2020）》，青岛要成为山东半岛蓝色经济区龙头。新一轮总规以围绕胶州湾的大青岛都市区核心区（三城）为起点，以骨干复合交通廊道为依托，形成以“一轴、三带”为框架的组团式、多中心、海湾型城市群格局。“新一轮总规”统筹安排东岸、北岸、西岸三大城区用地指标，确保世园生态都市新区重点战略地区发展用地的落实，将中心城区建设用地规模由540平方公里增至590平方公里。项目位于青岛世园生态都市新区范围内，依托举办世园会的契机，李沧区全面整理周边土地并整体规划，地块区位价值十分突出。世园生态都市新区东岸西岸北岸项目区位分析地块位置项目位于青岛市李沧区东北侧、距离李沧区政府约5.5公里、距离李沧商业中心约4.4公里，距离2014青岛世界园艺博览会展区白果山森林公园仅1公里，距中国海洋大学约2公里。借助承办世园会，李沧区完善周边市政设施，规划建设李沧生态商住区，地块位于该区域的中心偏东位置。项目区位分析地块周边各类配套设施齐全。学校、医院、商业配套丰富。项目往北是世园会园区，向南为青岛潜艇学院、酒店学院、恒星学院等高等院校区，向西为规划商务聚集区及商业中心区，发展前景良好。生态、产业、教育配套体现项目的核心区域价值。项目区位分析中国海洋大学：占地1600亩，现在校生12000人，教职工1500人。青岛潜艇学院：副军级单位，占地650亩，在校生约6000人，教职工800人。青岛酒店管理学院：占地600余亩，在校生12600人，教职工1000人，外聘专家200人。青岛体育运动学院：占地约200亩，在校生约600人，教职工100人。恒星学院：占地1400余亩，在校生15000人，教职工1000人。周边高校在校生合计4.6万人，教职工3600人。地块位置青岛体育运动学院（900米）青岛潜艇学院（1公里）恒星学院（500米）青岛酒店管理学院（500米）中国海洋大学（1.3公里）地块四至及指标目标地块地块四至：地块北侧为万科项目、东靠河道及景观步道，南临规划道路，西侧为48班小学、幼儿园、社区体育中心及安置住宅。地块指标：占地面积：67274.36平米（约101亩）容积率：3.28地上建筑面积：220530平米建筑密度：35%绿地率：25%车位配比：1:1用地性质：商住地块规模中等，利于开发；东侧临河，景观环境佳，周边规划配套齐全，利于提升项目品质万科地块地块现状西北方向万科项目东侧河道及景观步道东侧惠水路地面局部渣土土地出让信息9地块信息出让信息土地价格总地价(万元）楼面地价(元/㎡）地面地价(万/亩）保证金(万元）报名截止时间交地时间开工时间竣工时间57621261257128810未挂牌——————付款节奏一个月内50%，剩余6个月付清其他出让条件——交易架构合作架构/并购方案要点先期签订框架协议勾地，后期通过招拍挂获取。周边主要地块成交万科城地块万科城即李家上流社区城中村改造A地块，占地面积：161128.7平米；容积率：地上1.77，地下2.8；地上建筑面积：284793平米；土地总价：62594.2万元；成交楼面价：2198元/平米；成交日期：2010.6蓝光地块占地面积：46649平米；容积率：地上2.4；地上面积：111958平米；成交价格34365万元（491万元/亩）；成交楼面价：3990元/平米；成交日期2013.4保利地块占地面积：58450平米；容积率地上3.85；地上面积：224711平米；成交价格69660万元（794.5万/亩）；成交楼面价3100元/平米；成交日期2013.1奥克斯地块占地面积：34043平米；容积率地上6.45；地上面积：174419平米；成交价格96300万元（1885万/亩）；楼面价：5046元/平米；成交日期2012.10蓝光地块（6公里）奥克斯地块（6公里）保利地块（5.7公里）万科地块（700米）意向地块11宏观市场分析土地市场概况2012年青岛市全年招拍挂供应非工业用地共计458宗，土地面积2075万平米，建筑面积3872.9万平方米，同比分别上涨35%和89%，2012年，全年成交居住商业用地共计385宗，建筑面积为2983.9万平方米，相比2011年增长明显，全年平均溢价率为2.17%。李沧区出让土地面积从2011年的123.8万平方米增至2012年的168.1万平方米（其中59万平米被政府平台公司获取，不具竞争性）。2012年，青岛市土地出让成交总额355亿元，平均楼面价1193元/平。价格不高的原因主要因为即墨、莱西、胶州、城阳四个地价较低区域成交楼面积占总成交量的88.77%。土地成交分析2010年至今青岛市住宅及商住混合用地占总成交比例分别为60%、79%和44%，各年分别供应土地面积为740.88，863.05和913万平米，整体供应趋势稳中有升。2012年，万科、绿地、越秀、龙湖、保利、中海等标杆企业合计斥资70.41亿元储备土地资源，当年万科储备楼面面积合计约143万平。表明各大开发商对青岛未来市场发展有充足信心。商品房成交分析2012全市新增住宅供应91923套，计总建筑面积984.03万平。全市当年成交住宅87827套，计总建筑面积891.91万平，面积较2011年增加27.5%。整体年去化率90.64%。2012年，李沧区作为青岛楼市刚需腹地共成交住宅14702套，计总建筑面积135.88万平，占全年全市成交总量的14%，排名主城区第一名。2012青岛各区市住宅成交情况商品住宅价格分析2012住宅售价大部分月份较往年同期上涨，当年全市价格基本维持在7000-8000元/平，全市住宅平均售价7809元/平，较去年上涨7.6%，提出别墅项目后上涨2.5%。李沧区住宅销售价格今年来基本保持稳定，平均售价8531元/平，略高于全市平均水平。商品住宅去化分析2012住宅平均去化周期为15个月，李沧区平均为8个月，去化速度全市最快。套型面积80-90平米去化速度最快。中高层、高层住宅去化速度最快。区域市场供求关系2012李沧区商品房共供应量115.6万平，成交量136.5万平，成交均价8574元/平。李沧区2012年商品住宅供应量94.8万平，成交量117.1万平，成交均价8531元/平。2013年前4个月，李沧区住宅成交量45万平，市场存量65.1万平。供求关系良好。市场销售情况李沧区楼盘在年度销售总额、年去化套数和销售面积三项中均排名靠前，该区凭借房源价位较低、刚需盘项目多以及世园会的带动，成为了2012年刚需首改置业者购房的首选区域。排名楼盘区域销售额（亿）1海上罗兰胶南市21.22晓港名城市北区20.123李沧万达李沧区16.454远洋风景崂山区16.245国际社区李沧区15.816时代城李沧区13.097鲁商中心市南区12.988华润中心市南区12.79青岛中心市南区12.5710万科城四方区11.81合计164.78楼盘区域销售套数中置风景胶州市1907国际社区李沧区1559中南世纪城李沧区1474天一畔城胶南市1390昆仑山庄黄岛区1375海上罗兰胶南市1375山水新城胶南市1310翡翠城莱西市1190李沧万达李沧区1142万科城四方区1045合计13767楼盘区域销售面积海上罗兰胶南市18.25晓港名城市北区16.16中置风景胶州市16.09国际社区李沧区14.83中南世纪城李沧区13.7龙湖艳澜胶南市11.83李沧万达李沧区11.28天一畔城胶南市11.06山水新城胶南市10.64昆仑山庄黄岛区10.32合计134.16青岛市商业分布项目位置青岛商业市场供求关系2012年青岛全市新增商业8965套，约157万平米，面积同比增长8.3%，增幅回落8%；签约总计5845套，约90.2万平米，同比增长18%；全市可售商业存量约18493套，约304.5万平米，同比增长18%；2012年全年供需比为1.7。青岛商业市场成交价格2012年青岛全市成交均价11613元/平，同比上涨1%；市北区成交价格最高，为30448元/平，李沧、黄岛分列二、三位，均价均超20000元/平；主城四区（含李沧）及崂山、黄岛区成交价格明显高于其他区市。青岛商业市场去化成交商业以社区商业为主，李沧商业街区成交量低，主要原因为区域供给量有限；购物中心销售均价最高，为20684元/平，公寓/写字楼商铺次之，商业街区成交价格高于社区商业。青岛商业市场去化全市商业去化周期约36个月，李沧区市场存量较其他区市小，去化周期较快，约20个月。24周边竞品分布万科生态城（700米）绿城理想之城（3公里）中海国际社区（5.5公里）李沧万达广场（4.2公里）地块位置25万科生态城开盘时间2011.112011.112011.122012.052012.082013.05项目分期一期一批一期二批一期三批一期三批一期四批一期五批产品类型洋房、高层高层高层高层多层高层（170平）推出套数103132519259267192销售情况当天去化80套当天去化1228套当天去化50套，均50套/月当天去化496套，均200套/月当天去化23套，均40套/月已售163套，均40套/月价格洋房：1.7万3000精装高层：均价1.2万（2000精装）均价83001200精装1.1-1.5万2500精装均价88001200精装8200-95001200精装均价120002500精装绿城理想之城占地1815.86亩；总建面207.3万平；整体容积率：1.71土地总价：23.35亿楼面地价：1126元/平成交时间：2010年6-9月规划理念：再造一座城以住宅为主体，配建底商、酒店、购物中心、公园及学校，内部预留区政府用地。绿城理想之城开盘时间2008.072008.082008.092009.092011.012011.062011.062011.112012.112013.05期批次一期蓝庭一批次一期蓝庭二批次一期蓝庭三批次一期蓝庭四批次二期西子公寓一批次二期西子公寓二批次二期御园一批次二期御园二批次三期蓝岸一批次三期蓝岸二批次产品类型洋房洋房高层小高层高层高层洋房高层高层高层推出套数202134387361359360463283363490认购情况----当天200套当天160套当天310套当天88套当天141套去化速度----70套/月75套/月90套/月30套/月65套/月60套/月价格均价7000元/平均价7300元/平均价5600元/平均价6200元/平均价9500元/平均价10000元/平均价15000元/平均价12000元/平均价11000元/平均价12000元/平绿城理想之城截至目前项目住宅成交32.79万平，均价8768元/平，去化率76%；商业成交2.96万平，均价14918元/平，去化率41%。高层住宅共成交134178平米，均价8359元/平，去化率68%。200平米以上套型去化率较低。三期高层成交均价11532元/平（毛坯）。中海国际社区位置青岛市李沧区九水路以南，黑龙江路西侧开发商中海华业房地产开发有限公司建筑形式26-30层高层建筑风格新古典主义占地面积425369㎡建筑面积1693173㎡容积率3.28绿化率35%装修标准毛坯户型面积80-130㎡物业费1.98元/平方米·月入住时间二期2014年下半年入住车位比1:0.8平均价格9800元/㎡项目地块中海日期物业属性成交面积成交套数成交均价成交金额2013年5月普通住宅22,50422910,268231,070,4952013年4月普通住宅10,780989,709104,663,6842013年3月普通住宅30,7573119,712298,707,9332013年2月合计7,461769,42070,282,244普通住宅7,394759,47270,034,429经济适用房6813,667247,8162013年1月普通住宅10,3711