迁安市城市规划管理技术规定(试行)

迁安市城市规划管理技术规定(试行)第一条为加强城市规划管理，进一步规范建设工程的规划工作，保证城市规划依法实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》及相关法律、法规、国家有关技术规定、规范、标准，结合本市实际，制定本规定。第二条本规定适用于迁安城市规划区范围内各项建设工程的规划管理。第三条各类专业性用地建设项目应符合已颁布的专业技术规范基本规定的要求。第四条所有建设项目规划报建手续有效期为6个月，逾期自行失效。如遇特殊情况应到城市规划行政主管部门办理延期手续。第五条在城市总体规划指导下，各类规划和重要建筑方案设计引进竞争机制，要求设计单位资质必须为甲级，鼓励规划设计方案竞标。第六条规划设计单位在承担各类规划及建筑方案设计时，必须按规划行政主管部门核发的“规划条件”执行。规划及建筑方案成果报批时，“规划条件”作为附件。第七条各类建设工程应编制建设项目总平面规划、城市设计和建筑方案设计。绘制准确反映拟建项目四邻关系的实测现状图，并绘制周边相邻地段30—50m范围内的现状地物地貌，保证符合消防要求及受其影响的建筑的有效日照时间符合建筑日照标准的规定。所报文本及资料包括：彩色总平面图、鸟瞰图、透视图、人视图、建筑夜景、色彩方案、单体立面效果图（正、侧、背立面）、绿地系统规划总平面图，同时报CAD格式总平面规划图、立面图、剖面图，停车场（库）布置图；以上资料报建时必须同时提供电子文档。方案中必须标明建筑外装饰材料的材质、施工方法及标准色号。重点工程同时报建筑模型。第八条住宅建筑景观应当符合以下规定：（一）新建住宅建筑应当成片规划，形成居住小区或者居住组团，避免零星插建。（二）同一住宅建筑群体的风格、造型、色彩应当协调统一，并在此基础上，从造型、色彩、细部、小品等方面体现单幢住宅建筑的标识性。第九条房地产开发建设用地未达到下列最小用地面积的，不得单独建设：1、住宅为5000㎡（7.5亩）；2、公共建筑为2000㎡（3亩）。建设用地未达到上述规定最小面积，但有下列情况之一，且不影响城市规划实施的，规划行政主管部门予以许可建设：1、邻接土地已经按规划要求完成建设或为既成道路、河道或其他类似情况，无法调整合并的；2、因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，无法调整合并的。第十条住宅建筑间距应满足以下要求:（一）相邻地块已开发的，应满足以下要求：1、遮挡建筑为高层建筑，应与受其影响的周边地区建筑统一考虑，按照北纬40°01’做日照分析（进行日照分析的计算机软件必须通过建设部或国家技术监督局的科技成果评估），按照现行《居住区规划设计规范》执行。保证受其影响的周边地区住宅建筑不降低原批准的日照标准。2、遮挡建筑为多层建筑，按照现行《居住区规划设计规范》执行。3、建筑遮挡本项目建设用地以外住宅建筑时，建筑间距必须同时满足日照标准及表10－1的要求。4、住宅建筑之间的最小间距除必须满足日照、消防外，还应满足表10－1的规定。住宅建筑之间的间距（米）表10－1建筑类别间距建筑类别高层（遮挡）多层（遮挡）平行布置垂直布置平行布置垂直布置高层（被遮挡）30202015多层（被遮挡）301315105、非住宅建筑位于住宅建筑南侧或东西侧的，其建筑间距按照住宅建筑间距规定控制。6、非住宅建筑位于住宅建筑北侧的，其最小间距应符合表10－2的规定。住宅建筑（南侧）与非住宅建筑（北侧）之间的间距（米）表10－2建筑类别间距建筑类别高层住宅建筑多层住宅建筑平行布置垂直布置平行布置垂直布置高层非住宅建筑20151513多层非住宅建筑151310107、非住宅建筑之间的最小间距应符合表10－3的规定非住宅建筑之间的间距（米）表10－3建筑类别间距建筑类别高层建筑多层建筑平行布置垂直布置平行布置垂直布置高层建筑1815139多层建筑1310126（二）相邻地块未开发的，应满足以下要求：1、在拟开发地块东、西两侧存在未开发地块，退让该侧地块边界，高层不小于10米，多层不小于4米。2、在用地北侧存在未开发地块，建筑退让北侧边界线为该建筑本身高度的0.875倍。3、在用地南侧存在未开发地块，若本项目为多层住宅建筑，则退让本项目建筑日照间距一半，若拟建为中高层以上住宅建筑，则按南侧为12层住宅建筑退让日照间距一半。(三)住宅间距非平行布置时，当相互夹角小于等于60度时，其最窄处建筑间距按照平行布置的住宅建筑间距控制；当相互夹角大于60度时，其最窄处建筑间距按垂直布置的住宅建筑间距控制。方位角计算以被遮挡住宅建筑方位为基准。（四）建筑为板式高层的，当高层建筑北侧为住宅建筑或规划为居住用地时，高层建筑的长度一般不应超过60米。第十一条日照间距计算：被遮挡建筑按主体墙计算；遮挡建筑的阳台及其他构筑物长度之和不大于建筑总长的1／3，且出挑宽度不大于1.5米，按主体墙计算，否则，以突出部分计算。第十二条建筑控制线退让距离小于消防间距时，应按消防间距的规定控制。第十三条非住宅建筑间距应符合已颁布的有关规范基本规定的要求。第十四条居住区配套要求：所有新建、改建、扩建的建设工程，应按照居住区设计规范中公共服务设施项目分级配建表配建。要求配置机动车、非机动车停车场（库）、公共厕所、热力站、燃气站、幼儿园、会所、居委会用房、医疗点、便民店、治安联防站、垃圾收集点、人防等公共服务设施，并与建设工程同步规划，同步建设，同时投入使用，不得改作他用。第十五条停车位要求：1、严禁建设地上独立车库；2、办公楼应建地下停车场；3、住宅小区必须设置露天停车位，同时应采用底层车库，宜建设地下停车场（库），并考虑与人防设施相结合。停车场（库）顶做绿化，超出自然地面的总高度不得超过0.5米。停车位比例一类居住区为100％，二类居住区不低于60％，三类居住区不低于40％。（停车位比例＝总停车位/总户数）。4、商业、办公、金融等建筑设置停车场面积不得小于总建筑面积的20％，或每万平米建筑面积停车位不少于60个。（不含附属用房面积）第十六条工期要求：所有建设项目自开工放线之日起必须在下列规定时限内完工：不足一万平方米一年内完工，一万至三万平方米一年半内完工，三万至五万平方米两年内完工，五万平方米以上的三年内完工。第十七条建筑立面要求：1、建筑物外立面必须与周围环境协调。2、建筑设计过程中必须充分考虑防盗功能，宜设置内置式防盗装置，避免增设外置防盗门窗。3、住宅楼顶一律采用坡屋顶或屋顶平台；坡屋顶不应使用彩钢瓦。4、住宅楼必须设置空调室外机位，并与整体立面相协调。5、要求统一设置太阳能等节能设施。6、限制使用推拉窗、平开窗，鼓励使用上旋窗。第十八条外立面装饰材料要求：1、外墙装饰材料应采用高档外墙涂料、高档彩色瓷砖、石材、铝单板等，颜色不能单一，宜二至三种，主色调与迁安市城市色彩规划一致。商业、办公等非住宅建筑外墙不宜采用外墙涂料。石材必须干挂，外立面设计要考虑避免形成雨痕。2、建筑物、构筑物外立面为玻璃幕墙的，至少每年清洗一次；外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料等类似材料的，应当定期清洗并至少每五年粉饰一次。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。3、外立面不宜使用对周围环境会产生光照污染的玻璃幕墙或金属幕墙，宜使用低辐射率镀膜玻璃或非抛光金属板。第十九条绿地控制要求：1、行政事业单位及学校、医院等公共事业单位绿地率不小于40%；2、居住区绿地率：新建市区不小于35%，旧城区改造不小于30%；其中集中绿地面积不小于8％。3、商业、金融等单位绿地率应控制在20％至30％。4、工业区、仓储区绿地率应控制在15%至20%。5、设计方案报规划审批前绿化方案必须经园林部门核准。6、绿地率计算方法：（1）居住区内绿地应包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地、道路绿地和水面，以及满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下或半地下建筑的屋顶绿地。（2）地面停车场宜采用树荫式，停车场全部为植草砖铺地，按20%计入绿地。全部为植草砖铺设且平均每个车位有一棵乔木，按40%计入绿地。（3）宅旁(宅间)绿地面积计算起止界为：宅间路、组团路、小区路、人行便道计算至路边；居住区路、城市道路则计算至红线；房屋墙脚计算至距墙角1.5米处，其它围墙、院墙计算至墙角。（4）公共绿地的界定：有三分之一以上的绿地面积在标准的建筑日照间距范围之外，面积不小于200平方米，可作为公共绿地，带状公共绿地宽度不小于8米，否则作为宅旁(宅间)绿地。公共绿地内的绿化面积（含水面）不小于70％。第二十条建筑密度及容积率要求（建筑密度＝建筑基底总面积与建筑用地面积的比率；容积率＝建筑总面积与建筑用地总面积的比率）：1、居住用地：建筑密度不得大于25％；容积率：高层一般不大于3.0，多层一般不大于1.7。商住综合用地建筑密度不得大于35％；容积率：高层一般不大于3.0，多层一般不大于2.0。2、公共服务设施用地：办公用地建筑密度不得大于30％，容积率：高层一般不大于3.5，多层一般不大于2.0。商业用地高层建筑密度不得大于45％，容积率一般不大于4.0；多层建筑密度不得大于50％，容积率一般不大于3.0。科研机构、大中专院校、中小学、体育场馆，以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按有关专业技术规定执行。3、工业用地：厂房及附属用房建筑密度不小于40％；鼓励建设多层厂房，建筑密度不小于30％。工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过总用地面积的10%，不允许在工业用地范围内建设住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施。4、仓储用地：建筑密度不得小于50％。第二十一条管线要求：1、电力、电讯、广播电视等各种管线全部入地；2、各单体建筑物接入管线必须事先预埋，不得有明线；3、建筑物内部各种线路必须走暗管，不得有明线，宜设置管道井。4、建设单位报建时必须同时报庭院管线平面布置图。第二十二条沿城市道路两侧新建、改建建筑物退道路红线，除经批准的详细规划另有规定外，主干道一般不应小于20m，次干道一般不应小于10米。临街商业建筑后退道路红线一般不应小于20米。高层建筑后退道路红线距离在此基础上根据建筑物高度相应增加退线距离。建筑退线以建筑物最突出部分与道路红线间的距离为准。地下建筑物或构筑物退让道路红线一般与其地上建筑物退让道路红线相同，退让非临道路侧的用地红线的距离在保证施工安全的前提下应不小于4米。地下停车库出入口一般不宜直接开向城市道路，退道路红线不应小于10米。地下构筑物，自用管井、管沟、化粪池等退让道路红线的净距一般不应小于7米。建筑控制线退道路红线或其他控制线（用地边线、绿地绿线、河道蓝线、电力黑线等）的距离除按规划要求外，还应满足相关规范要求。新建影剧院、游乐场、体育馆、大型商场等有大量人、车集散的多、低层建筑（含高层建筑中作为大型商场的裙房），其面临城市道路的主要出入口方向的建筑控制线后退道路规划红线的距离，除经批准的详细规划另有规定外，一般不应小于30m。并应留出临时停车或回车场地，且与城市道路相连。第二十三条城市道路两侧建筑物和构筑物应符合下列规定：1、城市主干道两侧除成片开发项目外，不应单独建设底商类住宅。2、中小学、幼儿园的主出入口不得直接开向城市主干道。3、临城市道路的建筑应平行于城市道路。4、沿街两侧严禁修建实体围墙，要求使用绿篱隔离，控制使用铁艺栏杆。5、临城市道路建筑（指建筑控制线退城市道路红线及其以内的建筑）的室外地坪标高不得擅自抬高和降低，严格控制建筑首层室内标高。室内外高差：公建一般不大于0.6m，住宅建筑一般不大于0.45m，带地下室的建筑一般不大于0.9m。6、临道路两侧的建筑用地范围内应按规划要求合理布置绿化、硬化、美化及城市小品，不得随意安排建设污水池、化粪池、厨房间等有碍市容观瞻，影响市容卫生的建筑物和构筑物。配、变电室、泵房等附属设施一般宜布置在地下室或底层，确需独立设置的，要根据消防、日照间距等规定进行布置，其外部形象应与周边景观相协调，进出线路应埋入地下。7、临城市道路建筑的外立面改造及装修，必须经规划行政主管部门批准，不得增加使用面积，不得超出原建筑控制线，屋