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目录1深圳商圈2深圳交通3各项目的定位及业态规划4各项目建筑设计5各项目的餐饮网点分布6总结深圳简介深圳市，又称为“鹏城”，位于中国南方珠江三角洲东岸，隶属中华人民共和国广东省，是中国第一个经济特区，广东省南部，毗邻香港。东临大亚湾与惠州市相连，西至珠江口伶仃洋与中山市、珠海市相望，南至深圳河与香港毗邻，北与东莞市、惠州市接壤。全市总面积1953平方公里。城市定位：文明城市、卫生城市、知识城市、窗口城市、设计之都、时尚之都；国际化城市、全球先锋城市、全国经济中心城市、国家自主创新城市；深港地区建成全球性“金融中心”、“物流中心”、“贸易中心”、“创新中心”和“国际文化创意产业中心”；粤港合作示范区、先行先试示范区等、图书馆之城。深圳商圈深圳零售业在激烈市场竞争中不断发展壮大。接连的洗牌和重组，不仅给深圳零售业带来了生机和活力，也带来了扑朔迷离的市场局面。单打独斗、称霸一方的现象已成过去时，各零售商经过市场的洗礼，已逐步认识到只有依靠整体力量，形成规模效应，重新进行资源整合，才能得到进一步发展，因此，随着深圳交通状况的改善、基础设施的完善，特别是房地产的发展，已促使深圳在一定区域内形成了各具特色的不同商圈。在2002年的“深圳商圈论坛”上提出的八大商圈，是指：以东门步行街为中心的“东门商圈”，以人口密度、地理优势自然形成的“人民南”商圈，以专业市场、主题商城为主体、多种业态组合的“华强北商圈”，正在兴起的“南山商圈”，位居深南中路市区中心以国际时尚品牌为主流的“深南中路商圈”，以购物、旅游、休闲为特色的“华侨城商圈”，有待创新开发的宝安商圈、龙岗商圈。深圳三大商圈东门商圈南山商圈华强北商圈三大核心商圈（一）东门商圈东门是深圳历史最悠久的商业聚集区，由十二条步行街相连，有20多家大型商场和数百家小型商铺，已投入运营的商业面积超过50万平方米。东门商圈是目前深圳经营品种最为齐全的商业区，几乎囊括了所有商业经营类别。走在东门街头，到处熙熙攘攘、车水马龙，一派繁华景象。（二）华强北商圈华强北商圈是1994年兴起的新兴商圈，是深圳目前最具生命力的商圈。华强北商圈———华强北路为轴线，向振华路、振兴路、振中路及红荔路辐射，经营范围包括服装、鞋帽、皮具、珠宝首饰、钟表眼镜、音响、餐饮、家居用品、电子产品等。在这里有深圳乃至亚洲最大的电子市场，因此电子产业成为华强北的主导产业。餐饮业是华强北的又一大产业，振华路、振兴路、华发路聚集了大量的食肆酒楼，同时吸引了大量的人群来此消费。商圈内名店林立，代表了深圳当今的消费水平。三大核心商圈经营状况问题（三）南山商圈深圳城市中心的西移，滨海大道的建成通车，西部跨海大桥的规划，给予了南山商贸物业发展的历史契机。随着南山本地商业需求与日递增，南山商贸物业在近两年来呈现出一派旺销景象。南山商服物业在分布上呈商圈和沿交通干线分布的特征，南油大道在南山的地位注定了南油大道商圈将成为最重要的商业区。以下是南山主要商业街道的状况分析：不难看出，南油大道的商业规模大、档次高，且较为集中，有形成“南山华强北”之势。深圳交通概况航空：深圳宝安国际机场距离深圳市区32公里，现已开通国内航线76条，运营航线53条，平均每天约有80多班航班飞往全国约50多个城市。铁路：大京九、京广九两条铁路大干线交汇深圳，连接香港，把内地、深圳、香港融为一体，铁路交通十分方便。公路：深圳有几个长途客运站，每天都有发往广州、汕头、湛江、福州、厦门及省内各县的班车，其中罗湖客运站，主要是到省内外各大城市的车；福田客运站，南头客运站，罗湖汽车站,就在火车站东站旁边，主要是去广东省内城市，楼下大部分是去广州的豪华大巴,几乎5分钟一班，楼上的候车厅则是广东省其他城市的。水路：共有盐田、蛇口、赤湾等8个港口。深圳蛇口港每天都有往来于珠海、广州、澳门、香港、九龙的定期航班。深圳地铁路线图深圳地铁深圳地铁目前深圳地铁已开通5条线路共178公里，包括罗宝线（原1号线）、蛇口线（原2号线）、龙岗线（原3号线）、龙华线（原4号线）以及环中线（原5号线）。地铁与商业的发展：未来的地铁可接通香港，为深圳创造了商机和就业机会，产生一连串产业链，包括建筑业（上盖物业发展权可建26,000个单位），装修、管理、运输、零售等；快速促进深圳各大型购物中心的商业发展，方便消费者前行购物的同时带动商圈的快速发展；地铁的接通，深圳关内一体化；促进深圳经济特区的快速发展，地铁时代，让深圳城市服务设施更家完善；COCOPARK购物中心定位和业态规划COCOPRAK项目基本情况深圳唯一公园版情景式购物中心，CBD版块新商业代表。项目位置COCOPARK由福华三路、民田路、福华路和中心二路四条主干道合围，紧邻国际会展中心和正在建设中的深圳第一高楼平安国际金融中心，无缝衔接深圳地铁和未来CBD公交总站。占地面积31000平方米建筑面积85000平方米总投资额层数B2-L3开业时间2006/9/30停车位600个开发商及背景深圳市星河房地产经营有限公司设计公司COCOPark形象标识由设计界“教父”之称的知名华人设计大师陈幼坚为其设计，还有香港启胜管理公司、美国尔本建筑师事务所（URBAN）、贝尔高林（BELTCOLLINS）、伍兹贝格（WOODSBAGOT）、GRAPHIA等。经管公司深圳市星河房地产经营有限公司项目定位COCOPark将自己定位于一个集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功能于一体的情景式购物中心建筑风格特色COCOPARK建筑面积8.5万平方米的购物中心，其中有1/4的面积被设计为休闲空间。打破了传统的封闭式构造，是中国首家“内街”式购物中心，有12条折叠式内街，6000平方米的下沉式露天广场，8大自然光中庭，100米空中天桥。COCOPark还是深圳首家引入景观环境设计的商业项目。COCOPARK购物中心定位和业态规划楼层业态及品牌主力店：JUSCO吉之岛、百脑汇影城、美乐汇美食广场、中国移动信息生活馆、反斗乐园B1主力店：JUSCO吉之岛L1--国际精品服饰店主力店：反斗乐园、中国移动信息生活馆服装：Ckunderwear、GUCCI、GUESS、CKJeans/SELECTED、G-STAR、TOUCHL2--商务休闲服饰、时尚女装、休闲运动城服装：内衣馆、NIKE、ADIDAS、J&NINA餐饮：和民居食屋、石名家韩国美食家居：特力屋、NIKKYHOME、全棉时代电影院：百脑汇影城L3--餐饮、护理护理：美丽田园SPA餐饮：美乐汇美食广场、超级牛扒、滋味堂优劣势分析及竞争关系分析优势：1、紧邻会展中心，会展商圈的原始策划者；2、深圳唯一公园式购物中心，代言深圳新商业势力；3、周边甲级写字楼超过140万平方米，占深圳的1/3强；4、周边几十栋高级住宅，高收入+高消费的居民构成。劣势：cocopark的整体硬件设计其实并非很好，尤其在人流动线的规划上有较大问题。从物业格局上看，由于做成回字型的动线回路，无法做出大气的中庭，并没有现在购物中心单条动线配合较大中庭的大气和高档次。竞争关系：君尚百货、怡景中心城、晶岛国际、第三空间、卓越时代广场海岸城购物中心定位和业态规划海岸城项目基本情况海岸城购物中心集知名百货、高级零售、特色餐饮、潮流娱乐、高档影院、真冰溜冰场等多功能休闲服务于一体，荟萃了购物、美食、娱乐、运动、文化、康体、观光等多种现代生活方式，云集了50家全球风行的特色美食，近300个规模不一、功能各异品牌店铺，是迄今为止深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛、最具代表性、时尚气息最浓郁的滨海风情多功能购物中心。项目位置深圳海岸城位于南山商业文化中心区，紧邻滨海大道、南海大道、后海大道、后海滨路、创业路等南山区的五条城市主干道。占地面积36908平方米建筑面积约12万平方米总投资额20亿元人民币层数B1-L5开业时间2007年12月16日停车位约1500个开发商及背景开发商：深圳市海岸房地产开发有限公司背景：深圳市海岸房地产开发有限公司（以下简称海岸）成立于1993年，原为小型国有企业，1999年改制成为民营股份制企业。在“科学决策、稳健经营”的发展思路指导下，公司不断扩大再投资，资本规模迅速扩大，先后成立了深圳市海岸物业管理有限公司、深圳市海岸商业管理有限公司、深圳市海岸投资有限公司，逐步发展成为具有集团规模、实力雄厚的综合型房地产开发企业；探索出一条产权清晰、权责明确、机制灵活、管理规范的成功之路。设计公司该项目由2003年和2004年世界商业零售建筑设计排名第一(《WorldArchitecture》杂志提供)的美国凯里森建筑事务所负责方案设计，深圳市城脉建筑设计有限公司负责深化设计。经管公司深圳市海岸房地产开发有限公司项目定位集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型购物中心，也是深圳唯一具有滨海风情特色的购物中心建筑风格特色1、双广场南北呼应：南广场与水景完美结合，通过简单的线条和朴素的材质，展现现代、动感的休闲主题；北广场面积约10000平方米，设有多功能大舞台和超大电子屏幕，为各类演出、聚会、商业活动和市民的公共休闲娱乐活动提供了广阔空间。楼层业态及品牌主力店：JUSCO吉之岛、海岸影城、冰FUN海岸滑冰场、玩具反斗城、顺电B1主力店：JUSCO吉之岛L1--年轻时尚、少淑主力店：JUSCO吉之岛、优衣库服装：ONLY、欧时力、VERYMODA、MANGOL2--大淑、商务（本土）服装：爱慕、YESELF、雅莹（EP）、VJC、卡尔丹顿、诗篇餐饮：意粉屋、星巴克配饰：亨吉利世界名表中心、周大福、金大福L3--娱乐休闲、本土时尚主力店：海岸影城、顺电、江南厨子服装：KAT、JNBY、西遇餐饮：汉拿山、火间土L4--运动休闲主力店：冰FUN海岸滑冰场服装：adidas、columbia、newbalance、服务：英孚教育L5--餐饮、娱乐主力店：玩具反斗城、中森名菜、大饱口福餐饮：太兴、鑫泰、滋味堂租金及物管费情况海岸城购物中心定位和业态规划优劣势分析及竞争关系分析：优势：南山是深圳目前发展最快的区域，无论城市规划、建设指标、区域环境等都明显胜过罗湖、福田，是深圳现在以及将来最接近现代城市合理规划的典范。改革开放看罗湖、经济腾飞看福田、盛世气象看南山。而位于南山中心区的海岸城则是南山的商业、文化的核心地带，集商务办公、旅游观光、娱乐消费于一体的综合商业区。劣势：1、吉之岛客群定位较高，想以此抓住南山高端客户的心，但其定位又和益田假日广场的华润万家OLE相差甚远，处境高不成低不就，相当尴尬。而其聚客效应相对百佳、沃尔玛、家乐福来说还是比较低，而南山片区人人乐相当成熟，占据了大部分的市场份额。2、零售部分，定位也是相对高端的，但是深圳有金光华、万象城、中信广场、益田等项目分流客源，而海岸城的高端百货并不纯粹，没有以万象城等的方式以楼层作档次划分，因此对高端客源的吸引力降低，而对中低端客源又有潜在的排斥作用。所以，零售部分的承租能力不足；海岸城购物中心定位和业态规划KKMALL购物中心的定位和业态规划KKMALL项目基本情况KKmall，商业建筑面积达83500平方米，共五层。整体建筑形态完美，功能设施均达国际水准。基于深圳地标建筑、周边高星级酒店、写字楼众多，数十万等高端消费群集中、谋求差异化特色经营等特点，KKmall定位于“国际时尚精品购物中心”，致力于打造一个以集国际顶尖品牌及各种高端消费业态于一体的高品质国际购物中心。未来将全面引入新概念精品购物，新颖、互动和体验的IMAX影院、万国美食和各类特色餐饮等国内外品牌商家。项目位置KKmall雄踞蔡屋围金融中心商圈核心，毗邻深南大道，接驳深圳地铁大剧院站，数十路公交线路途经停靠占地面积占地4.7万平方米建筑面积面积83500平方米总投资额层数5层开业时间2010年11月26日开始试营业停车位1000开发商及背景京基集团（KingkeyGroup)初创于1994年，是集房地产开发与经营、商业经营与管理、五星级酒店投资与管理、物业管理、高尔夫俱乐部、餐饮经营等多元化产业