2012年重庆房地产市场年度总结13.0(铭腾)

二O一三年一月1.2012年宏观市场分析2.2012年市场成交及结构分析3.2012年土地市场分析4.热点组团分析及2013年组团预测5.2013年重庆房地产市场预测2012年宏观市场分析2012年重庆房地产市场年度总结及2013年市场发展预测政策回顾•成交量继续下滑，1-10月成交1200万方；•价格高位运营，10月首次出现下滑，降幅10%；•重庆房产税对高端投资小公寓影响大，对别墅市场影响小。•调控后，银行贷款困难，成交量开始萎缩；•导致2008年成交仅1200万方。土地招拍挂政策逐步规范房地产市场•北上广深大型开发上重庆圈地，千亩大盘初显现；•城市建设加速，房地产市场发展迅速；70/90政策，严禁别墅用地出让•70/90政策：项目90㎡以下户型占70%，小户型开始增多，供应结构被改变；•别墅用地出让变少，别墅单价提升快国八条首次对供应及需求进行调控，银行货币政策的全面收紧•供应明显大于需求市场存量大幅增加。成渝城乡统筹成渝经济区城乡头筹试点区域9.27抑制房价政策①首付40%，贷款利率1.1倍②连续加息至08年10月，最高达7.83%1.29救市①首付2成，利率7-8.5折②税收减免，契税按1%收取4.15，新政；两江新区①2套首付50%，利率1.1倍；②一个家庭限购1套，首套首付30%，三套停贷；③两江新区中国地三区1.28新国八条、渝房产税①二套首付60%，限购一线到二线城市；②重庆对高端房收取房产税•重庆楼市出现第一轮增长，房价、成交量大幅度提上，当年成交量超过1900万方；•价格部分项目6、7千，少量出现1万元/㎡。•成交量得到抑制，全年成交2240万方；•价格高位运营，一线项目价格上涨约40%；•上半年成交量大幅上涨，下半年价格开始增长，涨幅约30%；•全年成交量2400万方，成交量创最高2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年•刚性需求带动市场回暖，年度成交2284万方，为历史第二高位；•成交价格稳中有升政府坚持调控不动摇2012年主旋律：坚持调控不动摇。建立住房保障体系，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨2012年重庆房地产市场年度总结及2013年市场发展预测持续调控年1.8重庆住房公积金缴存比例由统一7%上调至12%4.20重庆公积金贷款二套房和异地缴均可申请3.13央行强调落实差别化房贷首套房贷必须满足5.29重庆公积金个人可贷40万账户余额不足可补缴7.12国土部：下半年供地将服务“稳增长”土地政策或松动10.26多地微调公积金政策“松绑”刚需12.17中央经济工作会提出明年经济六大任务继续坚持房地产调控1.7新购住宅建面达12152元/㎡就要缴房产税2.1746城市全部延续限购6.18国土部：住宅项目容积率不得低于1.08.1新版住宅设计规范施行开发商难再“偷面积”9.20国税总局官员：搞大房产税试点逐步建立房地产税11.15四部委：严控土地储备总规模和融资规模2012年宏观政策调控持续，中央政府高喊坚持调控，地方政策频发微调政策；楼市在刚需支撑下回暖。2012年重庆房地产市场年度总结及2013年市场发展预测公积金政策1.8重庆住房公积金缴存比例由统一7%上调至12%4.20重庆公积金贷款二套房和异地缴均可申请5.29重庆公积金个人可贷40万账户余额不足可补缴10.26多地微调公积金政策“松绑”刚需政策分析：1、公积金使用对住房消费起到了积极的助推作用，增强了中低收入家庭改善住房条件的能力。2、提高住房公积金缴存比例，是增强住房公积金在住房保障体系中的作用。3、政府楼市调控上的明紧暗松，地方政府占据优势，放宽公积金贷款，刺激楼市。公积金政策成为地方政府微调市场主要手段。2012年重庆房地产市场年度总结及2013年市场发展预测房产税政策2011年•9941元/㎡2012年•12152元/㎡2013年•12779元/㎡2013年起征点与2012年差距甚微，高端物业征范围不变政策分析：1、房产税对于购房者心理影响远远大于对整个楼市宏调影响，此次的调整有利于重庆楼市的成交回暖。2、政府希望通过扩大房产税的试点，从制度上改变地方政府对¡°土地财政¡±的依赖，并且为房地产的健康发展奠定长期稳定的预期和税制基础，为限购等行政性举措的逐步退出创造制度环境。房产税影响进一步减弱。2012年重庆房地产市场年度总结及2013年市场发展预测340506.87397983.00471564.00353480.009.1%10.3%9.2%7.7%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%01000002000003000004000005000002009年2010年2011年2012年1-3季度全国GDP(亿元)增幅6530.017925.5810011.138158.0014.9%17.1%16.4%13.8%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%0500010000150002009年2010年2011年2012年1-3季度重庆GDP(亿元)增幅受世界经济疲软影响，中国GDP从2010年增速开始急速回落，2011年经济环境走向险境，市场信心减弱。重庆地位为中国重点发展城市，增速自2010以来受大经济环境影响增速开始回落，但仍保持较高增长速度。2012年经济走势2012年重庆政坛经历的大的动荡，重庆的经济增长仍然位居全国前列，重庆经济形势向好。2012年重庆房地产市场年度总结及2013年市场发展预测-303691207'0107'0307'0507'0707'0907'1108'0108'0308'0508'0708'0908'1109'0109'0309'0509'0709'0909'1110'0110'0310'0510'0710'0910'1111'0111'0311'0511'0711'0911'1112'0112'0312'0512'0712'092007-2012.09CPI走势0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%07.1Q07.2Q07.3Q07.4Q08.1Q08.2Q08.3Q08.4Q09.1Q09.2Q09.3Q09.4Q10.1Q10.2Q10.3Q10.4Q11.1Q11.2Q11.3Q11.4Q12.1Q12.2Q12.3Q2007-2012年GDP季度走势1.77.4%稳增长！“稳增长”为经济发展主旋律2012年经济走势2012年重庆房地产市场年度总结及2013年市场发展预测15%16%16%17%18%18%17%16%16%16%17%17%18%18%19%19%20%20%21%21%22%21%20.5%20.0%0%5%10%15%20%25%08-12年存款准备金走势图继2011年底下调存准金率之后再度下调0.5个百分点，释放约4500亿流动资金6.126.126.126.396.396.576.576.577.297.297.297.297.477.477.477.477.477.477.477.477.26.936.665.585.585.585.585.585.585.585.585.585.585.585.565.565.816.066.066.316.316.316.567.057.056.86.5501234567807-12年利率走势图继2012年6-7月连续两次下调贷款利率共0.75个百分点扩张性货币政策！2012年经济走势2012年重庆房地产市场年度总结及2013年市场发展预测未来局势预判十八大落幕，房地产调控不放松，积极研究扩大房产税试点住建部部长姜伟新在接受媒体采访时表示：将坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，促进房地产市场平稳健康发展。要继续加强保障房建设资金管理，并坚持房地产市场调控政策不放松。住建部正在积极研究扩大房产税试点，另消息称两湖地区试点房产税未被叫停。政治局会议召开传递2013年经济政策六大信号12月4日，中共中央政治局召开会议，分析研究了2013年经济工作。传递出明年经济政策信号：信号一、保持宏观经济政策的连续性和稳定性；信号二、扩大内需消费投资双管齐下；信号三、支持企业牵头实施产业目标明确的国家重大科技项目；信号四、有序推进农业转移人口市民化；信号五、扎实推进重点领域改革；信号六、稳步提高社保统筹层次和保障水平。“十八大”定调楼市调控常态化；房产税试点城市增加是必然趋势，最快明年年初执行；限购继续执行，当前市场行情下取消可能性不大，银行差别化房贷仍将继续执行；未来工业化、城镇化快速发展，机会犹存。2012年市场成交及结构分析2012年重庆房地产市场年度总结及2013年市场发展预测年度市场走势190万方/月0.95①2012年累计成交2284万方，月均成交190万方，市场回归真实消费时代。②2012年市场供销比0.95，呈现供不应求状态，部分11年受调控抑制的需求释放，约占成交量的20%。③2012年重庆成交量位列全国第一，但近五年市场起伏很大，类比全国，受调控影响亦大。2012年重庆房地产市场年度总结及2013年市场发展预测年度市场走势在抑制房价上涨的呼声下，12年市场价格保持平稳；一线项目价格试探性上扬，个别组团价格涨幅明显。板块区域整体均价（元/㎡）价格涨幅（元/㎡）一季度二季度三季度四季度龙头寺71147688802584381324大石坝64726682693974821010杨家坪6374707572757178804沙坪坝6181673467286821640空港56065994611562136072012年重庆房地产市场年度总结及2013年市场发展预测年度市场走势2012年月度市场走势月均成交190万方，高于170-180万方市场真实需求，部分2011年受调控抑制的需求释放，市场全面回暖。月均成交量：190万方调控延续，持续低迷。无新政策出台，价格新低后，需求逐渐释放，加之春交会助推，市场持续火热。城市中心热销项目率先涨价，而后区域内项目跟涨，带动新区价格上扬。市场全面反弹，12月成交量高达300万方。2012年重庆房地产市场年度总结及2013年市场发展预测客户分析客户构成：区县22%主城72%外省市6%区县客户构成：区县客户户籍占比49%，其中仅22%为真实区县客户，大部分客户已经长居主城。2012年重庆房地产市场年度总结及2013年市场发展预测客户分析需求类型：首次置业：50%首次改善：25%再次改善&TOP：15%投资：10%产品需求：45-75㎡，两房为主85-130㎡，三房为主洋房、别墅、高层豪宅2012年重庆房地产市场年度总结及2013年市场发展预测住宅成交结构备注：成交结构为各物业成交体量占比受调控影响，别墅需求受抑制，成交占比逐年下滑。2012年重庆房地产市场年度总结及2013年市场发展预测别墅成交结构面积结构（㎡）总价结构（万元）①经济型别墅主流化：以和黄逸翠庄园、复地山与城、龙湖紫云台为代表的经济型产品低总价抢夺市场份额，占比上涨3个百分点。②舒适型别墅精细化：客户倾向于北区、优质资源和品牌企业项目，以约克郡、奥林匹克花园为代表的舒适型别墅持续热销，市场占比加大，价格稳步上扬。150-200㎡26%200万以下43%250-350㎡20%350-600万18%2012年重庆房地产市场年度总结及2013年市场发展预测别墅排名序号项目名称套数建筑面积（万方）套内面积（万方）成交金额（亿元）建面均价（元/㎡）套内均价（元/㎡）套均总价（万元）1龙湖紫云台55813.0712.7011.46876890292052香港置地约克郡2106.886.6910.2814947153694903奥林匹克花园1816.306.079.5315122156995274和黄逸翠庄园5099.299.128.43907892481665复地山与城3227.437.027.5710197107962356龙