中国房地产之厄

《中国房地产之厄》——————————王炼利第一部分：从“地产计划市场”到“房产计划市场”前言：这个市场“被计划”了第一章：土地出让：掌心中的运作*第一节“出让给己”的操作*第二节在“出让给己”的土地上收益*第三节“自控”的变幻戏法*第四节“计划”失算后的错、罪、乐*第五节土地出让金的“一是一，二是二”*第六节《物权法》第一百四十三条之殇第二章：“空置房”之霾*第一节地多，故房多*第二节危改来的“空置”*第三节空置房“不解困”*第四节仅“试点”的“民心房改”*第五节动迁大军，享受空置房去！*****第二部分：住房改革——各抱心思寻找“增长点”第三章“商品化”本有好前提*第一节“商品化”本有好前提*第二节你“缺钱”，我“趁机”第四章与“金”共舞，其乐无穷第五章动迁——－场反市场化的运动*第一节无选择就无需求*第二节无视“民产”就无平等交易*第三节大动迁的双重动力*****第三部分：住房商品化——体制内利益的再分配第六章12.5%为什么“等于”56.4%第七章补充公积金——“体制内”的享受第八章算计上了丰衣足食的穷人第九章只需加法——半小时“搞定”的人均住房面积第十章产业“贡献”，舆论先行第十一章奇观——政府为房地产业“减税负”*第一节汗颜的“税收贡献”*第二节2万多亿的税收“减负”*****第四部分：是尝罂粟果的时候了第十二章苦恼的消费和消费的苦恼第十三章低工资高房价才出“房奴”第十四章城市繁荣在拆迁中逝去第十五章砼制的“低质量GDP”压扁饭碗第十六章“救救干部！”*第一节0.417亿条搜索信息——“土地腐败”*第二节法庭之上国徽底下发生的土地抢劫*****第五部分：彼弃此祭与彼祭此弃第十七章美国的大动迁教训——“药物比疾病更糟糕”第十八章日本韩国的土地政策教训——土地不能当普通商品看待第十九章香港土地制度的要害第二十章“商用”、“宅用”不容捣浆糊——彼市场与此市场的分野第二十一章“次贷”不是此地的垫背*第一节闹“次贷”期间的中国梦幻*第二节都是难弃“杠杆”*第三节用彼岸80年前的教训疗中国病*******第六部分：冲破“计划市场”的藩篱第二十二章不触动根本的国N条第二十三章居民为何失去了土地权利？*第一节土地的“一女两嫁”*第二节逾越了公民土地利益的“公共利益”*第三节房地产问题的核心在于政治不平等*第四节用“市场”方法解决“计划”导致的房地产弊病*****尾声：中国，愿你跃过这个坎！****附录：表一、上海房地产企业土地购置及开发情况（19996～2008）表二、2003年~2006年1至9月上海实收土地出让金情况表三、上海城镇房地产业已被利用土地的土地受让方式汇总（2004）表四、上海城镇房地产业已被利用土地的土地受让方式汇总（2005）表五、全国房地产业土地转让收入与上海房地产业土地转让收入对比表表六、全国与上海九十年代商品住宅空置情况表七、上海解决人均居住面积4平方米以下困难户情况（1996年～1999年）表八、香港历年私人住宅单位楼面面积一览表九、香港居民车、房综合持有情况一览表十、全国房地产业资金来源比重（1997～2009）表十一、上海房地产业资金来源比重（1996～2009）表十二、2000年上海城市家庭户住房资料（按住房建筑面积分，人口普查数据）表十三、2000年上海城市家庭户住房资料（按住房间数分，人口普查数据）表十四、1982年上海市区住房调查汇总表（按住户职业统计，人口普查数据）表十六、全国购房户购房费用按职业分（2000年人口普查数据）表十七、上海购房户购建房费用抽样调查（2000年人口普查数据）表十八、根据购建房费用抽样比例所作的总体推断表十九、至2000年上海市区居民家庭户购房支出一览表表二十、上海居民“人均”住房面积计算过程表(1995～2005)表二十一、2003~2005年上海城镇人均住房建筑面积计算表表二十二、上海商品住宅竣工面积与已拆迁住宅面积对照表表二十三、上海商品住宅空置面积（95~2005）表二十四、上海住房指标计算表（1994~1999）二十五、城乡居民家庭“人均支出”项目组成表表二十六、上海、香港、美国人均消费支出详项对比表二十七、香港居民家庭月开支情况表二十八、上海与美国城市居民人均支出详项情况对比表二十九、全国城镇中等收入户人均可支配收入与新建商品住宅单位面积均价比较（1997～2009）表三十、上海城市中等收入户人均可支配收入与新建商品住宅单位面积均价比较（1998～2009）表三十一、1998年7月国家发展计划委员会对发展第三产业扩大就业的具体要求表三十二、80年代末欧美亚城市土地价格*******图一、全国及上海房地产业利润表（1994~2000）图二、上海职工住房公积金缴存情况（1996～2009）图三、上海职工住房公积金缴存情况（按缴纳类型分，1997～2006）图四、全国房地产业税收组成图（2001~2007）图五、上海居民人均总支出构成（1998～2009）图六、上海居民人均收入支出情况（2000～2009）图七、全国城镇居民人均总支出构成（2000～2009）图八、全国城镇固定资产投资年增长情况（1998～2009）图九、全国城镇分行业固定资产投资（1998～2009）图十、全国城镇新增固定资产（2003～2008）图十一、全国城镇第三产业新增固定资产组成（2003～2008）图十二、上海每年新增固定资产及房地产所占比重（1995～2008）图十三、中国城镇制造业人数统计前言这个市场“被计划”了***中国有个房地产市场。这是个在“中国特色”环境中孵化出来的市场。具备了典型的“中国特色”——这是“计划”出来的市场。这个“计划市场”有别于“计划经济”的是：“计划经济”是中央政府整体掌握着达到目标必不可少的权力，“计划市场”是中央政府官员和地方政府官员分散着掌握了达到各自利益目标的必不可少的权力，“计划市场”直接从“计划经济”延续过来，包揽了计划经济时权力的高度垄断，又将这种垄断在市场化过程中随机分配。中国的诸多市场中没有“被计划”而存在者，也有。那是农贸市场，这个市场无处不在，非常兴旺。上世纪八十年代初，占总人口80％的八亿农民最早走上了市场经济道路。当整个中国还在“摸着石头”步入市场经济时，农民已经摸到了门路。1980年，农民人均储蓄额冲破十元大关；才过了六年，冲破了百元大关。在1986年到1990年这五年时间，农村人均储蓄存款与城镇人均储蓄存款的差距缩小到自1949年到2010年的最低值。农民迈向市场经济的成功，却与一个不大宣扬的事实有关。这个事实是，自1949年以来，国家对农村基本是“取而不给”。自第一个五年计划开始的1953年到第五个五年计划结束的1980年，国家对农村投资只占基本建设投資的3％。本来就没有什么投入，放手也就容易。但对于城市就不一样了，30年投资了七千亿（那是二十世纪八十年代前的七千亿！），国家当然盼有个回报。城市自打改革起，最能带来利益利润的那部分资源的掌控权，政府始终没有放弃，始终垄断着。那么，房地产业属不属于政府垄断资源的行业呢？在上世纪八十年代，还不属于。到上世纪九十年代，就属于了。1949年到1978年，国家对城市住宅的投资只略微比投资农村多投了一点，总共投资352亿，占国家总投资额的7％。因为对住宅没有多少投入，对房地产资源的价值也一直没有重视；再说计划经济多年，早就没有了价值意识，更没有关于“房产”、“地产”的价值意识。改革开放了，房地产业也开始了向市场化方向“摸石头过河”。深圳作了最初的一“摸”，中国第一块土地直接拍卖发生在深圳。上海也在“摸”，准备尝试“批租土地”。据说“批租土地”的灵感来自香港商人霍英东。霍英东这样启发当时中国领导人：政府若能将城市土地租出去，政府就会有发展城市所需的资金。这一尝试，有声有色。1986年9月，上海市政府成立“上海市土地批租领导小组”并组织房地产考察团赴香港考察土地批租。1987年12月22日，《上海市土地使用权有偿转让办法》发布。第二天，《解放日报》发表评论员文章，强调《上海市土地使用权有偿转让办法》的背景不凡：“这项重大改革的主要原则和主要政策，都是经过反复讨论和研究，并得到国务院的支持和批准的。”1988年4月，全国人大通过了宪法修正案，在《中华人民共和国宪法》第十条第四款“任何组织或者个人不得侵占、买卖，或者以其他形式非法转让土地”的后面，加上了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，这样一修改，上海新出台的土地转让办法就不违背宪法了！1988年7月8日，日本孙氏集团通过土地招标获得了上海虹桥26号地块五十年的土地使用权。这是1949年以后的中国首例土地使用权出让。间隔了三十九年，中国的城市土地重新成为财源。中国人重新认识了土地价值！现在，土地属于“计划市场”的资源。计划市场是政府控制资源的市场。上海，在新时期的“土地出让”上，为全国擎旗。第一章土地出让：掌心中的运作***第一节“出让给己”的操作***本章呈您“中国地产计划市场”万花筒的第一瞥。1990年，中央决定开发浦东，并向全世界开放浦东，浦东准备引进来自全球的投资，浦东的土地准备向全球投资者开放。于是，浦东的土地出让“急吼吼”起来。九十年代头几年，政府出让的土地中百分之九十以上是在出让浦东的土地。谈到土地出让，我们必须明白出让的操作路数：上海九十年代前期的政府出让土地除了在早期极其少量地直接出让给境外直接使用土地者外，百分之九十是出让给了政府自己。这个事实，是了解上海乃至全国土地问题真相的钥匙。了解了这个事实，很多问题将迎刃而解。这占百分之九十的出让给了政府自己的土地还原成实物面积，是62平方公里，是9.3万亩。相当于今天位于上海中心城区的黄浦、卢湾、静安、长宁四个区的面积，比北京东城区西城区的面积总和还多出5平方公里。这个土地面积足够大！土地面积足够大了，才有以后的足够多的官员可以分享土地利益并栽在土地利益上。典型如已经“曝光”的判15年徒刑的上海房地局土地利用处原处长朱文锦、判死缓的上海房地局原副局长殷国元、判无期徒刑的陆家嘴集团公司原总经理后又任浦东新区原副区长的康慧军。那么，政府是怎样将土地出让给了自己的？从土地成为政府可控公司的资产开始。1990年8月17日，正值中共中央和国务院宣布“开发浦东开放浦东”历时4个月之机，上海市政府以沪府办（1990）第130号文批准《关于上海市浦东开发办建立上海外高桥保税区等三个开发公司的通知》。9月10日，市政府宣布成立陆家嘴、金桥、外高桥三个开发公司，明确由这三个开发公司分别负责陆家嘴金融贸易区、金桥出口加工区、外高桥保税区的开发建设。而成立这三个公司的真正目的，是为了能在日后代替政府操作土地使用权转让事宜——浦东是面向全球的开发区，向外资出让商业用地，按照国际惯例这不是政府做的事情。为了与国际“接轨”，需要成立一些不挂政府头衔又能由政府得心应手操作的“经营公司”。政府先将土地出让给这些公司，再由这些公司有偿转让给外商。所以，就在成立三大开发公司的同一天，上海市人民政府发布《上海市浦东新区土地管理若干规定》，其中第五条是“土地使用权出让的地块可以是已经完成市政设施的土地，也可以是成片待开发的土地”，第六条是“土地使用者按土地使用权出让合同规定开发建设后，在规定的期限内其土地使用权可以依法转让、出租、抵押、继承或者用于法律允许的其他经济活动。成片开发经营的土地，依照土地使用权出让合同的规定外发建设后，可以按规划用途分割转让。”土地使用权可以“成片出让”了！成片出让的土地可以“分割转让”了！到了1991年6月22日这天，“成片出让”的操作开始了。这一天，三大开发公司一起从政府手中受让了951万平方米“待开发土地”土地的使用权、领到了951万平方米的土地。这批土地的当时价值是11.5亿人民币——这仅是指土地值11.5亿人民币，而不是指三大开发公司向政府支付了11.5亿人民币。到1991年10月底也就是在受让土地4个月后，其中150.8万平方米的土地已经通过签订合同、协议书、意向书的方式，“有主”了——“分割转让”也开始了！受让成片土地的开发公司其受让土地的过程是这样的