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深圳世联行地产顾问股份有限公司集团市场研究部2014年世联行房地产市场研究系列之四2014-05-19挺过严寒，活到明天特别声明本报告仅作提供资料之用，客户并不能尽依赖此报告而取代行使独立判断。本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。关于2014年，尽管我们去年已经做了全年市场量价增速大幅度下滑的软着陆的判断，但今年开春以来的糟糕局面还是超过了预期。从数据上来看，今年上半年基本上都会是负增长的局面，全年都存在负增长的可能。但我们预计下半年中央政策存在比较大的不确定性，如果能有一系列的行业纾困政策出台，预计全国的数据还能勉强维持个位数增长，暂维持商品住宅销售金额增长5%的悲观预测。实际上，我们已经看到事情已经起了一些变化，数据进一步恶化伴随着更多政策调整出现。5月12号，由央行牵头召开了住房金融服务座谈会，会议上刘副行长提出对个人住房贷款要资源优先配置、利率合理定价、效率改善提高、风险防范、舆情引导与正面应对等五方面指导意见。会议要求提高按揭贷款发放效率并合理定价，未涉及开发贷事项。继上个月宣布定向降准之后，这是央行进一步的动作，说明中央政策的底线思维依然存在。综合刘行长的讲话以及之前其他政策，可以判断接下来政策面只会往好的方面走，即政策面的底已经被确认。接下来起风的标志将会是全面降准，也只有全面降准才能有效压低无风险收益率，才能实现信贷宽松，推动房地产市场成交量回升。但对于房企来说，与其预测春天何时到来，不如多盖几层棉被应对寒冷的冬天。2341成交低迷，房地产各项指标下挫信贷紧缩，市场将继续向下调整直面困境，房企应对大于预测成交低迷，房地产各项指标下挫1全国房地产各项指标全线下挫成交惨淡，1-4月全国商品房销售面积和销售金额同比降幅进一步扩大-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%0200004000060000800001000001200001400002007-022007-082008-022008-082009-022009-082010-022010-082011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-02全国商品房销售面积及增速商品房销售面积(万平米）累计同比（%，右轴）-40%-20%0%20%40%60%80%100%01000020000300004000050000600007000080000900002007-022007-082008-022008-082009-022009-082010-022010-082011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-02全国商品房销售金额及增速商品房销售额（亿元）累计同比（%，右轴）1-4月份，商品房销售面积27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份扩大3.1个百分点。其中，住宅销售面积下降8.6%，办公楼销售面积下降0.2%，商业营业用房销售面积增长3.4%。商品房销售额18307亿元，下降7.8%，降幅比1-3月份扩大2.6个百分点。其中，住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降10.2%，商业营业用房销售额增长3.5%。数据来源：世联研究、国家统计局房地产开发投资累计同比缓慢回落，其中商业营业用房表现最佳，办公楼表现最差-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%2006-022006-052006-082006-112007-022007-052007-082007-112008-022008-052008-082008-112009-022009-052009-082009-112010-022010-052010-082010-112011-022011-052011-082011-112012-022012-052012-082012-112013-022013-052013-082013-112014-02房地产开发投资完成额累计同比缓慢回落房地产开发投资完成额:累计同比住宅:累计同比办公楼:累计同比商业营业用房:累计同比2014年1-4月份，全国房地产开发投资22322亿元，同比名义增长16.4%，增速比1-3月份回落0.4个百分点。其中，住宅投资15299亿元，增长16.6%，增速回落0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。数据来源：世联研究、国家统计局房屋新开工同比持续失速，施工面积和竣工面积增速相对稳定，表明房企新开工意愿不足，但加快已开工项目周转速度-40%-20%0%20%40%60%80%2006-022006-052006-082006-112007-022007-052007-082007-112008-022008-052008-082008-112009-022009-052009-082009-112010-022010-052010-082010-112011-022011-052011-082011-112012-022012-052012-082012-112013-022013-052013-082013-112014-02房屋施工、新开工、竣工面积增速房屋施工面积同比房屋新开工面积同比房屋竣工面积同比1-4月，房屋新开工面积同比下降22.1%，降幅比1-3月缩小3.1个百分点；房屋施工面积同比上涨12.8%，涨幅比1-3月缩小1.4个百分点；房屋竣工面积同比下降0.3%，降幅比1-3月缩小4.6个百分点。数据来源：世联研究、国家统计局土地市场趋于冷清下滑，成交增速下滑，4月成交土地溢价率有所回升，但难以为继，在市场回暖之前，成交土地溢价将持续回落-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%0200040006000800010000120001400016000180002008-012008-062008-112009-042009-092010-022010-072010-122011-052011-102012-032012-082013-012013-062013-112014-04土地市场趋于冷清，成交增速大幅下滑40大中城市成交土地规划建筑面积(万平米）同比（%，右轴）40个大中城市成交土地溢价率从2013年9月份开始回落，4月随着核心城市核心地块的推出，土地溢价率有所回升。整体上随着今年部分企业的策略改变，原先部分激进的企业会趋于保守，我们认为今年市场的土地市场会更加理性。0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.002008-012008-052008-092009-012009-052009-092010-012010-052010-092011-012011-052011-092012-012012-052012-092013-012013-052013-092014-014月成交土地溢价率有所回升40大中城市成交土地溢价率数据来源：世联研究、Wind房价上涨幅度放缓：1-4月全国商品住宅均价同比负增长，70大中城市新建住宅价格同比和环比持续回落-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%010002000300040005000600070002000-022000-102001-072002-042002-122003-092004-062005-032005-112006-082007-052008-022008-102009-072010-042010-122011-092012-062013-032013-11全国商品住宅均价及增速商品住宅均价同比（%，右轴）-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%2007-012007-062007-112008-042008-092009-022009-072009-122010-052010-102011-032011-082012-012012-062012-112013-042013-092014-0270个大中城市新建住宅价格指数当月同比环比-右轴数据来源：世联研究、国家统计局各线城市市场表现均不佳一线城市：成交量同比均大幅下降，价格方面，北京、上海、广州均价有所回调，深圳依然坚挺数据来源：世联研究150002000025000300000501001502002010-012010-052010-092011-012011-052011-092012-012012-052012-092013-012013-052013-092014-01北京商品住宅量价变化成交面积（万平米）成交均价（元/平米,右轴）15000200002500002040602010-012010-052010-092011-012011-052011-092012-012012-052012-092013-012013-052013-092014-01深圳商品住宅量价变化成交面积（万平米）成交均价（元/平米，右轴）面积：-33.5%面积：-48.4%150002000025000300000501001502002010-012010-052010-092011-012011-052011-092012-012012-052012-092013-012013-052013-092014-01上海商品住宅量价变化成交面积（万平米）成交均价（元/平米，右轴）面积：-31.2%100001200014000160000501001502002010-012010-052010-092011-012011-052011-092012-012012-052012-092013-012013-052013-092014-01广州商品房量价变化成交面积（万平米）成交均价（元/平米，右轴）面积：-37.1%二线城市：重庆、成都、长沙成交量同比大幅回落，武汉相对稍好，武汉均价回落明显数据来源：世联研究4000600080001000001002003004002010-012010-052010-092011-012011-052011-092012-012012-052012-092013-012013-052013-092014-01重庆商品房量价变现成交面积(万平米)成交均价（元/平米，右轴）面积：-26.5%50006000700080000501001502002010-012010-052010-092011-012011-052011-092012-012012-052012-092013-012013-052013-092014-01武汉商品住宅量价变化成交面积（万平方米）成交均价（元/平米，右轴）面积：-4.0%300040005000600070000501001502002010-012010-052010-092011-012011-052011-092012-012012-052012-092013-012013-052013-092014-01长沙商品住宅量价变化成交面积（万平米）成交均价（元/平米，右轴）面积：-16.5%4000500060007000800001002003004002013-012013-032013-052013-072013-092013-112014-012014-03成都商品住宅量价变化成交面积（万平米）成交均价（元/平米）面积：-36.7%天津、合肥、南京成交量同比不同程度下降，杭州成交量腰斩，价格回调明显数据来源：世联研究6000800010000120000501001502010-012010-052010-092011-012011-052011-092012-012012-052012-0920