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天津市静海县团泊新城西区17-25单元控制性详细规划说明书1一、现状概况与分析1、区域位置：本控规单元四至范围为：东至健康大道，南至昆明湖路，西至津文辅道，北至顶湖路，总用地面积446.92公顷。2、人口情况管铺头村现有村民786户，2595人。3、现状用地构成分析本控规单元现状用地构成包括管铺头的村庄建设用地、耕地和水塘。用地构成如下表所示：用地代码用地名称用地面积比例(公顷)(%)EE1水域34.437.70E2农用地340.5376.19E6村镇建设用地71.9616.11总用地合计446.92100.004、交通现状1）道路津文公路沿本单元用地界限西侧通过，本控规单元现状主要通过津文公路对外联系：津文公路：市级干线公路，与津涞公路共用通道至中心城区外环线，通过静海县城后至河北省文安，是水库西侧地区通往中心城区最便捷的通道。路基宽12～15米，路面宽9～12米。2）交通“场、站、点”设施此外，本规划范围内无任何其它交通设施。二、规划依据与重点1、规划依据天津市静海县团泊新城西区17-25单元控制性详细规划说明书2(1)《中华人民共和国城乡规划法》(2)《城市规划编制办法》(3)《天津市城市规划管理技术规定》(4)《天津市城市总体规划（2005-2020）》(5)《天津市空间发展战略》(6)《天津市静海县城乡总体规划(2008-2020)》(7)《团泊新城西区概念性总体规划》(8)《天津团泊新城西区启动区城市体育主题社区规划方案》（9）《团泊新城西区总体城市设计》2、上层次规划对本单元的要求《天津市静海县城乡总体规划(2008-2020)》“团泊新城总体规划”一章中对团泊西区的职能定位是：为中心城区、滨海新区提供体育配套设施场地，以承办国际国内大型体育赛事和公共文化活动为主，以发展公共事业、提升城市品质为目标，大力发展以体育为特色的产业体系。3、本次规划的构思（1）城市公共设施的合理配置：将所需的商业配套合理地分布在各居住区中间，同时在核心部位规划出总体规划所要求的城市次中心商圈，一方面树立新城的形象，带动新城的经济发展和商业服务能力，另一方面同各居住组团的公建配套中心相联系，形成一个完整的商业服务体系。（2）建立逻辑性强、人性化的城市交通体系：城市的运作依赖交通的良好组织。交通不仅包括机动车动线、公交动线，也包括非机动车动线及人流的合理组织。多元动线方式的运用及清晰易辨的动线体系才有助于整体交通及土地使用效率的达成。其根本策略在于倡导公共交通以及鼓励便捷安全的人行步道体系，同时对机动车线路有序的分级处理，尽量减少对人行系统的干扰。人行步道体系是提供城市中心独特场所感和城市意向的重要元素，也是以人为本的规划理念的体现。（3）结合自然环境，建设田园化居住社区：团泊湖和独流减河的存在，使团泊湖天津市静海县团泊新城西区17-25单元控制性详细规划说明书3区域成为天津市目前最大的生态区域之一，同时这里也已建成了团泊湾鸟类自然保护区，面积60余平方公里。充分利用这一有利的自然条件，将其纳入未来城市的绿化体系，使自然和人文相结合，才能使田园化的居住社区成为触手可及的现实目标，从而使这一地区成为独具特色的休闲居住地。三、单元规划功能与规模1、本控规单元的主导功能本控规单元的主导功能是商业、居住、游憩。2、控规单元用地构成按照《天津市控制性详细规划用地分类和代码》的用地分类标准，本控规单元的用地构成如下表所示：用地构成汇总表用地代码用地名称用地面积比例(公顷)(%)大类中类现状规划现状规划R居住用地209.746.92R1一类居住用地19.54.36R2二类居住用地177.639.74RS中小学托幼用地12.62.82C公共设施用地41.49.26C1行政办公用地5.91.32C2商业金融业用地31.67.07C3文化娱乐用地C4体育用地C5医疗卫生用地3.20.72C9其他公共设施用地0.70.16S道路广场用地84.618.93S1道路用地82.118.37S2广场用地S3社会停车场库用地1.50.34S4交通设施用地10.22天津市静海县团泊新城西区17-25单元控制性详细规划说明书4U市政公用设施用地3.60.81U1供应设施用地3.00.67U2消防设施用地0.40.09U3邮电设施用地U4环境卫生设施用地0.20.04G绿地107.624.08G1公共绿地65.214.59G2生产防护绿地42.49.49建设用地合计446.9100.00水域和其他用地446.92E1水域34.43EE2耕地340.53E6村镇建设用地71.96总用地合计446.92446.93、可容纳的人口规模本控规单元可容纳人口6.56万人。四、用地布局1、规划结构：整个规划片区可概括成“一轴一带四组团”的布局结构。一轴：体育大道城市发展轴。沿体育大道布置商业、办公、公寓等公共服务设施，形成热闹、繁华的商业街区。一带：城市体育公园带，位于单元南侧，是以体育为主题的城市康体公园。四组团：以体育大道和东海道为分隔而形成的四个以居住和服务为主要功能的城市组团。2、居住用地布局：（1）住宅用地布局：本控规单元共规划居住用地209.7公顷：一类居住用地分布于基地西北角和东南角，共占地19.5公顷；二类居住用地分布于体育大道两侧，总用地面积177.6公顷。（2）配套设施布局：本区划分为5个居住小区，每个小区人口规模在1.2-2万人天津市静海县团泊新城西区17-25单元控制性详细规划说明书5左右。将居住区级的公共服务设施与周边城市商业用地结合布局，小区级的公共服务设施集中布置在小区中心，创造有活力的街角社区商业，采用10分钟步行半径概念，以500米步行半径划分，使处于这个街区的各个居住模块的居民都能方便地共享这些服务。教育配套设施方面共规划2所中学，2所小学，5所托幼，总用地面积12.6公顷。3、公共设施用地布局：本控规单元共规划公共设施用地41.4公顷。其中：行政办公用地：位于东海道与体育大道交口的东北角，总用地面积5.9公顷，布置办公、文化等公共服务设施。商业金融业用地：本片区共规划商业金融业用地31.6公顷,主要分布在体育大道两侧，宜布置商业、办公、服务等公共设施。医疗卫生用地：位于东海道与太湖路交口的西南侧，总占地3.2公顷，规划为一处医院。其他公共设施用地：在珠海道与太湖路交口处规划社会福利用地一处，可作为养老院、福利院用途，面积为0.7公顷。4、绿化用地布局：本片区共规划绿地107.6公顷。其中公共绿地65.2公顷，主要为沿太湖路和平湖路的带状公园，三个居住区级公园（分别位于太湖路与黄海道交口，太湖路与津文辅道交口，平湖路与东海道交口），以及四个小区级公园（分别位于盛湖路与黄海道交口，盛湖路与南海道交口，巢湖路与黄海道交口，巢湖路与南海道交口）。防护绿地42.4公顷：主干道两侧20米，次干道两侧10米，为防护绿地控制范围。体育大道两侧为维持较好的商业氛围，两侧退绿线10米作为防护绿地的控制范围。五、地块控制1、地块编码：本单元共划分了8个街坊、总计122个细分地块，具体控制要求详见《地块控制指标一览表》。表中编号前两位为街坊号，后两位为地块号。天津市静海县团泊新城西区17-25单元控制性详细规划说明书62、开发强度控制（1）容积率控制:本片区体育大道两侧宜采取较高的土地开发强度，塑造都市形象；居住区宜采取中低密度开发，以保证居住品质，塑造适宜的居住环境。行政办公用地的容积率控制在2.0以下；商业金融业用地的容积率控制在1.5-2.0之间，医疗卫生用地的容积率控制在1.2以下，社会福利用地容积率控制在0.8以下；二类居住用地容积率控制在1.0-2.5之间；一类居住用地容积率控制在0.6以下；中小学托幼用地容积率控制在0.8以下。（2）建筑密度控制：本片区一类居住、行政办公、文化娱乐、医疗卫生用地的建筑密度控制在35%以下，二类居住用地建筑密度控制在30%以下，商业金融业用地的建筑密度控制在50%以下。（3）绿地率控制：新建项目绿地率：住宅用地不低于40%，中小学、托幼、办公、文娱、体育用地不低于35%，商业金融业用地不低于25%。六、建筑面积规模容量的测算建筑面积规模一览表建筑类型建筑面积（万平米）备注住宅建筑233.1中小学托幼建筑10.1公共服务设施建筑78.5其他建筑包括交通、市政设施和特殊用地等合计321.7七、绿地系统与单元绿地率1、绿地分类及控制指标本控规单元绿地类型分为公园绿地、街头绿地、以及防护绿地。其中公共绿地绿地率控制在75%以上，防护绿地绿地率控制在90%以上.2、单元整体绿地率核算天津市静海县团泊新城西区17-25单元控制性详细规划说明书7计算公式：单元绿地率=[∑（公共绿地面积*75%）+∑（生产防护绿地面积*90%）+∑（各地块用地面积*本地块绿地率）+∑道路绿地面积]/单元总用地面积根据上述公式计算，本单元整体绿地率为42.2%。本控规单元人均公共绿地为10平米。八、配套设施规划本控规单元的配套设施主要包括公共服务配套设施、道路交通配套设施和市政工程配套设施三类。具体配置情况见下表：序号类别项目数量所在街坊是否要求独立建设现状规划1教育中学0201-22、06-02√小学0201-19、08-03√托幼园0501-11、02-06、03-03、07-05、08-11√2社会管理街道办事处0104-03居委会01201-10、01-13、02-01、02-05、02-09、02-12、03-01、04-05、05-04、06-09、07-06、08-02社区服务中心0104-03社区服务站0501-07、02-02、03-01、07-01、08-06公安派出所0104-03√刑侦队00交通管理队00治安检查卡口003医疗卫生医院（设住院部）0103-10√社区卫生服务中心00社区卫生服务站0501-07、02-02、03-01、07-01、08-064老龄服务老人护理院00社区养老院0103-05√托老所0401-07、02-02、07-01、08-065文化综合文化活动中心0104-03文化活动站0501-07、02-02、03-01、07-01、08-066体育社区体育运动场0203-09、06-06室内综合健身馆0104-03居民活动场地0501-09、02-04、01-14、07-11、天津市静海县团泊新城西区17-25单元控制性详细规划说明书808-147商业服务综合商业与服务0106-01菜市场0501-07、02-02、03-01、05-10、08-06√8道路交通社会公共停车场库0203-06、05-05√公交场站0101-03√地铁出入口00地铁风亭00加油加气站0301-04、04-0708-19√9消防消防站0106-05√给水给水泵站0108-23√排水雨水泵站00污水泵站00电力35KV及以上变电站0103-15√邮电邮政局00电话局00供热锅炉房或供热站00燃气燃气抢修站00调压站0101-01√燃气罐站00环卫垃圾转运站与环卫清扫班0301-15、02-08、08-20√公厕0801-07、02-02、03-01、04-06、05-07、07-01、08-06、08-21本表的制订参照《天津市居住区公共服务设施配置标准DB29-7-2008》标准。九、道路交通系统规划1、道路规划途经本单元的道路有主干路3条、次干路16条、支路4条。具体规划如下：体育大道：规划为主干路，红线宽40米，规划横断面为2.5（人行道）-13.5（车行道）-8（绿化带）-13.5（车行道）-2.5（人行道）。健康大道：规划为主干路，红线宽50米，规划横断面为3.25（人行道）-1.5（绿化）-3（非机动车道）-1（绿化）-11.25（机动车道）-10（绿化）-11.25（机动车道）-1（绿化）-3（非机动车道）-1.5（绿化）-3.25（人行道）。天津市静海县团泊新城西区17-25单元控制性详细规划说明书9东海道：规划为主干路，红线宽50米，规划横断面为3.25（人行道）-1.5（绿化）-3（非机动车道）-1（