一线城市地王频现带动土地市场回暖

媒体报道称一线城市地王频现带动土地市场回暖近期一线城市土地市场“地王”接连出现。业界在广泛关注的同时，亦担心高价土地的入市会影响市场预期，带动土地市场整体升温，进而给宏观调控增加难度。随着下半年土地市场进入供应高峰，如何合理控制地价也成为地方政府的一道难题。一线城市连出地王7月10日，万众瞩目的北京市“万柳地王”横空出世，尽管出让前北京国土局一度暂停该地块入市，出让结束后政府甚至公布一份详细的说明文字解释该地王的市场原因，以及政府在对待地王的谨慎态度。但最终26.3亿元的交易价格以及超过4万元的单价，仍然令人咋舌。据测算，该地块未来的房屋开发总成本将在每平方米5.3万元左右，其最终售价则在每平方米7万至10万元之间。从北京国土局对待“万柳地王”的态度，不难看出政府对“地王”的尴尬态度，一方面高价地块意味着土地财政方面的丰厚回报，另一方面在调控持续从严的市场背景下，地王的出现多少有些不合时宜。而事实上，近段时间以来地王却在频繁出现。除了北京万柳地王，6月18日，广州珠江新城地块以13.22亿元交易总价成为广州新地王。该地块为商业金融业用地，宗地面积9570平方米，挂牌起始价49014万元，最终溢价约8.2亿元。4月中旬，北京东城区香河园3号居住及商业金融用地经过40轮争夺，最终以19.15亿元的价格出让，其2.57万元/平方米的单价也成为当时同类地块中的单价地王。7月4日，上海市国土局公布了多宗地块的预出让公告，累计出让总面积为21.21万平方米。其中，上海火车站北广场以北地块，参考起拍价高达47.46亿元。当地一位业内人士称，“该地块如果成功出让，将成为今年上海的总价地王。”据《经济参考报》记者了解，这个“准地王”只是上海土地市场近期众多待售地块中的一员。与之同时推向市场的还有其他20宗地块。而在此之前，上海市曾经在一天内成功出让过7宗土地，最高溢价率达435%。高价地影响市场预期“广州和北京在6月和7月先后拍出了地王。如果上海也诞生出地王，几个一线城市今年就都有地王了。不管是房企真的现在要拿地，还是政府有意无意在推动，地王的出现都具有标志性意义。”上海城市经济研究所高级经济师顾海波如此指出。北京中原地产市场研究总监张大伟告诉《经济参考报》记者，地王的出现无疑会影响到市场预期。“从最近全国主要城市供地及成交土地的节奏看，土地市场回暖的迹象非常明显，高单价、高总价的地块次第出现。部分区域市场因为地王的出现和政策微调的叠加效应，已经导致了恐慌入性入市的出现”。7月13日，国土部在公布《2012年上半年房地产用地供应情况》时表示，进入5月份后，因住房用地流标流拍相对较多，一些城市在第二季度末相对集中推出商服用地，其中一些优质地块受到投资者追捧。“这些地块主要分布在北京、上海、广州等重点城市，且以商服用地为主”。国土部分析认为，这些高价地块出现主要是结构性和区域性的市场波动，但还不能构成市场全面回暖的基础，对市场整体格局特别是对住房用地难以产生实质性影响，大幅溢价、地王频现的市场基本面不存在。但是，在不到一周后的7月17日，北京土地市场继之前的万柳地王后，又掀起新一轮土地交易高峰。当日共有5宗挂牌土地顺利成交，其中，三宗住宅用地成交出现明显溢价，而其中至少两宗地块溢价率都超过45%。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《经济参考报》记者，“北京土地市场重新回暖迹象已经很明显”。同日，南京市国土局创纪录地一次性推出41宗地块，总出让面积达230.2万平方米。其中住宅用地占比一半，达20宗之多。据相关资料，南京市在2011年共出让79宗土地，今年上半年则出让了20宗土地。此次推地数量不仅达到上半年的两倍，创下南京市土地市场预告地块数量之最，其土地面积也占到全年商品房用地和商服用地计划的近四成。张大伟分析认为，从目前土地出让的情况看，呈现出明显的不均衡性，一些位置较好的地块受到热捧，溢价及成交单价也较高，各地对出让土地的定价也比较高。“而且在目前市场情况下，地王的出现的确对市场非理性发展有明显的推进作用。”平衡供应与价格国土部在总结上半年土地市场时指出，上半年房地产用地供应量同比有所回落，地价涨幅逐季收窄，流标流拍宗地数量较大，总体上市呈量跌价滞局面，景气度较低，处于盘整下行阶段。据统计，上半年房地产用地流标流拍共1882宗，去年同期则为1018宗。其中，商服用地流标流拍625宗，同比增加96.5%，住宅用地流标流拍1257宗，同比增加79.6%。全国共上报高价地即总价或单价创新高，或溢价率超过50%的异常交易房地产用地宗数24宗，远少于去年同期的433宗。而早在今年2月份，由于土地市场一度冷清，北京、上海等地土地流标和低价成交频现。国土部曾要求“流标、流拍的也要通过土地市场动态监测与监管系统及时上报”，以保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量、结构和价格大起大落。进入7月以后，各地土地供应开始明显增加。张大伟告诉记者，鉴于前半年土地市场成交相对惨淡，出让金锐减，“随着近期房企资金面的逐步缓解，开发商对优质地块的需求有所增加。另外从供应来看从7月份也开始明显增加。”事实上自6月份以后，全国土地市场已经出现了供应高峰。据链家地产市场研究部统计，20个重点城市6、7月份共推出土地1069宗，其中经营性用地462宗，超过前5月供应的一半以上。与此同时，开发商拿地节奏也有所加快。截至目前，万科、龙湖、融创、绿地、保利、恒大6-7月份共拿地47块，总土地出让金额达125亿元。国土部表示，下一步将继续贯彻房地产市场调控政策，做好土地供应与市场调控工作。除了“严格执行并完善房地产用地异常交易地块的报备制度，引导土地市场预期”以外，还将严格落实新《闲置土地处置办法》，狠抓闲置土地的清理和处置。同时将“关注市场变化，发挥政策合力来遏制市场的异常波动”。记者高伟预判地王可能出现须改土地出让方案、昨天，国土资源部召开视频会议，就国土资源部、住房城乡建设部联合下发的《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》进行部署，要求坚持房地产市场调控不放松，各地要严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松要求。已放松的，要立即纠正，坚决防止房价反弹。通知指出，近期房地产和土地市场出现的一些波动，虽并未改变市场整体格局，但市场运行的复杂性和不稳定性在增加，房地产市场调控仍处在关键时期，任务还很艰巨。各级国土资源主管部门、住房城乡建设(房地产、城乡规划)主管部门要有清醒认识，坚持房地产市场调控不放松，坚决防止房价反弹。通知要求各地要把落实住房用地供应计划作为下半年的重点工作，应保尽保保障性安居工程用地，并以提高计划完成率、增加有效供应为首要目标，进一步加大普通商品住房用地的供应力度。从7月开始，国土资源部将对保障新安居工程用地和普通商品住房用地供应实行月度指导，对落实情况较差的将予以通报，年底对各省(区、市)进行目标责任考核。下半年各地要密切跟踪市场形势，切实把握好土地出让节奏、时序和价格，防止出现商服和住宅高价地，扰乱市场预期，破坏市场稳定。根据通知，市县国土资源主管部门要进一步完善地价专业评估和集体决策程序，合理确定起始价、底价，在土地出让前还应全面分析、研判市场形势，对可能出现高价地的要及时调整竞价方式，制定出让方案和现场预案。对预判成交价格创历史总价新高或单价最高，或溢价率超过50%的房地产用地(包括商服、住宅或商住综合)，及时调整出让方案，采用“限房价、竞地价”或配建保障房、公共设施等办法出让土地。据新华社电地王异军突起还有多少地王会重来？2012年07月20日16:10:10来源：中国新闻网0【字号：大中小】【打印】【纠错】6月份，广州“地王”新鲜出炉。7月，北京出现4万元/平方米“全国地王”，风头瞬间由南转北。近日，上海市规划和国土资源管理局发布2012年第一次预申请公告，上海火车站北广场以北地块以47.46亿元的参考起始总价高调出场，该地块今年内如成功出让，则有望成为今年上海楼市的总价“地王”。在楼市成交回暖的推动下，土地市场到底会热到什么程度？“地王”的诞生速度，会否“秒杀”疯狂的2010年？市场现状：“地王”异军突起别看现在土地市场风光，之前也有暗淡的日子。以广州为例，直到2月23日今年第6幅土地出让，才出现首次溢价。此后，不少地块又回归至底价成交的局面。广州楼市非常敏感，无论是今年，还是2009年，全国楼市成交回暖，广州都是率先有所表现的几个城市之一。三四月份，广州楼市成交反弹没能很快传导到土地市场，上半年广州土地市场整体低迷，住宅地块表现尤为明显。中原地产提供的数据显示，2012年上半年，广州共出让住宅用地11宗，总面积52.31万平方米，同比下降4%；土地出让金16.43亿元，同比下降29%。其他城市的土地市场表现同样如此。中国指数研究院公布的数据显示，1-6月份，全国300个城市共成交土地12778宗，成交土地面积51241万平方米，同比减少27%；其中住宅类用地3315宗，成交面积14720万平方米，同比减少44%。1-6月份，全国300个城市成交楼面均价为791元/平方米，同比下跌12%；其中住宅类用地成交楼面均价为1134元/平方米，同比下跌3%。不过，楼市成交回暖，始终会传导到土地市场。在楼市“红5月”得以实现、6月表现不错的情况下，开发商拿地热情开始喷发。6月份，300个城市土地平均溢价率为10%。也正是在6月份，广州“地王”现身，并将广州的地王价从过去的“2万元时代”直接拉升到“3万元时代”。广州今年一级土地市场成交楼面地价同比得以增长近四成，“地王”功不可没。因为广州商住用地楼面地价增幅不足10%，配套用地出现下滑，而地王所属的商服用地增长了186%。7月份，土地市场继续升温。北京出现楼面地价超4万元/平方米的“全国地王”后热度不减。本月17日，北京共有5宗挂牌土地成交，其中3宗住宅用地成交出现明显溢价，政府在一天之内土地出让金收入超37亿元。就在同一天，南京市国土资源局一口气推出41幅地块的土地出让预告，合共面积230万平方米，创南京市土地市场预告地块之最。前景预测：“地王盛宴”难再？房地产市场最豪华的“地王盛宴”，应该是2010年。这一年，广州白云新城诞生了楼面地价2万元/平方米的地王；在2010年12月16日，广州原来“1.8万元/平方米”的地王纪录三次被刷新。2010年“全国两会”刚刚结束，北京“地王”新鲜出炉，同一天内分别诞生了总价和单价两个“地王”。之前的2月份，上海商住性质的闸北区苏州河北岸地块以52855元/平方米的楼面地价成为“全国最高单价地王”。两年之后，历史会否重演？不会。积极参与土地拍卖的某上市房企品牌副总经理给出了否定的答案。在这位副总经理看来，严厉调控尚未放松，开发商花钱依然谨慎。值得一提的是，开发商的钱袋子里并不都装满了钱。瑞银证券日前发布策略报告称，今年以来的销售量是下跌的而非上涨。如果单看住宅的话，全国的销售额从今年年初至今下降了10.6%，全国的销售面积从今年年初至今下降了13.5%。瑞银预计，当前房地产企业销售额所对应的可持续的购地支出，面临显著的下行风险，全国大量的闲置土地储备也可能使得房企的购地需求长期维持在比较低迷的水平。重演2010年“地王盛宴”的难度也许很大，不过，这并不妨碍个别地块表现抢眼。以广州为例，在2012年的供地计划里，有两幅白云新城居住用地，是开发商会争抢的“靓地”，如果推出时机合适，制造高地价的可能性很大。(记者张秀钦)人民日报：楼市调控是政治问题不能功亏一篑、当前，经济面临下行压力、房价出现回涨苗头。中央政府“决不能让房价反弹”的及时表态，明确传递了这样两个信息：稳房价，政策没有任何松动；稳增长，楼市并非唯一稻草。历次楼市调控中，都有一个现象值得注意：一旦经济困难，一旦增速放缓，总有人高喊“快松绑楼市救经济啊！”本轮调控也不例外，这样的声音一直没有消停过。对此，我们要说的是，靠楼市救经济，虽或立竿见影，却非治本之策。放眼世界，倚重房地产、步子迈得实、发展走得远者，几无先例。对中国而言，保持一定经济增速，最终要靠转方式、调结构，最终要靠新兴