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1一线城市豪宅调查分析及经验借鉴一、豪宅的产品附加值元素以上海汤臣一品、上海华府天地、杭州阳光海岸、杭州公元沐桥四个江浙地区的一线豪宅为分析案例，借鉴其中的产品豪宅元素。1、项目基本情况上海·汤臣一品汤臣一品坐落于上海陆家嘴滨江大道旁，占地2万多平方米，总建筑面积达11.5万多平方米，由4幢超豪华滨江住宅和1幢高级会所组成，售价高达11万元/㎡。上海·华府天地华府天地由5幢小高层组成，位于上海新天地正对面，总建面7万平方米，豪华装修。主人专属电梯，一层一户，中西双厨，户型：260㎡-700㎡。当时开盘售价5万元/㎡，目前二手房售价约10万元/㎡。2杭州·阳光海岸阳光海岸位于杭州未来市中心钱江新城核心区域，总建筑面积近12万平方米。一线临江地块、188席户户全江景、380－1200㎡大宅空间，是滨江集团继金色海岸之后的又一一线江景精装修豪宅项目，售价36000元/㎡。杭州·公元沐桥公元沐桥地处杭州之江国家旅游渡江区，占地面积约5万多平方米，总建筑面积约8万多平方米，在售南区为古典风格的多层精装美国公寓，总共11幢建筑以5层为主，配置电梯并以精装修交付，售价约35000元/㎡。32、四个豪宅项目品质细节剖析1)建筑特点汤臣一品华府天地阳光海岸公元沐桥外墙一至三层进口石灰岩，三层以上日本三菱纳米光触媒铝复合板。天然花岗岩干挂，外墙保温材料进口石灰岩进口石材外墙，屋顶以铜覆盖大堂墙地面进口大理石，玻璃天幕高12.7米，直径16米，全玻璃构成。五星酒店式大堂，9米挑高。墙地面进口大理石7.4米挑高酒店式大堂，进口大理石地面4-6米精装修公共大堂电梯厅电梯进口大理石，永大日立高速电梯进口大理石，日本FUJITEC电梯:进口大理石瑞士迅达电梯美国蒂森克虏伯LEV别墅电梯窗比利时格拉威泊尔Low-E中空玻璃，意大利阿鲁克（ALUK）门窗五金。SilentGiss电动窗帘轨道。高级铝合金钢窗、双层中空玻璃。窗配件采用德国ROTO或同级产品意大利罗克迪平开或内开内倒系统，断桥隔热木铝复合型材，双层中空low-e钢化玻璃空调系统新风系统日本大金VRVⅡ户式中央空调美国碧慕（BEAM）中央吸尘系统日本大金VRVⅡ户式中央空调美国BEAM中央吸尘系统日本大金VRVⅡ户式带新风中央空调系统日本大金VRVⅢ户式中央空调梵东尼（Fantoni）新风系统采暖、热水系统德国威能（Vaillant）热水炉德国Viessmann、法国Chappee热水炉地热采暖，循环热水德国威能（Vaillant）壁挂锅炉净水系统开能（Canature）净水器开能Canature开能（Canature）、爱惠浦直饮水机给排水系统日本积水（Sekisui）铜塑复合管美国Pentair、美国Culligan户内冷热水管：不锈钢管安保系统电视监控系统，德国速宾停车场可视对讲系统、电子巡更系统、监控系可视对讲、电子巡更、周界红外对射报警系统、闭路电视监控系4管理系统，新加坡ASIS门禁读卡系统，美国VIDEX电子巡更系统统、周界报警系统、车库安保系统、入户门报警系统、紧急按钮监控系统、周界报警、车库安保统、周界监控联动、小区电子巡更系统、联网可视对讲系统智能系统美国霍尼韦尔（Honeywell）防盗主机，美国道肯奇（DORCON）掌形仪，德国SIEDEL可视对讲读卡到指定楼层、远程抄表系统、煤气泄露报警系统、智能一卡通系统、采用EIB欧标总线智能控制系统车辆出入管理、公用设备运行监视、智能化设备防雷系统、园区背景音乐系统。通讯系统有线电视，卫星电视，每户预留10对电话进线不少于两条电话线接口，客厅与卧室预留分盒线，宽带到户。每户预留不少于正副两个卫星及有线电视线路接口宽带、有线电视入户每户预留10个电话接口，预留数字电视接口，每户提供一台数字电视机顶盒。书房预留宽带网络接口电力照明系统法国海格（Hager）住户配电箱，照明调控开关采用进口德国ABB公司EIB系统浙宝配电箱，施耐德品牌元器件德国原装进口吉徕Gira插座及开关面板对金廊壹号项目的借鉴点：豪宅项目往往采用高档石材作为外墙装饰主材，以石头的刚劲挺拔体现豪宅历久弥新的精神象征。入户大堂是迈向豪宅生活的第一步，以挑高、酒店式精装修为基本质素。两梯两户、两梯一户、甚至三梯一户，提供给居住者绝对私密的尊荣享受。除了地段优越、外观富丽堂皇，豪宅更注重细节修养，无论门窗、空调、保安、甚至开关面板等各个环节，都以国际顶级品牌为标准。5（阳光海岸入户大堂、电梯厅、石材立面）（汤臣一品电梯厅、入户大堂）62)户内装修汤臣一品华府天地阳光海岸公元沐桥入户及室内房门德国Nobelesse手工雕花铜门入户，室内实木花饰门高级实木防火防盗钢木子母门，配进口门锁别墅式双开门入户跃层设计两层高拱门入户德曼实木复合防盗工艺门、实木复合工艺门配意大利原装进口Valli&Valli执手（汤臣一品入户门）（汤臣一品入户门）7汤臣一品华府天地阳光海岸公元沐桥厨房墙地面采用进口大理石德国博得宝（Poggenpohl）厨具德国Gaggenau电器设备德国SieMatic橱柜，德国嘉格纳Gaggenau嵌入式厨房电器、嵌入式咖啡机、嵌入式红酒柜。三星人造石台面、铂浪高龙头意大利进口Smeg燃气灶、油烟机、微波炉、双门冰箱、洗碗机、烤箱、咖啡机、暖碟机、垃圾处理机。意大利ARAN实木橱柜、德国Allmilmoe实木橱柜，三星人造石台面，美式独立食品柜（阳光海岸厨房）（阳光海岸厨房）（公元沐桥厨房）8汤臣一品华府天地阳光海岸公元沐桥卫生间挪威Nexans地坪加热系统。德国Villeroy&Boch洁具意大利TEUCO按摩浴缸德国Hansgrohe、Pharo淋浴组德国Dornbracht龙头主卫Toto智能化洁具，德国Hoesch按摩浴缸。次卫德国Villeroy&Boch洁具，德国Kaldewei浴缸，配置德国Hansgrohe龙头。TOTO智能卫浴洁具，主卫配独立桑拿房，全球顶级品牌桑拿炉，配以芬兰原产地木材及进口火山石。墙地面进口大理石。德国Villeory&Boch卫浴洁具，德国Kaldewe按摩浴缸、浴缸，配备德国Hansgrohe龙头。（阳光海岸江景主卫）（阳光海岸桑拿房）（汤臣一品卫生间）（汤臣一品卫生间）9汤臣一品华府天地阳光海岸公元沐桥客厅、餐厅、家庭室欧式简约风格，奢华金色调新古典简欧风格6.4米超面宽客厅，跃层有双层挑空100㎡豪华客厅。地面：18mm厚美国亦丰实木复合地板墙面：进口墙纸或室内涂料。（汤臣一品客厅）新古典风格10（汤臣一品餐厅）（汤臣一品餐厅）（阳光海岸客厅）新古典风格（华府天地客厅）新古典简欧风格（华府天地家庭厅）（华府天地餐厅）11汤臣一品华府天地阳光海岸公元沐桥卧室、书房新古典风格新古典风格100㎡主卧，超大开间，超豪华主卫生间。特别为男、女主人设置各自独立的衣帽间。地面：18mm厚美国亦丰多层实木复合地板。墙面：进口墙纸或室内涂料。顶棚：轻钢龙骨双层石膏板吊顶。（汤臣一品卧室）新古典风格（汤臣一品书房）新古典风格12（华府天地卧室）新古典风格（公元沐桥卧室）美式乡村风格（公元沐桥卧室）（公元沐桥书房）13对金廊壹号项目的借鉴点：每一座豪宅，都是高尚与华贵的代名词，不仅要展现生活的品位，更要通过细节的人性化打造，折射豪宅不可复制的高贵内涵。厨房和卫生间最具看点，整体橱柜、进口电器、按摩浴缸、桑拿房等均为国际顶级品牌，多以德国品牌为主。室内设计以奢华古典、皇家风范、欧式简约、美式风格为主，户型功能分区合理，有独立设备阳台、走入式衣柜。多套房设计，其中主卧更与书房、卫生间合为一体，保证主人生活空间的完整私密。部分豪宅项目还设有视听室、娱乐房等多功能空间。3、会所服务、商业配套汤臣一品华府天地阳光海岸公元沐桥会所配套美国Hayward恒温泳池、三温暖、SPA水疗按摩池、健身房、美容中心、酒吧、桌球室、儿童游戏中心、二楼国宴级多功能厅可同时容纳36人就餐下沉式地下会所设置专属图书馆、健身房、棋牌室、KTV影视厅、儿童游乐室、桑拿淋浴室、咖啡吧等等。3000㎡下沉式会所，聚合挑高达12m的恒温泳池、中西高档餐厅、高级健身会所等设施地下一层面积达4000平方米的社区会所，由中国著名会所经营管理机构——“名流会”打理物业服务台湾晶华国际酒店服务，提供更臻完美的管家式服务，220位专业人员服务220户豪宅主人。香港戴德梁行杭州滨江物业管理有限公司公元酒店物业，引进金钥匙服务模式，结合形式和内容灵活的美式管家模式，及星级酒店系统化的管理模式，在公共服务基础上，实施一对多的人性化、个性化、贴身服务商业配套总面积1万㎡，一楼层高4.7米，二楼层14高3.8米，面宽8米，进深13米。独立出入口，配备中央空调系统、中央消防喷淋报警系统。以休闲娱乐、时尚消费为主。（阳光海岸会所）15（汤臣一品会所）对金廊壹号项目的借鉴点：对于核心城市真正需求的高品质豪宅，提供与之相配的高端物业管理与尊贵的私人会所服务，这些额外的价值往往比它本身的居住价值高出数倍，而追求这种生活方式的人群对于这些价值的需求也远高于产品本身。高品质的硬件只是其中一部分，更重要的是高品质生活的服务保障。16二、豪宅的推售及推广策略1、别墅豪宅推售策略：少批量，多批次。别墅豪宅项目的体量一般都在10万平方米左右，本身房源就比较稀少，因而表现在推案节奏上其一般遵循“少批量，多批次”的推量原则，以保持项目每期开盘的市场新鲜度和房源紧俏度。而在成交上，其一般没有明显的强销期表现，蓄水期也较一般项目要长注重项目品牌的建立来拉动销售。上海兰乔圣菲三期推案时间及推案量一览表推案日期推案量（㎡）推案套数（套）2008-6-2027512008-3-19111032008-3-88411262007-10-9278492007-7-20187062007-5-114063132007-3-174058142006-12-23295892006-7-29558418以上海兰乔圣菲三期项目为例，其共99套房源推案次数达到了9次之多，最少的推案只有一套房源。对金廊壹号项目的借鉴点：金廊壹号住宅只有117套，稀缺性堪比独栋别墅，可采用多批次推出，保持市场新鲜度和房源紧缺度。172、公寓豪宅：一次性大批量推案公寓类豪宅项目相对别墅项目，体量更大，因而在推案节奏上与别墅项目完全不同，普遍采用一次性大批量的推案手法。如北京星河湾项目，其目前已开盘至第三期，但每期推盘其都是一次性推出全部房源，而翠湖天地嘉苑也是一次性全部推案。部分公寓类豪宅项目推案情况一览表城市项目推案日期推案量（㎡）推案套数（套）北京星河湾二期2006-12-288777228北京星河湾三期2007-8-5195313494上海白金湾2008-5-1734343127上海翠湖天地嘉苑2008-6-152877327对金廊壹号项目的借鉴点：金廊壹号公寓854套，相对数量较多，可采用每次大批量推售方式，更大程度吸纳客户。183、客群、营销活动汤臣一品华府天地阳光海岸公元沐桥主要客群汤臣一品的客户标准，是身价几十亿甚至上百亿的超级富豪。通过资质审核的客户方可预约看房。成交客户基本是总资产5亿-15亿的全球华裔富豪，注重圈层感、追求神秘、国际化、奢华、权利感。财富金字塔塔尖客群，省内私人大企业主等豪富阶层，身家以亿计。部分为前金色海岸业主及其朋友。以杭州市区高收入家庭为主，部分来自省内其他地区，有一定资金实力、有较高品质生活需求，对房地产拥有高品鉴能力。营销活动☆奢侈品沙龙。品鉴“所罗门”手表。☆上海国际顶级私人物品。推广项目。☆迎新活动。年底邀请政府及领馆官员、丽池会所顶级会员、汤臣VIP客户、高尔夫俱乐部、游艇俱乐部顶级会员参加。☆商业路演。纽约、伦敦、迪拜、新加坡等城市路演。☆“北美国际地产周”。温哥华-旧金山-洛杉矶-纽约路演，拓展境外营销渠道。☆“上海国际地产周”。赴香港推广。☆“上海国际顶级私人物品展”。以SilvanoLattanzi皮鞋专卖店，宣传商业物业，吸引了全球顶级商家入驻，经营个性化的、具有艺术价值的顶级产品☆嘉格纳尊荣品鉴会。邀请