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明发集团运营管理中心管理制度导读《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网《2011版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网品牌资源系统1吉野家品牌资源系统2©Allrightsreserved目前国内商业地产发展迅速，但也普通存在着一些问题:重视工程设计、忽略商业规划设计;重视前期开发、忽略后期运营等问题，造成大量商业闲置和资金积压，很多商业设施建成后，运营管理混乱，不能很好提升品质与商业价值；住宅地产和商业地产没有很好地互动，所以我们认为明发集团运营管理中心六大部门的职能设置，将研展、策划、招商、销售、商管、物业工程进行有效整合，是相对科学合理的，是实现集团科学化、系统化、全流程的现代管理体系目标相符的。——集团运营管理中心的战略定位——©Allrightsreserved在明发集团各区域城市项目飞速发展过程中，为保证集团资产保值、增值，快速实现集团各项目价值提升，集团运营管理中心承担着如下四大重要角色：——商业规划的引领者——安全运营的资产经营者——服务至上的品牌塑造者——超值利润的价值创造者——集团运营管理中心的战略定位——©Allrightsreserved在国内商业物业因所有权、经营权、管理权三者分离管理造成的资产闲置和资源浪费的今天，集团运营管理中心是将明发商业广场按六大核心价值进行全面打造，使之实现：定位：娱乐休闲主题式购物中心选址：新城市中心，无限潜力规模：商业聚集，全能之城业态：全业态，全客层，全天候建筑：地标建筑，城市名片消费：体验式，一站式，交互式——集团运营管理中心的重要定位——©Allrightsreserved集团运营管理中心将集团各项目按照如下管理模式进行全面整合实施，将众多经营者规范于一个统一的经营平台之下，各自展开经营活动，实现多赢目标：——集团运营管理中心的重要定位——©Allrightsreserved下面我们正式和大家一块解读明发集团运营管理中心如何将六大统一管理模式隔入六大管理模块，每个模块里将承担的职责与职能。——集团运营管理中心的重要定位——目录1第一部分总则第二部分组织机构、岗位设置与管理职能第一章集团运营管理中心组织机构与岗位设置第二章集团运营管理中心及各部门管理职能第一节中心管理职能第二节研展部管理职能第三节策划部管理职能第四节销售部管理职能第五节招商部管理职能第六节商管部管理职能第七节物业工程部管理职能第三章各地明胜管理公司组织架构和岗位设置第四章各地明胜管理公司管理职能目录2第三章销售部管理制度第一节销售合同管理制度第二节销售价格管理制度第三节销售变更管理制度第四节销售计划管理制度第五节销售例会管理制度第五节销售案前培训制度第六节销售案场管理制度第三部分管理制度第一章研展部管理制度第一节市场研究管理第二节项目拓展管理第三节前期协调管理第四节商业信息管理第二章策划部管理制度第一节招商策划管理第二节品牌策划管理第三节活动策划管理第四节费用预算及审批管理目录3第四章招商部管理制度第一节招商团队管理第二节商业业态规划管理第三节政策及租金制定管理第四节招商实施管理第五节招商宣传管理第六节招商合同管理第七节经营过程中招商管理第五章商管部管理制度第一节开业前商业管理第二节经营规范与环境管理第三节客户服务与关系管理第四节广告位及多种经营管理第五节客户投诉管理第六节租费及其他费用管理目录4第八章运营目标管理第一节经营管理目标责任制第二节经营管理目标的监控第三节经营管理目标的调整第四节经营管理目标的考核第五节奖惩机制第四部分流程、表格、及附件第六章物业工程部管理制度第一节物业管理早期介入第二节消防管理第三节安防管理第四节工程接管整改验收管理第五节设备运行维修保养管理第六节装修管理第七节客户维修服务第八节环境管理第九节品质管理第十节工程档案管理第七章合同管理第一节合同文本标准化建设第二节合同办理第三节合同履行的监督管理第四节合同续签与解除第一部分总则总则内容《明发集团·运营管理中心管理制度》编制目的1.1为保障明发集团各地项目安全运行，维护明发集团各个项目的正常经营秩序，不断提升明发集团的管理品质和品牌知名度，使集团运营系统管理的资产在保持完整性的基础上保值增值，集团运营管理中心特制定本制度。以下简称《制度》。1.2《制度》阐明了集团运营管理中心对各地项目在开发建设过程中的运营及管理思路和各项业务操作规范要求，使之达到科学化、规范化、系统化、模块化、流程化。通过《制度》的制定和实施，期望能规范各个区域及城市公司所管辖的各个项目的各项经营管理活动，提升各项物业的营运品质。《制度》实施要求2.1本制度是集团对各项目运营管理的纲领性文件，是集团运营管理中心及各明胜管理公司开展工作的运营指南。2.2所有与明发集团各项目运营管理业务有关的员工均必须遵循本制度的规定，胜任本职工作必须以掌握和有效执行本制度的规定为前提。所有进入明发集团运营管理中心的员工均需定期培训、学习本制度，适时进行考核。《制度》的控制3.1根据集团对制度文件的管理规定，《制度》在正式发布前经集团总裁办公会审议通过，并经集团总裁签署发布。3.2《制度》在集团所属公司内的发放由集团运营管理中心副总裁指定专人负责，保证工作所用文件为最新版本的文件。《制度》的解释和适用本制度的解释和修改权为集团运营管理中心。本制度每年须根据实际管理运作情况进行修订和完善，具体由集团运营管理中心负责。第二部分组织机构、岗位设置与管理职能总则为了实现集团项目管理的长远发展战略，根据集团的要求和自身发展的需要，制定组织机构，确定集团运营管理中心部门职能，并根据部门职能的分解进行岗位设置。各地明胜管理公司根据本公司职能及集团、集团运营管理中心审批的组织机构及岗位设置，结合集团运营管理中心部门职能，确定本公司各部门职能及岗位职责（职位说明书）。各部门职能及副总经理（含）以上岗位职责须报集团行政管理中心，由行政管理中心组织相关部门审核通过后方可确定。第一章运营管理中心组织机构与岗位设置第一章运营管理中心组织机构与岗位设置1.集团运营管理中心组织机构图集团运营管理中心组织架构集团副总裁中心总经理研展部商管部销售部招商部策划部物业工程部中心助理漳州公司运营部扬州明胜管理公司无锡明胜管理公司南京明胜管理公司合肥明胜管理公司北京公司运营部上海公司运营部成都公司运营部天津公司运营部沈阳公司运营部青岛公司运营部镇江公司运营部淮安公司运营部运营管理中心厦门明胜管理公司明发工业原料城第一章集团运营管理中心及各部门管理职能第一节集团运营管理中心管理职能1．负责拟订集团运营战略、经营规划及运营业务的计划、组织、协调与管控工作；2．负责集团发展规划研究与资讯信息库的建立，负责住宅地产、商业地产、商业品牌及发展趋势研究；3．负责集团企业文化建设、企业品牌全国性推广工作，对集团项目及经营板块进行统筹管理及业务督导，协调服务各城市公司的品牌推广工作；4．负责外包公司（策划、商业规划、招商、销售、物业、经营管理等公司）的甄选、评定与业务监控；5．负责各项目运营业务(市场拓展、项目定位、策划推广、商业规划、招商租赁、商业管理、项目销售、客户服务、物业管理)的统筹、指导与管理；6．负责集团商业模式（业务、运营、盈利、金融模式）设计与运作；7．负责各项目运营业务重大合同以及运营费用预算、支出的审核、审批与监控；8．协助集团相关资产运作、资本运营业务。第二章各部门组织机构与岗位设置第一节研展部组织架构第二节策划部组织架构第三节销售部组织架构第四节招商部组织架构第五节商管部组织架构第六节物业工程部组织架构第一节研展部组织架构及管理职能1.研展部组织架构研展部总监经理1名（市场研究）经理1名（前期筹建）主管1名主管1名主管1名经理1名（项目研究）2.研展部岗位编制：职位人数工作内容概述研展总监1人制定工作计划，监督落实部门绩效考核；组织协调各部门对投资项目进行可行性分析，参与投资论证与项目审核；建立并保持与相关部门、合作伙伴和潜在客户的良好关系；研展经理3人配合总监进行房地产市场的研究；对宏观经济与行业政策及时梳理并分析和项目拓展工作；组织完成集团既定项目的前期调研；协调组织项目的前期筹备开业工作；研展主管3人协助经理完成集团所有相关项目的市场研究、项目拓展、信息管理和前期协助工作；3.研展部职能：1、负责调查、收集、整理和分析宏观经济政策、城市规划、行业资源、土地市场等信息与相关资料，建立信息资源库；（《明发地产研究》）2、负责调查、收集、整理、分析与集团业务紧密相关的信息与可利用资源，参与制订集团行业投资计划，为集团重大项目决策提供信息支持；3、负责新项目的市场调研与可行性分析，负责各种类型项目的产品定位，并会同相关部门从市场角度对产品设计提供专业要求和建议，并在项目商业规划与项目营销策略的制定方面给予建设性意见和市场需求信息的反馈。4、负责收集住宅物业、商用物业、办公物业、酒店物业、工业园区、商贸物流等各种产品类型市场信息或竞争案例，针对公司开发的项目类型组织考察，研究并深度总结各类项目成功或失败的原因，根据宏观政策对市场走势做出正确的判断并撰写分析报告，5、负责研究商业地产行业的发展模式，学习先进、成功的商业运营经验；研究商业地产竞争个案的运营模式，定期或不定期组织项目复盘会议，为公司决策提供建议。负责区域市场发展的规划与协调；研究、总结商业领域、经济领域、金融领域、资本市场以及可比性、竞争性项目、集团的内外部经验和动向；研究集团横向、纵向关联业务与对外公共关系体系的建立；6、负责与工程管理中心对接，落实明胜管理公司的前期运营协调工作，协助编制项目运营筹备计划书。对各个项目的运营过程进行分析并提供信息支持；对集团各个项目的品牌战略实施进行跟踪研究和品牌定位差异性进行研究，并提出改善措施；4.研展总监职责：1、认真贯彻执行公司的规章制度和操作规程。2、根据年度经营计划，编制本部门整体工作计划，监督落实。根据部门整体工作计划，编制本部门工作奖罚制度，监督落实绩效考核。3、有计划、有实效的组织开展房地产市场研究，组织进行目标市场、商业规划、商业资讯、品牌发展研究，追踪房地产未来发展趋势与动态。4、组织进行境内外金融市场、资本市场研究、资本经营手段及集团融资模式并提出可持续发展的中、长期发展战略规划方案，土地和资本扩张战略方案。5、监控战略方案的实施，并根据市场环境变化、实施效果提出修正建议。6、组织建立信息渠道，扫描及筛选目标市场，监控目标市场的项目信息。7、对投资项目进行市场调研、数据收集和可行性分析。组织外协单位进行投资分析并编制项目可行性研究报告。8、参与投资论证和项目审核，建立并保持与合作伙伴、主管部门和潜在客户的良好的业务关系。第二节策划部组织架构及管理职能：1.策划部组织架构：策划部总监策划经理（销售）策划经理（品牌）策划经理（招商）平面设计专员网络推广专员文案策划专员招商策划主管销售策划主管2.策划部岗位编制：职位人数工作内容概述策划总监1人制定工作计划，监督落实部门绩效考核；与研展部总监共同对投资项目进行可行性分析，参与投资论证与项目规划审核；建立并保持与相关部门、合作伙伴和潜在客户的良好关系；策划经理3人配合总监进行各项招商销售策略和推广策略的制定与执行工作；完成策划推广与渠道整合，与客户保持良好关系与合作沟通；策划主管2人负责项目招商、销售策划的执行工作，协助经理完成项目招商销售方案的编写与组织、执行；策划专员3人分别协助主管完成项目的平面设计、文案策划、网络管理等工作3.策划部职能：