第14章英国的产权登记制度

第14章英国的产权登记制度可登记的地产权优先利益次级利益登记簿内容的更正第14章英国的产权登记制度制作人：吴一鸣今后，任何房屋、土地、租金或其它可继承的财产的抵押、买卖或授予，除非根据本法进行登记，将不得对抗任何其他人，出让人及其继承人除外……如果受让人要求出让人就产权转让向登记机关作一个确认，而出让人拒绝确认，治安法官有权判其入狱并不得保释，直至其同意确认为止。而且，并不需要将买卖等的全部内容进行登记，只需将出让人和受让人的姓名、所转让的地产权以及日期进行登记。第14章英国的产权登记制度制作人：吴一鸣第1节可登记的地产权首次登记可登记的产权可登记产权的分类产权类型的转化登记簿与产权证书第14章英国的产权登记制度第1节可登记的地产权制作人：吴一鸣1.首次登记自主持有地产权的买卖期限超过21年的租赁地产权的授予或转让自主持有地产权的赠与以同意书转让自主持有地产权或期限超过21年的租赁地产权以自主持有地产权或期限超过21年的租赁地产权抵押第14章英国的产权登记制度第1节可登记的地产权制作人：吴一鸣2.可登记产权自主持有地产权剩余期限超过21年的租赁地产权第14章英国的产权登记制度第1节可登记的地产权制作人：吴一鸣2.可登记产权自主持有地产权剩余期限超过21年的租赁地产权可登记产权vs.可记载到登记簿上的土地权益第14章英国的产权登记制度第1节可登记的地产权制作人：吴一鸣2.可登记产权《德国民法典》第1059条（不可转让性；行使的托付）：“用益权是不可转让的。可以将用益权的行使托付给他人。”第14章英国的产权登记制度第1节可登记的地产权制作人：吴一鸣2.可登记产权《德国民法典》第1059a条（在法人或者有权利能力的合伙的情况下的可转让性）：“（1）法人享有用益权的，该项用益权依照下列规定是可转让的：1.法人的财产通过概括权利承受的方式转移给他人的，用益权也转移给权利承受人，但该项转移被明示地排除的除外。2.法人所经营的企业或者此种企业的一部分被以其他方式转让给他人的，用益权也可以被转让给取得人，但以用益权适合于达到企业或者企业的一部分的目的为限。……”第14章英国的产权登记制度第1节可登记的地产权制作人：吴一鸣3.可登记产权的分类绝对产权（absolutetitle）占有产权（possessorytitle）限制产权（qualifiedtitle）合格的租赁地产权（goodleaseholdtitle）第14章英国的产权登记制度第1节可登记的地产权制作人：吴一鸣4.产权类型的转化占有产权登记超过12年登记机关得到了上级产权的证明登记人员认为符合条件第14章英国的产权登记制度第1节可登记的地产权制作人：吴一鸣[比较]英国：第14章英国的产权登记制度第1节可登记的地产权制作人：吴一鸣自主持有地产权租赁地产权实质审查产权上的负担形式审查[比较]德国：第14章英国的产权登记制度第1节可登记的地产权制作人：吴一鸣土地所有权的出让地上权的设定、变更实质审查原则上形式审查[比较]中国：《物权法》第十二条登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。第14章英国的产权登记制度第1节可登记的地产权制作人：吴一鸣5.登记簿和产权证书财产登记（propertyregister）栏权属登记（proprietorshipregister）栏负担登记（chargesregister）栏第14章英国的产权登记制度第1节可登记的地产权制作人：吴一鸣5.登记簿和产权证书德国的土地登记簿：第14章英国的产权登记制度第1节可登记的地产权制作人：吴一鸣状态目录栏5.登记簿和产权证书德国的土地登记簿：第14章英国的产权登记制度第1节可登记的地产权制作人：吴一鸣状态目录栏第一栏第二栏第三栏权利人及取得原因抵押权、土地债务、定期金债务其他的负担与限制簿页之开始第2节优先利益“Overridinginterests”meanalltheincumbrances,interests,rights,andpowersnotenteredontheregisterbutsubjecttowhichregistereddispositionsarebythisActtotakeeffect…第14章英国的产权登记制度第2节优先利益制作人：吴一鸣第2节优先利益比较重要的优先利益：地役权和获益权根据时效法已经取得的权利地方土地负担租期等于、小于21年的租赁地产权实际占有土地的人的权利第14章英国的产权登记制度第2节优先利益制作人：吴一鸣第2节优先利益因占有拥有的优先利益（条件）：必须是有权利基础的占有必须是实际占有占有人的权利须经合理调查能被发现第14章英国的产权登记制度第2节优先利益制作人：吴一鸣第2节优先利益优先利益存在的理由：从制度功能上考察从技术上考察：时效取得的权利短期租赁地产权登记的不经济优先利益风险的缓解第14章英国的产权登记制度第2节优先利益制作人：吴一鸣第2节优先利益大陆法对占有性权利的保护：对配偶一方权利的保护对承租人权利的保护第14章英国的产权登记制度第2节优先利益制作人：吴一鸣第3节次级利益第14章英国的产权登记制度第3节次级利益制作人：吴一鸣次级利益可被超越的土地权益其余的次级利益第3节次级利益第14章英国的产权登记制度第3节次级利益制作人：吴一鸣次级利益可被超越的土地权益其余的次级利益概言之：次级利益为所有优先利益之外的土地权益注意：次级利益和优先利益并不相互排斥第3节次级利益对次级利益的保护：声明（notice）警告（caution）限制（restriction）禁止（inhibitions）第14章英国的产权登记制度第3节次级利益制作人：吴一鸣[比较]警告vs.异议登记所针对的是登记簿的正确性目的在于阻却登记簿的公信力登记不导致登记簿冻结登记不发生推定作用第14章英国的产权登记制度第3节次级利益制作人：吴一鸣第4节登记簿内容的更正更正的前提：登记错误更正的主体：登记机关或法院更正的“后遗症”：国家赔偿赔偿的原则：无过错第14章英国的产权登记制度第4节登记簿内容的更正制作人：吴一鸣第4节登记簿内容的更正《深圳经济特区房地产登记条例》第59条：“登记机关及其工作人员因不当核准登记，造成权利人损失的，登记机关应负赔偿责任，赔偿费从赔偿基金中列支。”第14章英国的产权登记制度第4节登记簿内容的更正制作人：吴一鸣第4节登记簿内容的更正《瑞士民法典》第955条第（1）款：“各州对因不动产登记簿的制作而产生的一切损害，负赔偿责任。”台湾地区“土地法”第68条：“因登记错误、遗漏或虚伪致受损害者，由该地政机关负责损害赔偿责任。但该地政机关证明其原因应归责于受害人时，不在此限。……”第14章英国的产权登记制度第4节登记簿内容的更正制作人：吴一鸣第4节登记簿内容的更正我国《城市房屋权属登记管理办法》第37条规定：“因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。”第14章英国的产权登记制度第4节登记簿内容的更正制作人：吴一鸣第4节登记簿内容的更正我国《物权法》第21条第2款：因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。第14章英国的产权登记制度第4节登记簿内容的更正制作人：吴一鸣[总体评述]产权登记制度的推广：强制登记区＋首次登记负担登记制度的推广：未登记不得对抗＋删除善意要求第14章英国的产权登记制度制作人：吴一鸣[总体评述]第14章英国的产权登记制度制作人：吴一鸣契据交付制度下产权登记制度下产权归属的依据契据登记簿产权变动的标志契据交付登记簿变更[总体评述]登记效力方面的两个问题：登记对抗vs.登记生效登记是否存在推定力？第14章英国的产权登记制度制作人：吴一鸣[总体评述]第14章英国的产权登记制度制作人：吴一鸣负担登记制度产权登记制度来源本土制度引入制度产权负担的分类先区分普通法负担和衡平法负担，后者进一步区分为可登记负担、可被超越负担和其它负担分为优先利益和次级利益登记审查形式审查可登记产权实行实质审查负担保护方式负担登记声明、警告、限制、禁止