【通用】投资分析报告.doc

我们提供最优质的文档创冠地块投资分析报告重庆市建设项目管理有限公司二○○七年四月实用型文档我们提供最优质的文档目录第一章前言.................................................2一、报告编制目的.........................................2二、报告编制依据.........................................2三、地块概况.............................................2第二章项目开发经营环境分析.................................5一、重庆经济运行情况.....................................5二、重庆房地产市场运行情况..............................10三、项目所在区域楼盘现状................................14四、项目地块优劣势分析..................................17第三章投资估算............................................18一、建筑指标............................................18二、投资估算............................................18第四章经济测算............................................21一、销售价格的预测......................................21二、销售收入及税金测算表................................21三、损益表..............................................22第五章结论及建议..........................................23实用型文档我们提供最优质的文档第一章前言一、报告编制目的本报告通过对项目的重庆市的经济运行和房地产发展现状进行分析，以及对项目所处区位及周边主要同类竞争物业的比较分析，对项目的可行性提出意见，并结合项目的特点，对其进行投资分析与财务评价，为项目决策提供依据。二、报告编制依据1、2006年重庆市统计年鉴；2、2006年重庆市国民经济和社会发展统计公报；3、创冠地块方案设计；4、现场勘察和实地调研所得资料；5、与项目相关的其他资料。三、项目概况该项目位于九龙坡区，临近在建的九滨路、南北中干道（嘉华大桥及其隧道）和鹅公岩大桥，距杨家坪商圈约3公里。实用型文档我们提供最优质的文档1、该项目主要技术指标如下：总用地面积156182.1m2(约234亩)建设用地面积130490.0m2(约195.7亩)总建筑面积599967.0m2其中：地上建筑面积575759.8m2住宅建筑面积556055.1m2公建建筑面积19704.7m2其中：（商业面积）12497.3m2（会所）3987.8m2（幼儿园）3219.6m2地下建筑面积24207.2m2容积率4.41建筑密度20.7％绿地率30％停车位（地下）1047辆住户总数5007户创冠地块解放碑南坪观音桥杨家坪沙坪坝8663实用型文档我们提供最优质的文档注:（以上数据是摘自项目方案设计）2、该项目主要经济指标如下：土地价格（楼面地价）750元/m2单方造价2544元/m2总投资15.26亿元销售价格3100元/m2销售收入19.15亿元税后投资利润率10.21％若销售价格为3200元/平方米，单方造价控制在2200元/平方米税后投资利润率20％实用型文档我们提供最优质的文档第二章项目开发环境分析一、重庆经济运行情况（一）地区生产总值（GDP）发展变化对比分析2001-2006年重庆GDP增长情况（亿元）由上图可以看出，重庆的GDP在近几年保持了良好的持续增长势头，且高于全国平均GDP增长速度。2006年全市GDP总量达到3486.2亿元，实现了12.2%的较快增长，比上年提高0.7个百分点，连续第五年保持经济增长速度在10.0%以上。根据重庆目前的经济发展态势，这种增长速度1750179122512690306934860500100015002000250030003500123456200120022003200420052006地区生产总值（亿元）比上年增长（%）910.311.512.211.512.202468101214123456200120022003200420052006实用型文档我们提供最优质的文档在近几年会保持并有所提高，持续稳定的经济增长为房地产业的发展创造了良好的环境。（二）产业结构发展变化对比分析在国民经济总水平保持持续稳定发展的同时，2006年全市产业结构也日趋优化，第一产业实现增加值428.54亿元，第二产业实现增加值1500.07亿元；第三产业实现增加值1557.59亿元，增长13.8%。三次产业增加值比例为12.3∶43.0∶44.7，三次产业对经济增长的贡献率分别为-6.1%、56.4%和49.7%，第一产业的比重明显下降；作为重工业城市，第二产业对GDP的贡献始终占有举足轻重的地位，第三产业的不断发展壮大，其对GDP的贡献逐年提高，从2005年开始超过了第二产业，由此可见重庆的产业结构日趋合理，处于不断优化阶段。（三）人均GDP变化状况2001-2006年重庆市人均GDP增长情况（元）56546347720984969761110008.60%14.80%9.90%13.60%17.80%12.69%0200040006000800010000120002001年2002年2003年2004年2005年2006年0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%2001-2006年重庆市产业结构变化示意图16.70%16.00%15.20%16.20%15.10%12.30%41.50%41.90%43.40%44.30%41.00%43.00%41.70%42.10%41.40%39.50%43.90%44.70%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20012002200320042005年2006年第一产业占GDP比重第二产业占GDP比重第三产业占GDP比重实用型文档我们提供最优质的文档-60014003400540074009400114000%2%4%6%8%10%12%14%16%年份200120022003200420052006城镇居民人均可支配收入65727238809392211024411570城镇人口1074.711311163.81205.712501311收入增幅7.10%7.70%11.80%13.90%11.10%10.30%城镇人口增幅5.20%2.90%3.60%3.10%3.55%123456备注：以上人均GDP以户籍人口计算在GDP增长加速，而人口增长平稳（0.5％）的情况下，人均GDP保持了4年的加速增长期。虽然在2005年增速出现了1998年以来的首次回落，同比增幅为13.7%，2006年人均GDP为11000元。在常住人口逐年下降幅度小、国民经济高度发展的情况下，2006年按常住人口计算的人均GDP为12437元，人民生活水平有了大幅提高。（四）城镇居民人均年可支配收入2001-2006年重庆城镇居民人均可支配收入（元）随着经济的增长，居民生活水平亦逐年得到提高。2004年，城镇居民人均可支配收入的增长幅度为历年最高涨幅比率，达到13.9%，与GDP的增长速度基本保持一致。2006年全年增长率为10.3％，远高于重庆城市居民消费价格总水平的上涨幅度（2.4%），人均可支配收入达到11570元。以平均每户3.02（2000-2006年这一指标在3.05-2.97之间）人计算，2006实用型文档我们提供最优质的文档-15050250450650850105012500%5%10%15%20%25%30%年份200120022003200420052006社会消费品零售总额（亿元）699.33763.05835.051061.51215.761403.58人均GDP（十元）565.4634.7720.9849.6976.11100零售总额增幅8.70%9.10%9.50%27%13.80%13.60%人均GDP增幅8.60%9.90%17.80%17.80%14.80%12.69%123456年家庭可支配收入已达到34941元。随着重庆市民生活水平的提高，其对住房的消费能力和对销售价格的承受能力也将逐步增加。（五）重庆市社会消费品零售总额发展趋势分析2001-2006年重庆市社会消费品零售总额（亿元）备注：为了便于作图，将人均GDP单位变为十元。2004年以来，消费明显升温并出现升级趋势，城乡消费品市场均呈现出快速增长的态势。尽管2003年遭遇非典袭击，但消费市场整体上仍然保持了持续上涨的趋势。2004年更是使消费得到了一个大的释放，社零总额为1061.5亿元，同比上涨幅度达到27%，无论在消费额还是在增涨幅度上均创了历史的最高纪录。2006年增长速度虽然有所回落，但其增速仍然均达到13.6％。2001-2006年重庆城镇居民消费支出比例（％）实用型文档我们提供最优质的文档20012002200320042005200665727238809392211024487.10%88%88.00%86.50%84.20%81.24%-150050025004500650085001050012345670%75%80%85%90%95%100%年份城镇居民人均可支配收入平均每人消费性支出消费支出比例0500100015002000250030000100200300400500600700年份200120022003200420052006固定资产投资801.82995.661269.41621.92006.322451.84基本建设328.32474.76665.49891.32房地产开发196.67245.91327.89405.08517.73629.63房地产开发投资比例（％）24.53%24.70%25.83%24.98%25.80%25.70%123456从城镇居民消费性支出比例的变化看，从1998年的91.1％下降到2006年84.2％，呈现逐步下降的趋势。一方面说明重庆市城镇居民的收入水平在逐步提高；另一方面则表明居民储蓄进一步增长，居民的消费能力越来越大，消费潜力还有待挖掘。（六）重庆市固定资产投资总额对比分析2001-2006年重庆市固定资产与房地产开发投资对比（亿元）自2001年后，重庆全社会固定资产投资额增幅持续上升，投资额也从802亿元增长到2452亿元，翻了近3倍。房地产开发投资比例于2001实用型文档我们提供最优质的文档年达到24％左右，此后4年一直维持在这一水平，房地产开发投资所占比例在合理范围，与固定资产投资同步增长、协调发展。2006年，重庆一、二、三产业投资分别比上年增长37.6%、2.4%和21.4%。重点项目累计完成投资623.54亿元，占投资总量的25.4%，其中基础设施建设完成投资465.85亿元，占重点项目投资总量的74.7%。重庆市的固定资产投资近年来均保持在20％以上的增长速度，在2005年增幅虽然有些回落，但2006年的增幅又达到24.9％，预计在今后几年重庆的固定资产投资仍将保持较快的增长速度。二、重庆房地产市场运行情况（一）房地产开发投资重庆市历年房地产开发投资情况67.597.3112.5139.6196.7245.9327.9405.1517.7630.