搜索
第7章房地产开发管理法律制度教学目的•了解房地产开发特征、我国房地产开发管理立法状态与基本原则；•掌握房地产开发企业的设立条件和资质管理制度及工程监理的作用；•熟悉房地产开发的概念以及房地产开发中存在的问题；•重点掌握房地产开发建设的原则、要求以及对项目施工质量的责任和义务。7.1概述7.1.1房地产开发的概念房地产开发是指在依法取得使用权的土地上，通过一定的资本和人力投入，进行土地开发、基础设施和房屋建设的活动。房地产开发包括：土地开发和房屋开发7.1.2房地产开发的特征：涉及面广、综合性强；投资大、风险高；政府宏观控制、政策性强；项目多、建设周期长。？？？？？？7.1.3房地产开发管理立法状况新中国成立后，我国的房地产开发大致分三个阶段：起步阶段：1949——十一届三种全会；转型阶段：十一届三种全会——1991年房地产开发迅速发展和逐步规范阶段：1992年以后7.1.4房地产开发管理立法的原则严格执行城市规划的原则；综合开发、配套建设的原则；经济效益、社会效益、环境效益三统一原则；鼓励开发建设居民住宅的原则；维护消费者合法权益的原则。7.2房地产开发企业7.2.1房地产开发企业的概念是以营利为目的，从事房地产开发和经营，具有企业法人资格的经济实体。特征：具有法人资格从事房地产开发建设与经营的企业目的是在房地产开发经营中取得利润。7.2.2房地产开发企业的设立设立的条件：有自己名称和组织机构；固定的经营场所；有符合国家规定的注册资本；有足够的专业技术人员；法律、行政法规规定的其他条件。设立的程序：申请→登记→备案→核定资质等级7.2.3房地产开发企业的资质认定各级企业的资质标准：一级资质企业二级资质企业三级资质企业四级资质企业各级企业承包工程范围：•一级资质：房地产项目的建设规模不受限制，在全国范围承揽开发；•二级及以下资质：建筑面积25万平方米以下，承担业务范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。7.2.4开发企业的资质管理房地产开发企业资质等级的审批房地产开发企业资质等级的年检7.3房地产开发建设7.3.1房地产开发建设的原则符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的需求；坚持旧城改造和新区建设相结合；注重保护和改善生态环境。7.3.2房地产开发建设的基本要求开发用地必须以出让方式取得（法律规定除外）严格按用途、期限进行开发开发项目的设计、施工必须符合标准和规范开发建设应当统筹安排配套基础设施，先地下后地上的原则实施竣工验收合格后，方可交付使用。7.3.3我国房地产开发中存在的问题与对策质量问题是最突出问题！对策：建立工程担保制度；加强政府管理，完善质量监督制度；加大对质量责任者的处罚力度。7.4房地产开发建设的法律责任7.4.1房地产开发企业的法律责任未取得资质证书从事开发超越资质等级开发企业隐瞒真实情况、弄虚作假、出租、出卖资质证书工程质量低劣销售中不按规定发放住宅质量保证书和使用说明企业不按规定办理变更手续7.5房地产开发项目管理7.5.1开发项目质量的责任和义务开发项目质量：是指国家现行的有关法律法规和技术标准规范以及开发合同文件中，对工程的安全、适用、经济、美观等特性的综合要求。具体见：P80-817.5.2项目施工现场管理7.5.3开发项目的工程监理房地产工程质量监理房地产工程进度监理房地产工程造价监理房地产工程合同监理房地产工程竣工严守监理案例分析无开发资质而开发房地产的后果P82