第七章_城市房地产管理法律制度

2019/8/291建筑法律法规2019/8/292第七章房地产管理法律制度2019/8/293内容提要城市房地产管理法概况房地产开发城市房屋拆迁房地产买卖房地产抵押房地产租赁房地产中介业务2019/8/294第一节房地产法概述一、概念房地产：房屋财产和土地财产的统称。房地产法：调整房地产关系的法律规范的总称。房地产关系：人们取得、开发、利用、经营和管理房地产而形成的社会关系民事（商品）性质的房地产关系平等主体之间基于房地产而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等经济关系行政性质的房地产关系不平等主体之间基于房地产的征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税收等经济关系2019/8/295第一节房地产法概述二、房地产法调整对象的内容房地产民事关系房地产行政管理关系房地产经济关系2019/8/296第一节房地产法概述三、房地产法的基本原则1、节约用地、保护耕地原则2、国有土地有偿、有限期使用原则3、扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民居住条件原则4、保护房地产权利人合法权益和房地产权利人必须守法原则5、依法纳税的原则2019/8/297第一节房地产法概述四、房地产法的任务和作用（1）调整房地产经济关系确定参与房地产经济活动的主体资格确定主体参与房地产活动的方式调整房地产经济活动的对象（2）建立和完善房地产市场确定市场范围确定房地产市场行为规范明确了进入市场的程序2019/8/298第一节房地产法概述四、房地产法的任务和作用（3）加强房地产市场的管理对房地产交易市场的管理对房地产价格的管理对建筑承包活动的管理对房地产经营单位的管理（4）促进房地产业发展2019/8/299第一节房地产法概述五、房地产法体系房地产法律体系，是用以调整和规范房地产开发、经营、管理和服务的一整套法律规范的有机统一体。目前，我国已经基本形成了以《城市房地产管理法》为基本法，辅之以一系列房地产单行法规和相关法规，结合宪法、民法、行政法等共同调整房地产关系的房地产法规体系2019/8/2910第二节房地产开发一、房地产开发概述1、概念房地产开发是以土地开发和房屋建设为投资对象所进行的生产经营活动在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为2019/8/2911第二节房地产开发一、房地产开发概述2、房地产开发的特点房地产开发是在国有土地上进行的作为房地产开发用地的土地，必须是国有土地，集体土地不能成为房地产开发用地房地产开发的内容是进行基础设施（土地开发）和房屋建设（房屋开发）房地产开发是一项十分复杂的经济活动2019/8/2912第二节房地产开发一、房地产开发概述3、房地产开发的基本原则严格执行城市规划的原则经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则2019/8/2913第二节房地产开发二、房地产开发用地以进行房地产开发为目的而取得使用权的土地两类：即基础设施建设用地和房屋建设用地房地产开发用地仅取得开发用地的使用权，取得方式为出让和划拨。2019/8/2914第二节房地产开发二、房地产开发用地（一）土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为2019/8/2915第二节房地产开发土地使用权出让的特征土地使用权出让是国家将国有土地使用权出让的行为只有国家能以土地所有者的身份出让土地。土地使用权出让是有偿的土地使用者取得一定年限内的国有土地使用权，须向国家支付土地使用权出让金土地使用权出让是有期限的土地使用权出让的有期性土地使用者享有权利的范围不含地下之物2019/8/2916第二节房地产开发土地使用权出让的方式1、协议出让的方式出让方与受让方（土地使用者）通过谈判、协商，最终达成出让土地使用权一致意见的一种方式“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”且“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”。《城市房地产管理法》第12条2019/8/2917第二节房地产开发土地使用权出让方式2、招标出让出让人发布招标公告或投标邀请书，邀请特定或者不特定的单位或个人在规定的期限以内参加土地使用权书面投标，由招标方根据招投标结果择优确定土地使用者的方式2019/8/2918第二节房地产开发招标出让的程序招标投标定标签约履约2019/8/2919第二节房地产开发土地使用权出让方式3、拍卖出让指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点，利用公开场合，就所出让土地使用权的地块公开叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用权受让者的一种方式2019/8/2920第二节房地产开发程序发布公告应征公开拍卖2019/8/2921第二节房地产开发土地使用权出让方式4、挂牌出让出让人发布挂牌公告，按照公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截至时的出价结果确定土地使用者的方式2019/8/2922第二节房地产开发土地使用权出让的年限国家许可土地使用者可以使用国有土地的期限国家法律规定的最高年限合同具体约定的实际出让年限土地使用权出让最高年限居住用地70年工业用地50年教育科技、文化、卫生、体育50年商业、旅游娱乐用地40年综合或其他用地50年土地使用权出让期满续期2019/8/2923第二节房地产开发土地使用权出让合同种类宗地出让合同成片开发土地出让合同划拨土地使用权补办出让合同土地使用权合同的变更和终止变更：改变原合同的内容（如土地用途）终止：土地使用权的效力归于消灭2019/8/2924第二节房地产开发（二）土地使用权划拨县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为2019/8/2925第二节房地产开发（二）土地使用权划拨土地使用权划拨的特征土地使用权的划拨具有行政性，是一种具体的行政行为土地使用权划拨是一种无偿行为划拨土地使用权无使用期限的限制划拨土地使用权一般具有不可交易性2019/8/2926第二节房地产开发（二）土地使用权划拨土地使用权划拨的范围国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地法律、行政法规规定的其他用地2019/8/2927划拨土地使用权和出让土地使用权的区别划拨土地使用权出让土地使用权取得方式行政方式合同方式支付对价否无偿取得支付出让金存续期限长期或者无期限有期限可交易否一般不可转让出租、抵押可以转让出租、抵押2019/8/2928第二节房地产开发（二）土地使用权划拨划拨土地转让规定以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，或者不办理土地出让手续，直接办理划拨土地使用权划转手续。在后一种情况下，土地局只负责办理土地使用权划转，不收取土地出让金，但应该告知当事人向财政部门上缴土地收益2019/8/2929第二节房地产开发三、房地产开发企业房地产开发企业是依法设立的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的法人企业房地产开发企业的法律特征是具有法人资格的经济实体是以营利为目的的经营性企业经营范围限于房地产开发和经营2019/8/2930第二节房地产开发三、房地产开发企业房地产开发企业的设立条件有自己的名称和组织机构有固定的经营场所有符合国务院规定的注册资本有足够的专业人员法律、法规规定的其他条件2019/8/2931第二节房地产开发三、房地产开发企业房地产开发企业的资质管理房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目管理内容包括对房地产开发企业的设立、定级、升级、降级、变更、终止等的资质审查或批准以及资质证书管理等2019/8/2932第二节房地产开发四、房地产开发项目管理房地产开发的项目立项管理确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外2019/8/2933第二节房地产开发四、房地产开发项目管理房地产开发项目的设计与施工管理房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于35%房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设，出让合同约定的动工开发期限满１年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满２年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权2019/8/2934第二节房地产开发四、房地产开发项目管理房地产开发项目的设计与施工管理(续)房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案2019/8/2935案例1某国防厂因迁厂留有闲置房251间，某县造纸厂了解情况后，经其业务上级同意，双方达成一项《有偿房地产协议书》（简称协议），经该县公证处公证生效。协议商定：某国防厂将其闲置的251间房地产转让给造纸厂，房地产四界明确，并附有房地产平面图。造纸厂付给某国防厂房地产价款后，对该房地产行使了管理。问：国防厂与造纸厂的交易是否合法？为什么？2019/8/2936第三节城市房屋拆迁一、概述城市房屋拆迁指因国家建设、城市改造、整顿市容和保护环境等需要，根据城镇规划和国家专项工程的迁建计划以及当地政府的用地文件，由取得房屋拆迁许可证的单位依法对城市建设用地范围内的房屋予以拆除，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿和安置的行为2019/8/2937第三节城市房屋拆迁一、概述房屋拆迁的民事关系、行政关系房屋拆迁的地域范围：指城市规划区内的国有土地。华盛顿的“钉子户”2019/8/2938第三节城市房屋拆迁一、概述城市房屋拆迁的基本原则符合城市规划的原则有利于城市旧区改造原则有利于生态环境改善原则保护文物古迹原则保护当事人合法利益原则谁拆迁、谁安置补偿原则2019/8/2939第三节城市房屋拆迁二、城市房屋拆迁管理城市房屋拆迁管理机构国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作房屋拆迁的准备工作申请房屋拆迁许可证取得建设项目批准文件申领用地规划许可证获取国有土地使用权证签订拆迁补偿安置协议实施房屋拆迁编制拆迁方案和计划存入拆迁补偿安置金发布房屋拆迁公告房屋拆迁程序2019/8/2941第三节城市房屋拆迁三、城市房屋拆迁补偿房屋拆迁补偿的概念拆迁人依法对被拆迁人因房屋拆迁所遭受经济损失所给予的合理弥补对象：被拆迁房屋及其附属物的所有权人2019/8/2942第三节城市房屋拆迁三、城市房屋拆迁补偿房屋拆迁补偿的形式货币补偿：在拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人协商，被拆迁人放弃产权，由拆迁人按市场评估价为标准，对被拆迁人