第七章城市房地产管理法律制度

第七章城市房地产管理法律制度案例某市居民刘某向张某借款10万元，张某要求刘某提供抵押，刘某使用自己居住的房屋所有权作为抵押，并同张某签订了抵押合同，期限1年，并把房屋所有权证交予张某。1年后，当张某要求刘某还借款时，刘某由于无力偿还，张某便提出向刘某索要刘某居住的房屋。试分析：（1）张某能否将刘某居住的房屋卖掉？为什么？（2）刘某是否可以挂失房屋所有权证，并以此要求房产登记机关补发？第一节房地产管理法概述一、概念房地产：房屋财产+土地财产房地产管理法：调整房地产关系的法律规范的总称。房地产关系：人们取得、开发、利用、经营和管理房地产而形成的社会关系。1、民事性质的房地产关系平等主体之间基于房地产而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等经济关系；2、行政性质的房地产关系不平等主体之间基于房地产的征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税收等经济关系。第一节房地产管理法概述二、房地产管理法目前，我国已经基本形成了以《城市房地产管理法》为基本法，辅之以一系列房地产的相关法规（如《建筑法》、《城市规划法》、《婚姻法》、《继承法》等等），共同调整房地产关系的房地产管理法规体系。第二节房地产开发一、房地产开发概述1、概念房地产开发是以土地开发和房屋建设为投资对象所进行的生产经营活动。在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。第二节房地产开发一、房地产开发概述2、房地产开发的特点房地产开发是在国有土地上进行的；作为房地产开发用地的土地，必须是国有土地，集体土地不能成为房地产开发用地。房地产开发的内容是进行基础设施（土地开发）和房屋建设（房屋开发）。土地开发是指通过三通一平(即通电、通水、通道路)或七通一平(即通电、通水、通道路、通排水、通煤气、通热力、通邮;一平即为平整土地)，进行土方工程施工。将自然状态的土地变为可供建造各类房屋和各类设施的建筑用地，即把生地变为熟地的开发活动。新城建设一般都需要先进行土地开发。开发公司在平整土地之前，还应对地下物进行勘察，以确定地下是否有文物古迹、管道、电缆、防空洞和其它地下物，并按照规定进行地下物的清除。不能清除的也要在设施施工时加以考虑和处理。土地再开发是指对已开发区域的现有土地，通过一定量的资金、劳动的投入，对城市原有土地进行改造，拆除原来的建筑物，改变土地用途。旧城区改造一般都需进行土地再开发。房屋开发和再开发。房屋开发是指在具备建设条件的土地上，新建各类房屋的活动。一般包括地基建设、主体工程建设、配套和附属工程建设、安装和装饰工程建设等内容。房屋再开发指的是为了提高现有房屋的使用功能和利用效益，在不拆除现有房屋的前提下，对现有房屋进行较大规模的扩建和改建活动。一般又称旧城区开发。土地房屋一体化开发。土地房屋一体化开发是指从事土地开发和房屋开发，或从事土地再开发和房屋开发全过程的房地产开发活动。我国目前的房地产开发此类形式居多。根据开发目的不同，房地产的开发划分为经营性房地产开发和自用性房地产开发。1、经营性房地产开发。经营性房地产开发是指由专业化的房地产开发企业进行，通过房地产的投资开发活动将开发产品(房屋、基础设施)作为商品进行交易，以追求利润回报的开发活动。2、自用性房地产开发。自用性的房地产开发是指为自用而进行的房地产开发活动，开发者即使用者，开发的房地产产品不进行流通领域，只是满足开发者自己进行生产、经营或消费的需要，开发环节本身不追求营利。第二节房地产开发二、房地产开发用地指的是以进行房地产开发为目的的而取得使用权的土地。第二节房地产开发二、房地产开发用地（一）土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第二节房地产开发土地使用权出让的特征土地使用权出让是国家将国有土地使用权出让的行为土地使用权出让是一种有偿行为土地使用权出让是一种附有特殊限制的行为土地使用权出让的有期限的土地使用者应对土地负有管理、保护和合理利用的义务土地使用权的客体不含地下之物第二节房地产开发土地使用权出让的方式1、协议出让的方式“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”且“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”。没有引入竞争机制，人为因素较多，容易产生不正之风。适用于市政公益事业项目、非盈利项目及政府重点扶持的项目。第二节房地产开发土地使用权出让方式2、招标出让出让人发布招标公告或投标邀请书，邀请特定或者不特定的单位或个人在规定的期限以内参加土地使用权书面投标，由招标方根据招投标结果择优确定土地使用者的方式。第二节房地产开发招标出让的程序招标投标评、定标签约履约中标者不一定是投标标价的最高者。在评价标时，除了投标价，而且要对投标规划设计方案和投标者的资信情况等进行综合评价。适用于开发性用地或有较高技术性要求的建设用地。第二节房地产开发土地使用权出让方式3、拍卖出让指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点，利用公开场合，就所出让土地使用权的地块公开叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用权受让者的一种方式。第二节房地产开发适用于投资环境好、赢利大、竞争性很强的房地产业、金融业、旅游业、商业和娱乐用地。据《广州日报》报道28日，来自深圳的女子李燕如以5.26亿元总价，力挫12家开发商，拍得广州一块住宅用地。广州市房地产交易登记中心证实，这是广州首次有自然人成功拍得住宅用地。28日下午，面积17304平方米的天河区黄埔大道坚红化工厂地块竞拍引来13位竞拍者。此次出让的宅地要求通过“限地价、竞配建”的方式拍卖。仅十多分钟，地价就已从3.6亿元飙升至4.9亿元。竞拍数额冲至5亿元后，自然人李燕如将总价抬至5.26亿元。随后，拍卖随着地块最高限价的出现，转至“竞配建”环节。在此环节，李燕如与越秀地产争夺了13轮后，以130套、3900平方米公租房的配建规模力压对手。广州市房地产交易登记中心相关负责人证实，这是广州有史以来首次有自然人成功拍得住宅用地，按规定，李燕如随后将成立公司对土地进行开发。李燕如在拍卖结束后称自己来自深圳，并进行过房地产开发。广州市国土房管局有关负责人表示，李燕如在申请竞买该地块时，按照竞买须知的要求提交了成立项目公司“广州市雅翔房地产开发有限公司”的相关证明。第二节房地产开发土地使用权出让的最高年限土地使用权出让最高年限居住用地70年工业用地50年教育科技、文化、卫生、体育50年商业、旅游娱乐用地40年综合或其他用地50年主要是考虑土地收益；其次考虑房屋的折旧期。第二节房地产开发（二）土地使用权划拨县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。第二节房地产开发（二）土地使用权划拨土地使用权划拨的特征土地使用权的划拨具有行政性，是一种具体的行政行为土地使用权划拨是一种无偿行为划拨土地使用权无使用期限的限制划拨土地使用权一般具有不可交易性第二节房地产开发（二）土地使用权划拨土地使用权划拨的范围国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地法律、行政法规规定的其他用地划拨土地使用权和出让土地使用权的区别划拨土地使用权出让土地使用权取得方式行政方式合同方式支付对价否无偿取得支付出让金存续期限长期或者无期限有期限可交易否一般不可转让、出租、抵押可以转让、出租、抵押案例分析某国防厂因迁厂留有闲置房251间，某县造纸厂了解情况后，经其业务上级同意，双方达成一项《有偿房地产协议书》（简称协议），经该县公证处公证生效。协议商定：某国防厂将其闲置的251间房地产转让给造纸厂，房地产四界明确，并附有房地产平面图。造纸厂付给某国防厂房地产价款后，对该房地产行使了管理。问：国防厂与造纸厂的交易是否合法？为什么？参考答案以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。本案中某国防厂转让的土地，所有权属于国家，某国防厂只有使用权，无权转让。某国防厂与造纸厂通过有偿转让房屋自行转让国有土地使用权，违反《土地管理法》和《城市房地产管理法》的有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定：买卖或者以其他形式非法转让土地的，没收非法所得，限期或者没收在买卖或者以非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，并可以对当事人处以罚款；对主管人员由其所在单位或者上级机关给予行政处分。第二节房地产开发三、房地产开发企业房地产开发企业是依法设立的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的法人企业。第二节房地产开发三、房地产开发企业房地产开发企业的设立条件有自己的名称和组织机构有固定的经营场所有符合国务院规定的注册资本有足够的专业人员法律、法规规定的其他条件昆明虚假楼盘吸引人购买诈骗近3亿五星级酒店里的售楼处、媒体上大肆的广告宣传、与政府单位的“团购协议”、每平方米比周边楼盘便宜2000元的优惠价格……昆明的“华西滨湖国际生态城”吸引了2000多个市民和40余家单位抢购，到头来竟是一场彻头彻尾的骗局。要严谨地审查开发商的主体资格；要审查开发商的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》是否齐全。“毗邻滇池国家旅游度假区，江苏华西村参与投资，每平方米售价4900元，比周边楼盘低2000元……”今年初，昆明“华西滨湖国际生态城”成了受到昆明人热捧的热门楼盘。今年5月，从浙江来昆明做生意的陈先生在房产中介公司“21世纪不动产”一名员工的极力推荐下，购买了一套88平方米和一套118平方米的住宅，并缴纳了房款总价30%的“代建诚意金”，总计30.28万元。在宣传资料上，“滨湖生态城”位于昆明市官渡区六甲街道永胜村，为城中村改造项目，由江苏华西村与云南君信投资有限公司投资，昆明宁山房地产开发有限公司承建。“年初，君信公司找我们谈过联合开发的事，但六甲街道约14平方公里的范围内，有10条入滇河道，属于滇池流域重点保护治理区域，尚未纳入城中村改造范围。”六甲街道办事处相关负责人告诉记者，“随后几个月，不断有市民来电咨询买房的事，还有人亲自到村里来看——我们感到有问题了。”今年3月，六甲街道办事处与永胜社区居委会在当地媒体上做出声明，表示有关“滨湖生态城”的房屋售卖信息“与实际情况严重不符……该片区城中村改造未确定任何开发企业……”一个月后，官渡区加快推进城中村改造办公室也发表声明称，“相关的土地征收及建设手续尚未获得审批，任何销售该项目商品房的行为均属于违法行为。”然而，“预警”并没有降低购房者的热情。据初步统计，短短半年间，有40余家单位和约2000名市民被骗，涉案资金近3亿元。“公司是虚报注册资本成立的，楼盘项目是虚构的，户型图是网上下载的。”昆明市公安局经济犯罪案件侦查支队副支队长、本案专案组副组长普令德说。普令德介绍，云南君信投资有限公司董事长杨庆荣与其同伙租下了五星级的佳华广场酒店一整层楼当作办公室，又租下酒店大堂作为“滨湖生态城”的展示大厅，还专门请公司制作了楼盘的3D宣传影像。“这样档次的售楼处在昆明房地产界应该是惟一的，看上去就很有实力的样子。”普令德说。第三节城市房屋拆迁一、概述城市房屋拆迁指因国家建设、城市改造、整顿市容和保护环境等需要，根据城镇规划和国家专项工程的迁建计划以及当地政府的用地文件，由取得房屋拆迁许可证的单位依法对城市建设用地范围内的房屋予以拆除，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿和安置的行为。房屋拆迁的准备工作申请房屋拆迁许可证取得建设项目批准文件申领用地规划许可证获取国有土地使用权证签订拆迁补偿安置协议实施房屋拆迁编制拆迁方案和计划存入拆迁补偿安置金发布房屋拆迁公告房屋拆迁程序养猪场遭遇暴力拆迁百头猪被活埋2人受伤2009年5月24日，湖北宜昌市宜昌开发区南