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第一章总论一、项目概况(一)项目名称：“阳光一品”住宅小区(二)项目建设单位：湖南省上好家房地产开发有限公司(三)项目负责人：谭军亭(四)建设地点：地处娄底市建设路与同仁街之间、新园路西侧，通过建设路可与娄底市城市主干道新星路、吉星路、育才路对接，进而辐身全城。该地属娄底城市规划功能布局—“南政、北工、中商”中的“南政”板块，是“南政”板块的城东区。(五)建设规模：用地总面积：11762平方米(约18亩).建筑总面积41911.38平方米，其中：住宅面积29596.58平方米(多层住宅面积16030.82平方米、小高层住宅面积13565.76平方米)、商业面积5863.5平方米、地下室面积5927.6平方米(不计容积率)、物业配套用房面积523.7平方米。层数：本项目建拟17+F1的板式小高层住宅一栋、6+1F多层住宅二栋，6+1F多层商住楼五栋。规划指标值如下：建筑密度：44.3%容积率：3.06绿化率：30.1%二、项目可行性研究的依据与研究范围(一)项目可行性研究编制依据1、土地成交确认书2、企业营业执照等3、工业与民用建筑可行性研究深度要求4、国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(第二版)5、《“阳光一品”项目详细规划》6、有关各专业的国家设计规范7、《城市规划编制办法实施细则》8、《城市居住区绿化规划及规划设计规范》9、《城市居住区公共服务设施设置规定》10、《住宅设计规范》11、《住宅建筑设计标准》12、《建筑工程交通设计及停车场设置标准》13、《城市道路设计规范》(GJJ3-90)14、《高层民用建筑设计防火规范》15、湖南省建设厅湘建［2006］330号《关于颁发(湖南省建筑工程计价办法》及有关工程消耗量标准的通知16、湖南省建设厅《关于颁发(湖南建设工程计价暂行办法)的通知》17、项目单位提供的有关技术基础资料18、经济环境及市场调查(二)项目可行性研究范围本报告对项目建设的必要性、经济的合理性、技术的可行性、实施的可能性等方面进行了综合性的研究论证，为项目的决策和开发建设提供依据。主要研究内容有：1、项目建设背景与必要性2、市场调查与需求分析3、现状与建设条件分析4、建设规模与建设内容5、规划设计方案6、进度控制与工程建设方案7、投资估算与资金筹措8、财务评价与社会经济评价9、环境保护与节能三、技术经济参数指标1、总占地面积：11716平方米。2、总建筑面积：41911.38m²，其中：住宅面积29596.58平方米(多层住宅面积16030.82平方米、小高层住宅面积13565.76平方米)、商业面积5863.5平方米、地下室面积5927.6平方米(不计容积率)、物业配套用房面积523.7平方米。3、总层数：17+1F、6+1F4、总户数：199户5、建筑容积率（不包括地下室）：3.066、停车场车位数：107个7、小区绿化率：30.1%8、建设工期：20个月9、总投资额：7677万元10、收入总额：10158万元11、营业税金及附加：566万元12、利润总额：1915万元13、所得税：152万元14、净利润：1763万元15、投资利润率：23%16、净现值：1146万元17、财务内部收益率：24.17%18、动态投资回收期：2.68年四、研究结论与建议(一)研究结论：1、在城区新建本项目符合娄底市城市扩建的发展规划。项目区域内的各项水、电、气、通讯、道路等市政配套设施具备，为项目的开发建设提供了良好的外部环境。2、本项目建设对促进地方经济发展、提升城市品位具有良好的经济效益和社会效益。3、本项目根据地域特点主要以三房二厅户型住宅为主，从娄底市目前房地产市场情况来分析,本项目销售市场前景广阔。4、本项目为尽可能地利用有效的土地资源，消防、环保、节能、通讯、安全等配套措施考虑充分，设计合理，技术可行。5、经测算，本项目可实现收入10158万元，净利润1146万元，投资回报23%，动态投资回收期2.68年，经济财务方案可行。6、经分析：本项目盈亏保本点为销售收入79.7%；财务内部收益率为24.17%，高于银行现行贷款利率，具有较强的抗风险能力。(二)建议：1、建设单位必须落实好项目建设资金筹措计划，按时提供建设资金，确保项目如期竣工。2、建设单位必须严格执行设计方案，拟聘高水准的施工承包队伍及监理公司，以确保本项目工程质量达到优良。3、规范施工操作程序，严格施工现场管理，在确保安全生产的前提下讲求速度与效益。4、为了保证资金回笼较快，达到项目顺利开发，取得最大的投资利润，建议在项目开发的前期工作中，要加强市场策划。5、在开发过程中必须严格控制成本和费用，利用好政策。6、项目建成后，实行规范物业管理。以上研究表明，本项目建设方案可行，但建设单位须关注项目建设过程中的风险防范与控制。第二章项目建设单位评价一、建设单位基本情况湖南省上好家房地产开发有限公司系原湖南省正安房地产开发有限公司变更公司名称而来，公司于2008年5月在娄底市工商局设立登记，设立时注册资本800万元，经变更现有注册资金2000万元，法人代表谭军亭，现房地产开发资质为叁级；营业范围：房地产开发。该公司2008年开发“陶然雅苑”、“领秀家园”两个住宅项目，累计开发面积近6万平方米，总投资5530万元；截止2009年12月，以上两个项目累计实现收入7092万元、利润1865万元，目前住宅、车库尚可销售1248万元。二、股东及股本情况公司现有注册资本2000万元人民币，其具体情况如下：股本构成及变更情况表单位：万元、%股东姓名设立时出资200910股权转让200912变更后货币比例货币比例货币比例谭军亭48060%+12075%180090%曾立平32040%-320王旦+20025%20010%合计80010120001三、组织结构及管理者素质湖南省上好家房地产开发有限公司是一家私营股份制有限责任公司，实行公司法人治理机制，采用总经理负责制。公司下设综合部、工程部、财务部、营销策划部等四个主要职能部室。现有员工18人，其中：中高级职称人员16人，且都具有房地产业的相关从业经验。股东成员表姓名性别年龄学历职称职务从事专业年限谭军亭男35本科高级经济师执行董事9年王旦男35本科工程师总经理工程师12年公司法人代表兼执行董事谭军亭，本科学历，1991年参加娄底地区医药采购公司工作；2003年以股份公司形式成立娄底市恒旺医药有限公司，谭军亭于2007年涉足房地产开发，先后成功开发了“陶然雅苑”、“领秀家园”两个住宅项目。丰富的工作经历与较广博的知识结构，使其具有较高的企业管理经验，同时从其成功的事业历程，其务实、严谨且富有开拓精神,使其能领导着企业蒸蒸日上的向前发展。第三章项目建设背景、条件、必要性一、项目建设背景(一)地域优势娄底市位于湖南省中部，原为娄底地区，1999年1月，经国务院批准撤地建市，现辖娄星区、经济技术开发区、冷水江市、涟源市、双峰县和新化县，市域总面积8117平方公里，总人口416万，市本级城市人口44万。娄底地理位置优越，交通便利，湘黔铁路、洛湛铁路在此交汇于此，上瑞高速公路潭邵段公路、320国道、207国道及即将修建的娄新高速、二广高速贯穿其中，使娄底成为我国江南地区重要的交通枢纽和物资集散地。娄底矿产资源丰富，素有“世界锑都”、“百里煤海”和“有色金属之乡”的美誉，是湖南省的能源、原材料供应基地，是全省承东启西，连南接北的中心要地。娄底市2003年至2007年连续五年的GDP增长率保持在10%以上，其中2007年全市GDP达到449.51亿元,增幅15.2%，比上年提高2.7个百分点。根据城市GDP与房地产发展关系模型，城市GDP增长率大于8%时，房地产发展步入快车道。娄底市近年保持高速发展的GDP、不断提升的居民购买力、以及随着城市辐射力的增强，农村城市化的提速等，给娄底市的房地产市场带来一定的发展空间。近五年来，娄底市房地产业快速发展，但市场空置率却保持在较低水平，具体情况如下：娄底市房地产开发数据统计表单位：万平方米、元/平方米、亿元、%2006年2007年2008年全市商品房施工面积213.7342.8278全市商品房竣工量69.0389.5121全市商品房销售面积60.3598113施工面积/销售面积3.543.502.46全市商品房销售金额12.131416全市房屋空置面积9.44712全市房屋空置率12.917.049.38全市房屋均价113514581593(二)政策环境2001年，湖南省人民政府批准了娄底市人民政府搬迁工程，并把该工程视为湖南省重点工程。娄底市政府根据形势需要，相应提出了“南移北扩”发展方针，娄底市迎来一个城市建设大发展机遇；经国务院批准的涟钢年产200万吨超薄板带钢生产线已建成投产，全省著名大型民营企业三一重工分厂、湖南省综合类排名第二的五江化工集团等企业落户于娄底市内。特别是近几年内，国家、省、市、区接连投资各种项目达数十亿元，道路建设、广场建设、公园建设、供水供电建设、绿化、美化、亮化、交通、市场面貌焕然一新，根据娄底市近、中、远三期发展规划以及“一区三片六个组团”的发展宏图及娄底市城区创建省级园林城市所做出的努力。按照娄底市十一五规划，在此期间，城区面积要从34平方公里增加到42平方公里，城市人口从32万增加到50万，居民的住房面积由25.6平米/人增加到36平米/人，在这几年住房需求空间极为广阔。二、项目建设的必要性1、符合国家经济发展政策和信贷支持方向。我国将房地产业作为国家支柱产业虽然饱受争议，中央也针对目前房价上涨过快，房价过高的实际情况，发出了调控的声音，但作为中部崛起的城市之一，从全国整体房价水平衡量，湖南都处于一个价格洼地。并且居民住房建设确实成为国家扩大内需，带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之一。改善居住条件是城镇居民的普遍愿望，而通过培育住宅消费、发展住宅建设不仅可以缓解、改善居民的居住环境，而且可以带动几十个相关行业的发展，并为社会提供大量的就业机会，促进社会经济的进一步发展。因此，2008年末以来国家不断投放大量信贷资金支持住宅建设，并在政策和税费方面鼓励和支持面向城镇居民的住宅小区建设，同时，银行也积极开发居民购房贷款业务，以刺激和启动住宅消费，因此，本项目建设与国家现行产业政策和经济发展战略是完全相符的。2、娄底作为一个新兴的发展城市，近年来房地产迅猛发展，目前已基本形成五大板块，即城北开发区板块、九龙板块、火车站板块、娄南板块及娄东板块，且各板块各具特色，城北开发区板块有显著的围绕工业厂矿开发的特色，九龙板块凸现传统商业特色；火车站板块突出交通枢纽特色；城南板块是政治特色；城东板块是以良好的文化氛围为特色。本项目处在城南板块的城东位置，将以其舒适、现代、时尚的独特项目魅力，弥补了城南板块的不足，提升了建设路的建筑品质。3、随着娄底市城区的改扩建，对城市规划和城市品位的要求会越来越高，“阳光一品”住宅小区项目本身所具有的“简约、现代”将极大的改善城市环境，增强了城市的服务功能，提高了城市的居住质量，扩大了城市人口的居住容量，促进了康居小区的上档次建设。4、通过固定资产投资建设的建成，可以带动我市钢铁、建材、建筑、轻工等相关产业和房地产业、金融、保险业以及第三产业的发展。同时对调整投资结构，调解住房供需矛盾都具有现实必要性。“阳光一品”住宅小区项目的建成，可安置住户200户，对这一板块的居住，商贸、文化的发展，显然有着重要意义。三、项目地理位置优势(一)项目地址：“阳光一品”项目位于娄底市建设路与新园路交汇处，是娄底城南新区随吉星南路的拉通后的开发最火热的中心地带，教育资源方面有一中、一小、湖南人文科技学院；医务方面有中心医院、康一馨老年医院、市骨科医院；商业方面有步步高商场、沃尔玛超市；行政职能机关有建设局、国土局、规划局；“阳光一品”住宅小区北临城市道路建设路，通过建设路联通的吉新路、新星路、育才路可四通八达，与城市各区域联系快捷便利，与外界联系十分方便，依山面水，交通便利，环境优美，地理位置较好。(二)区位优势：“阳光