第三章土地管理法律制度(2)

土地管理法律制度第一节土地所有权和使用权第二节建设用地第一节土地所有权和使用权一、土地所有权（一）概述1.概念。土地所有权是国家或农民集体依法对规其所有的土地所享有占有、使用、收益和处分的支配性权利。2.特征：（1）主体的特定性。土地所有权的主体只限于国家和农民集体经济组织（或村民委员会）。（2）土地所有权的取得与丧失依法律规定，不得约定。（3）土地所有权禁止交易。我国宪法和土地管理法均明确规定禁止买卖土地。（4）所有权形式转换的单向性。（二）国家土地所有权1.国家土地所有权的客体：（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）国家依法征收的土地；（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。2.国家土地所有权的特征（1）所有权主体的唯一性和统一性。（2）所有权主体不能亲自行使所有权，而只能由代表代为行使所有权。（3）所有权主体代表不能亲自行使土地所有权的全部四项职能。（4）所有者代表对土地保有最终的处分权。（5）所有权直接以法律的形式确认，不进行国有土地所有权登记。（三）集体土地所有权1.集体土地所有权的概念集体土地所有权是以符合法律规定的农村集体经济组织即农民集体为所有权人，对归其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。2.集体土地所有权的客体范围根据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》，我国集体土地所有权的客体包括：（1）农村和城市郊区属于国家所有以外的土地；（3）宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。3.集体土地所有权的限制（1）受法律和政府管理的限制在收益权和处分权两个方面受到限制：在收益权方面，集体所有的土地不能直接用于房地产开发，若要用于房地产开发必须先由国家依法征收转变为国有土地后再由国家出让给开发商；在处分权方面，集体土地不得出让、转让、出租用于非农建设，不得擅自改变土地的用途，向用地者提供土地使用权须人民政府批准。（2）受农民集体意志限制对集体土地的重大处分应当依法经农村集体经济组织成员的表决同意，如土地承包经营方案、土地承包经营期间的个别承包经营的调整、由本农村集体经济组织成员以外的单位和各人承包的。二土地使用权土地使用权，是指单位或者个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利，依照所有权形式的不同分为国有土地使用权和集体土地使用权。（一）国有土地使用权1.国有土地使用权的特征：（1）主体的广泛性（2）取得方式的多样性（3）内容的差异性2.国有土地使用权的确认。须经依法登记予以确认。单位和个人使用国有土地，有县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。3.国有土地使用权的内容与限制使用权人对国有土地享有不同的占有权、使用权，并因取得方式的不同享有不同的收益权、处分权。但对于依法律或依约定不属于国有土地使用权客体的土地空间范围及物，不得行使上述权利。4.国有土地使用权的终止因法律规定的情形而终止。主要原因是国家依法收回土地使用权；还有使用权人放弃或因特定原因停止使用；使用权人是自然人死亡后无人继承，也可导致国有土地使用权终止。有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政管理部门报经原批准地的人民政府或有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（1）为公共利益需要使用土地的；（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请而未获批准的；（4）因单位撤销、拆迁等原因，停止使用原划拨国有土地的；（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。（1）、（2）两项应当对土地使用权人给予适当补偿。（二）出让土地使用权1.出让土地使用权的主体。境内外法人、非法人组织和公民个人可以依法取得出让土地使用权。2.出让土地使用权的取得。方式为拍卖、招标、协议。3.土地使用权的年限：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或其他用地50年。4.出让土地使用权的内容与限制。在出让使用期限内依法对土地享有占有权、使用权、收益权和部分处分权。分期付款取得土地使用权的，在领取临时土地使用权期间，土地使用者对土地不享有部分处分权。土地使用者改变土地使用权出让合同约定的土地用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协定或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。（三）划拨土地使用权是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅国有土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。1.划拨土地使用的范围：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。2.划拨土地的取得用地者申请取得划拨土地使用权需征收集体土地或者占用其他用地者正在使用的国有土地的，申请用地者应当向集体土地所有者或者原国有土地使用者支付土地补偿安置费。申请用地者取得划拨土地使用权土地为国有荒地、空地的，经依法批准后，可以无偿取得。3.内容与限制划拨土地使用权人对划拨土地享有占有权、使用权和部分收益权。划拨土地使用权人占有使用划拨土地所获得的收益归其所有，依法经批准处分土地获得的收益按有关规定上缴国家后，剩余归其享有。划拨土地使用权人对其投资建造的地上建筑物、其他附着物依法享有所有权。划拨土地使用权人不得擅自改变土地用途，转让、出租和抵押期权利须符合法定条件，并履行法定手续。（四）集体土地使用权（略）第二节建设用地一、概述建设用地指的是用于建造建筑物或构筑物的土地。（一）建设用地的分类国家建设用地和乡（镇）村建设用。国家建设用地是指国家进行各项基础设施、经济、文化、国防建设以及举办各项社会公益事业所需占用的建设用地。国家建设用地的来源：1.是征收农民集体所以的土地2.是划拨土地，3.是出让土地，乡（镇）村建设用地是指农村集体经济组织兴办企业、公益事业或农民建设住宅所需的农村集体土地。（二）我国建设用地管理制度的特点1.国家建设用地和乡（镇）村建设用实行严格的用地审批制度，特别控制非农建设占用农用地。2.严格控制占用集体土地进行非农建设。任何单位和个人进行建设，需使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但兴办乡镇企业和农民宅基地经依法批准和乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准可以使用农民集体所有的土地。二国家建设用地（一）国家建设征地的批准权限。征用农民集体所有的土地，应依法报国务院或省、自治区、直辖市批准。征用下列土地由国务院批准：1.基本农田；2.基本农田以外的耕地超过35公顷的；3.其他土地超过70公顷的。征收上述规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。（二）国家征地程序国家征收土地，先依照法定程序经有批准权的人民政府审批，再由县级以上人民政府土地管理部门确定征地补偿安置方案，并由同级人民政府予以公告，后听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见并组织实施。（1）拟订征收土地方案（2）审查报批（3）征收土地方案公告（4）制定征地补偿、安置方案（5）公告征地补偿安置方案并组织实施（6）争议的解决。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调，协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。上述争议的解决不影响征收土地方案的实施。（三）征地补偿安置标准1.土地补偿费。为该耕地被征用前3年平均产值的6—10倍。2.安置补助费。每一需要安置的农业人口的安置补助费，为该耕地被征用前3年平均产值的4—6倍。最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。3.新菜地开发基金。征用城市郊区的土地，用地单位应当按照国家有关标准缴纳新菜地开发建设基金。4.被征用土地上的附着物和青苗补助费。该标准由省、自治区、直辖市规定。安置补助费可以增加，但是土地补助费和安置补助费总和不得超过特点被征用前3年平均产值的30倍。（四）征地补偿安置费的归属或支付对象。土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补助费归其所有者所有。安置补助费必须专款专用，一般来说，由谁负责安置即向谁支付安置补助费。三、乡（镇）村建设用地（略）3.5土地管理法律制度案例基本案情:2004年10月，某村村民委员会未依法办理用地审批手续，擅自与陈某签订《买卖土地协议》。协议约定：该村按照征地补偿标准将本村4亩土地（系一级基本农田）卖给陈某，用于建造厂房及附属设施用房。协议签订后，某村实际已经以土地征用和青苗赔偿名义收款15万元。2004年11月，陈某在施工中被他人举报因而被某市国土资源局查获。某市国土资源局立即下发《责令停止违法行为通知书》，责令陈某立即停止违法行为，听候处理。3.5土地管理法律制度案例案例评析:2004年11月，某市国土资源局根据《中华人民共和国土地管理法》第81条和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第39条的规定，对该村作出如下处罚：责令其在2004年12月15日前改正违法行为；没收违法所得15万元；并处5万元罚款。2005年1月，某市纪委作出处分决定，给予该村村支部书记留党察看的党纪处分。某村未经依法批准擅自卖地给陈某的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第2条第3款的规定，属非法买卖土地行为。《中华人民共和国土地管理法》第2条第3款明确规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。陈某和某村未经国土资源管理部门批准，在未依法办理用地手续的情况下，就擅自进行土地买卖，这显然是违法的。因此，他们之间的土地买卖行为不但不受法律保护，还要受到法律的处罚。案例2甲养殖场在A市的北郊，占地约4800平方米。2005年1月甲得知该市将对城北路进行城市规划，道路要从其养殖场中心通过，占去养殖场土地面积1500平方米。于是甲在没有向A市国土局办理申请用地手续的情况下，擅自以拆除其中养鸡场为名，与私人签订了协议，将20户住宅和巷道地共3100平方米出卖给该养殖场的干部、职工建住房。该养殖场负责人到规划办、城建办协商议定，由建房买地的职工直接到规划办、城建办办理手续，并领取城市建房许可证。A市国土局发现后，对此案立案查处。后报经市人民政府批准，依据《土地管理法》的相关规定作出收回养殖场非法转让的3100平方米土地使用权的处罚决定。问：本案中甲养殖场的行为有哪些违法之处？2019年8月29日2019年8月29日2019年8月29日二、单选题1.下列规范性文件中，属于行政法规的是A.宪法B.建筑法C.建设工程质量管理条例D.建筑工程施工图设计文件审查暂行办法2019年8月29日C2.土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由（）处理？A.人民政府B.村委会C.法院D.仲裁机构3.下列选项中的那一项属于国家所有的土地？（）A.城市市区土地B.农村宅基地C.城市郊区土地D.自留地和自留山2019年8月29日AA4.国家所有土地的所有权由（）代表国家行使。A.基层人民政府B.国务院C.省级以上人民政府D.国土资源部5.国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照（）的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地数量和质量相当的耕地。A.谁占用、谁开垦B.谁开垦、谁受益C.占多少、垦多少D.谁占用、谁负责2019年8月29日BC2019年8月29日三、多选题1.某市土地管理部门发现某县A公司存在违反《土地管理法》的行为，某县土地管理局却不给予行政处罚，作为某县土地管理局的上级部门，某市土地管理部门可采取下列哪些措施？（）A.直接对A公司进行行政处罚B.责令某县土地管理局作出行政处罚决定C.给予某县土地管理局的负责人行政处分D.向某市人民政府的行政监察部门作出行政处分建议书，建议对某县土地管