搜索
面对竞争激烈的房地产市场，地标以独特的营销策划主张赢得甲方以及广大消费者的认可。地标始终坚信战略先导，极限营销为项目成功操作的致胜法宝。为双方探讨核心问题，本案不以详细正规提案来做，仅以表述我们对项目的思考研究方法与相应的研究成果，提出对项目如何开发与操作的关键节点问题，同时予以解答，其中大量采用了地标房地产数据库资讯，同时有些分析过程和数据来由也予以省略了（如果有机会合作，相关资讯可以全面补足），寄望能给贵司提供战略参考，并为项目的后续操作打下坚实基础。前言目录第一问：项目如何评价？①项目基本概况②市场环境③案例链接第二问地标能干什么？①挖掘项目核心价值②提升项目附加价值③快速变现、利润最大化第三问项目操盘关键点在哪？①项目定位②项目定价③商业运营第四问地标如何操盘？①项目定位②形象定位③项目价值提炼④商业运营⑤项目定价第五问地标如何取费？①地标优势②组织构架③合作纲要第一问：项目如何评价？①项目基本概况项目位于中南林学院，紧临即将拉通的青园路（万芙路）。分两期开发，现在是开发第二期项目。本案总用地面积：2.027ha净用地面积：1.5108ha总建筑面积：83411.76二期住宅建筑面积：57825.6㎡二期地下室建筑面积：8224.0㎡其中商业部分建筑面积：6450㎡规划总户数：598户绿地率：38%容积率：4.27停车位：383个项目基本数据①项目基本概况项目户型概况①项目基本概况凯程苑1#栋凯程苑2#栋套型建筑面积套数套型建筑面积套数1型4*2156.42921型2*2*187.97592型4*2152.45822型2*2*287.07603型3*2116.05823型小户型41.75604型4*2151.129总套数为353套，其中4*2面积在151-157㎡之间，计116套；3*2面积116.0㎡，计58套；2*2面积在87-88㎡之间，计119套；小户型面积41.75㎡，计60套。注：3#栋为定向开发，故不予考虑。项目户型配比图①项目基本概况116601195834%33%16%17%304050607080901001101204*23*22*2小户型0%5%10%15%20%25%30%35%40%三室二厅和小户型房所占比例为33%，四室二厅占33%，二室二厅占34%，项目户型分配可满足客户不同需求。②市场环境1、长株潭融城速度加快，南城前景一直看好；2、随着新河三角洲地王诞生，房地产市场迎来新一轮涨价风暴；3、土地市场吃紧，市场将以地产大鳄主导；4、消费需求与市场供应价格错位，严重影响中低端消费释放；5、物价持续上涨，经济发展呈现通货膨胀苗头；6、90/70政策在未来1年内将真正发挥其作用。住宅市场环境②市场环境商业地产市场环境1、商业地产存在着巨大的利润空间；2、商业地产的盲目开发，使得近几年商业项目的急剧增加；3、大多数商业项目均以返租形式进行销售，承诺不到位，导致消费者对商铺投资失去信心；4、政策禁止以返租形式销售商业项目，商业项目将集中以租金回报作为收益点；5、商铺投资的风险、流动性、管理、税收、价值变化等许多因素让现有的投资客更加慎重；③案例链接项目建筑面积销售价格产品形态营销卖点BOBO天下城36259.59平方米（其中商铺：4200平方米）住宅：4035元/平方米4栋接近100米高度高尚住宅、商务综合楼组成。会呼吸的住宅百变商务空间满庭芳136554平方米（其中商铺：1175.16平方米）住宅：3800元/平方米10栋18层的高尚住宅、临街商铺组成。原生态、自然化人文化恒盛世家175479平方米（其中商铺：940平方米）住宅：3900元/平方米18栋层次不一的高尚住宅、临街商铺组成。城市高尔夫园景新城市住宅上林国际51160平方米（其中商铺：12000.16平方米）住宅：3400元/平方米1栋22层的高尚住宅、底层商铺楼群组成。未来城市中央高档商住楼上海城107144平方米（其中商铺：4483平方米）住宅：3700元/平方米18栋11层为主的的高尚住宅、底层商铺组成。环境+运动=健康③案例链接可对比楼盘市场小结通过区域内五个代表性楼盘的分析归纳如下几点：项目规模：均为中小规模项目；销售价格：3700-4100元/㎡之间，均价为3767元/㎡；产品形态：均为住宅+底商的产品形态组合；营销卖点：基本以生态、运动为项目主题。结论：结合本案规模与地理位置，在无独特优势的情况下，在项目附加值上寻找突破口。第二问地标能干什么？挖掘项目核心价值提升项目附加价值快速变现利润最大123①、挖掘项目核心价值具体价值卖点可见后《价值提炼》②、提升项目附加价值对于价值的实现，我们认为还有必要从开发商战略角度考虑，比如说是否进行持续项目开发、是否要建立项目品牌价值、是否需要打造公司品牌、是否要进行跨区域房地产开发，等等，只有再结合这些问题，才能更好地将本项目的价值深度挖崛。③、快速变现、利润最大化◆若在开发商良性操控下、按照地标顾问提出的建议并做到位，本项目具有极大的回报价值。◆本项目价值的实现重点和难点在于商业部分，资金实现快速回笼的重点则在于住宅部分。商业部分当然也可以按“售/租/留”三种方式最佳组合，根据开发商的战略安排，调整三者的比例：若要长期保值和增值，则安排自留部分要多些，若要尽快变现回收资金则以多售少留作安排。第三问项目操盘关键点在哪？关键点一：项目定位关键点二：项目定价关键点三：商业运营第四问地标如何操盘？①项目定位区域和产品两大固定因素将共同决定项目目标客群特征及来源①区域②产品目标客群①项目定位目标客群定性按照不同分类对本案目标客户进行定性描述。按年龄划分：70年后，26-38岁之间；按职业划分：政府公务员、教师、小企业主、高级白领；按消费习惯划分：习惯被仰望，习惯快节奏生活，偶尔需要放松心情，是理性略高于感性的综合体；按地域划分：外地置业者居多数，本地客户将以项目周边客户群体为主；按学历划分：以大专以上学历占绝大多数，文化素质较高；按经济收入划分：家庭年薪一般在12万元以上；①项目定位目标客户定位他们是城市的中坚力量，现代版之生活领袖①项目定位案名博客街区什么是博客？博客，英文名“Blog或Weblog”，一种特别的网络出版和发表文章的方式。博客是个人性和公共性的结合体，其精髓是以个人的视角，以整个互联网为视野，精选和记录自己互联网上看到的精彩内容，为他人提供帮助，使其具有更高的共享价值。倡导思想的交流和共享。博客两大核心价值点博客发展到今天，已经不是一种写作方式，而是一种生活方式。越来越多的人接受博客，使用博客，博客已经演变为一场全球性大众表达，它正成为一种不可阻挡的趋势。①项目定位共享交流博客代表人物-潘石屹王石①项目定位①项目定位什么是街区？街区设计理念是目前国际上较先进的一种楼盘开发理念，是20世纪中期兴起的一种全新的社区规划理论，街区的概念来源于美国，是集Business(商业)、Liefallow(休闲)、0pen(开放)、Crowd(人群)、Kind(亲和)的居住和商业的集中融合。街区[BLOCK]，与其说是具备商业特征的商居城，不如说是应有尽有的生活城，以悠闲、诗意、活力和友善为特征，融合在人们的商居行为中。博客街区生活理念博客精髓社区生活理念个人性和公共性的结合体独立与共享倡导“独立与共享”的积极向上的生活理念，弘扬现代社会美德①项目定位博客街区生活方式博客气质主张街区生活方式互动、开放、自由、积极自由的+动感的+向上的+开放的①项目定位•个性主张：•积极向上；•主动独立；•乐于展现，擅于沟通；•愿意与人分享；•知性。博客街区业主个性主张博客街区业主—成长性知识群体—博客/博客精神支持者①项目定位博客街区给未来业主带来的生活•积极向上的生活①项目定位•知性时尚的生活博客街区给未来业主带来的生活①项目定位•邻里友好的生活博客街区给未来业主带来的生活①项目定位②形象定位目标客群与楼盘价值对接的结果=项目形象定位项目形象定位的依据目标客群成长性知识群体中南林学院企事业单位……工作3-5年以上的目标群体。项目价值综合研究项目自身产品因素和外围因素，博客具有双重价值：·生活的价值·成长的价值体现独立与共享精神博客共享街区②形象定位业主个性主张社区精神塑造产品价值提示培养博客或博客精神群独立与共享生活/成长的价值将打破以往住宅项目直接诉求产品品质的惯例，而从成长性知识群体的个性及价值观入手，塑造街区精神，培养目标群体对博客社区生活价值的认同，而认同项目，接受项目，购买项目。②形象定位◆街区与区域业主既可以享受街区舒适、积极向上的生活，又可以享受南城板块快速发展带来的优越生活配套。③项目价值提炼◆街区价值和住宅环境街区可以享受住宅优越大环境，住宅因为街区价值而提升物业价值。③项目价值提炼◆住宅与商业住宅可以享受商业配套带来的便利性，商铺可以享受住宅的消费人气，从而实现以商带住、以住带商的相互带动链接。③项目价值提炼商铺价值要点1、项目消费人口、消费群体、消费模式、购买力、消费偏好的现状和发展状况；2、项目地块的所处商圈（商圈比单个商业建筑的影响更大）；3、竞争者分布、经营状况、租金状况现状和发展趋势；4、项目城市近、远期城市规划和商业规划；5、项目地块的商业价值和机会点；6、项目商铺置业者投资购买力、投资心理。④商业运营商业项目空间的建议④商业运营四种合理空间形式234室内大开间。无内街，商铺间没有完全隔绝。露天步行街。上空无顶棚，空间开敞的步行街。室内步行街。步行街在室内，完全遮盖。回廊式步行街。步行街的两侧或一侧为回廊，步行街局部遮盖。1√商业物业的管理理念对于商业物业开发商来说，开发商铺是前提，但只有开发是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对购物中心进行管理，才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对购物中心的管理更为重要。如果购物中心商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。综观国外购物中心，开发商成立商业管理公司管理购物中心是一种通用的模式。④商业运营④商业运营商业总体定位以满足本街区3公里辐射半径消费需求的综合性商业街区。1公里2.5公里消费半径核心商业圈次辐射商业圈商业经营定位统一管理分区经营目前市场上的商业项目为什么会开始红红火火，开业后却经营惨淡？地标认为主要原因是项目没有很好的规划和后续的经营管理。商业唯有统一规划管理，分区特色化经营，才能可持续发展。④商业运营商业业态定位社区超市吸引爱家、珊珊以及有意拓展社区商业的步步高等知名超市的进驻。精品街区休闲男、女装、精品箱包、妆饰品、鞋类、体育用品等业态。提升人气，满足生活基本需求。满足周边中青年消费群体，如学生、公务员等。④商业运营商业业态布局图社区超市广场特色餐饮烟酒柜妆饰品区鞋类箱包区休闲服装区④商业运营本案商业面积规划进深打50米，并且有一个致命弱点就是背面墙体就是挡土墙，无采光、无通风。那么，如何做好内街的商业规划，成为本案商业部分操作成功的关键。商业人流导向系统社区超市广场特色餐饮烟酒柜妆饰品区鞋类箱包区休闲服装区④商业运营通过商业人流导向系统图即可看出未来商业街区人流如织景象。商业街购买对象划分④商业运营社区超市广场特色餐饮烟酒柜妆饰品区鞋类箱包区休闲服装区投资型客户：附近学校老师等。自营型客户：周边小生意主、其他商场经营户等。投资型客户集中购买超市区；精品百货区将以自营型客户为主，其中特色餐饮版块铺面牺牲可以采取以阻代售形式出售。具体操作方式1、引进品牌超市,聚集商铺投资人气,对商业概念进行火爆炒作,以商铺销售为主导；2、对投资性客户以委托租赁为商铺销售手段；3、对自营性客户，进行规划引导，使之对经营前景乐观，促进商铺销售；4、对于超市部分可采取以租金加提点的方式于业主签定合作协议，既满足承租户的要求又能给业主以较高回报。通过上述操作，可圆满解决商铺资金快速回笼问题，并能规避所谓返租销售模式所带来的相关法律与经济责任。④商业运营⑤项目定价定价策略1.定价总原则保持价格稳定上涨的同时获取最