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第二章房地产开发经营制度与政策第一节房地产开发企业及其制度一、房地产开发企业及其类型（一）概念房地产开发企业是指依法成立，具有企业法人资格的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。又称开发商或发展商，在有些法律文件中也称为建设单位，通常其企业组织为公司，又称为房地产开发公司。（二）类型1、按经营性质，可将房地产开发企业划分为房地产开发专营企业、兼营企业和项目公司。房地产开发专营企业，是指以房地产开发为主的房地产综合开发企业。房地产开发兼营企业，是以其他经营项目为主，兼营房地产开发经营的企业。房地产开发项目公司，是以房地产开发项目为对象，从事单项房地产开发经营的企业。2、按所有制性质，可将房地产开发企业划分为全民所有、集体所有、中外合营三种主要类3、按企业的企业制度《中华人民共和国公司法》，房地产开发企业登记为有限责任公司或股份公司4、按企业的资质等级划分一级、二级、三级、四级四个等级的房地产开发公司二、房地产开发企业的设立（一）、房地产开发企业设立的条件房地产开发企业的设立应符合法律的规定。除应符合企业设立的条件外，根据《城市房地产管理法规定》，还应具备下列条件：1、有符合公司登记的名称和组织机构。2、有固定的经营场所。3、有符合国务院规定的注册资本：有100万元以上的注册资本。4、有足够的专业技术人员：有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。5、法律、法规规定的其他条件。（二）、房地产企业的设立方式发起设立和募集设立两种1、发起设立，是指由发起人认购公司应发行的全部股份而设立公司。2、募集设立，是指发起人认购应发行股份的一部分（我国规定不得少于公司股份总数的35％），其余部分向社会公开募集而成立公司。（《公司法》第85条）（三）、房地产开发企业的设立程序根据《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业的设立程序主要有以下两个步骤：（1）申请登记。（2）依法备案。1、制定组织行为准则的章程2、确定股东3、确定出资4、设置机构5、设立登记，获取营业执照6、在一个月内备案，符合公司设立条件的颁发房地产开发企业资质等级证书。四、房地产开发企业的资质等级与管理1、管理机构国务院建设行政主管部门：负责全国房地产开发企业的资质管理工作县级以上地方人民政府房地产开发主管部门：负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作2、实行分批审核一级资质：省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批二级资质：省、自治区、直辖市建设行政主管部门制定审批办法3、资质年检一级资质：承担当地产开发项目的建设规模不受限制，可以在全国范围内承揽开发项目二级资质及以下：承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各等级资质企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。房地产开发企业资质等级条件一级资质注册资本（万元）从事房地产开发时间（年）近三年房屋建筑面积累计竣工面积（万平方米）连续几年建筑工程质量合格率达到100％（年）上一年房屋建筑施工面积（万平方米）总数中级以上职称管理人员数持有资格证的专职会计人员一级资质≥5000≥5≥30≥5≥15≥40≥20≥4二级资质≥2000≥3≥15≥3≥10≥20≥10≥3三级资质≥800≥2≥5≥2≥10≥5≥2四级资质≥100≥1已竣工的工程≥5≥22000《房地产开发企业资质管理规定》第二节房地产开发项目管理制度一、房地产开发项目实行资本金制度1、项目资本金概念在投资项目总投资中，有投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部门资金的任何利息和债务，投资者可按出资的比例依法享有所有权权益，也可以转让其出资，但不得以任何方式抽出。《房地产开发经营条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”《条例》不但确定了企业的资质标准，还规定房地产开发企业的具体开发项目必须实行资本金制度，并规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分不规范的企业的不规范的行为，减少楼盘”烂尾“等现象地发生。2、出资方式货币；实物；工业产权；非专利技术；土地使用权注：除货币外，其他必经有资格的资产评估机构评估，不得高估或低估工业产权；非专利技术出资比例不得超出资本金总额的20﹪二、房地产开发项目的设计管理制度（一）、勘察设计单位的管理与监督1、工程勘察设计单位的资格实行国家与地方审批：甲级（100万）、乙级（50万）由全国工程勘察设计资格审定委员会批准，办事机构设在住建部丙级（30万）丁级（20万）省、自治区、直辖市工程勘察设计资格审定委员会批准，办事机构设在省、自治区、直辖市人民政府授权的综合管理勘察设计工作的行政主管部门。2、取得设计证书的单位具备的条件有符合国家规定、依法程序批准设立的机构的文件；有明确的名称、组织机构和固定的工作场所；具备所申请的工程勘察设计资格的等级标准；集体所有制的工程勘察设计单位，除具备以上基本条件外，还必须具备与其承担任务量相适应的注册资金。（二）、房地产开发项目设计文件的审批和修改大中型项目的初步设计和总体设计由各部门和省、自治区、直辖市审批小型项目的初步设计和总体设计由各部门和省、自治区、直辖市自行审批技术设计按隶属关系由有关部门或省、自治区、直辖市审批施工图设计文件的审查由《房屋建筑和市政基础设计工程施工图设计文件审查管理办法》规定三、房地产开发项目的施工管理制度（一）、施工企业的资质管理建筑业企业资质分为施工总承包资质、专业承包资质、施工劳务资质三个序列企业可以申请一项或多项建筑业企业资质，企业首次申请或增项申请资质，应当申请最低等级资质（《建筑业企业资质管理规定》2007.09）。下列建筑业企业资质，由国务院住房城乡建设主管部门许可：（一）施工总承包资质序列特级资质、一级资质及铁路工程施工总承包二级资质；（二）专业承包资质序列公路、水运、水利、铁路、民航方面的专业承包一级资质及铁路、民航方面的专业承包二级资质；涉及多个专业的专业承包一级资质。第十条下列建筑业企业资质，由企业工商注册所在地省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门许可：（一）施工总承包资质序列二级资质及铁路、通信工程施工总承包三级资质；（二）专业承包资质序列一级资质（不含公路、水运、水利、铁路、民航方面的专业承包一级资质及涉及多个专业的专业承包一级资质）；（三）专业承包资质序列二级资质（不含铁路、民航方面的专业承包二级资质）；铁路方面专业承包三级资质；特种工程专业承包资质。第十一条下列建筑业企业资质，由企业工商注册所在地设区的市人民政府住房城乡建设主管部门许可：（一）施工总承包资质序列三级资质（不含铁路、通信工程施工总承包三级资质）；（二）专业承包资质序列三级资质（不含铁路方面专业承包资质）及预拌混凝土、模板脚手架专业承包资质；（三）施工劳务资质；（四）燃气燃烧器具安装、维修企业资质四、房地产开发项目的质量监督管理及竣工验收管理制度（一）、施工许可证制度：建设单位应该按计划批准的的开工项目向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续。（二）、取得施工许可证的条件：办理工程用地批准手续建筑工程规划许可施工场地具备施工条件施工设计文件得到审批保证工程质量和安全措施委托监理工程的已委托监理建设资金落实。具备上条件经主管部门批准发给施工许可证，应在三月内开工。（三）、对不按期开发的房地产开发项目的处理原则◇出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费◇满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权◇期限的起止日是自土地使用权出让合同生效之日计算◇动工开发日期是指开发建设单位进行实质性投入的日期◇在有拆迁的地段进行拆迁，三通一平，即视为启动◇如稍作启动即停工无期，不应算作开工不征收土地闲置费的三种情况◇因不可抗力造成开工延期◇因政府或政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的◇因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的四、房地产开发项目的质量监督管理及竣工验收管理制度（一）、房地产开发项目质量责任制度房地产开发企业应对其开发的项目承担质量责任■勘察、设计、施工、监理等单位应当依照法律规定或合同的约定，承担相应的责任■开发商是组织者，其他所有勘察、设计、施工、监理等单位都由开发商选择，都和开发商发生合同关系，出现问题应由开发商与责任单位协调解决■消费是从开发商手里购房，如同在商店购物，出现问题应由商店对消费者承担质量责任（二）、对质量不合格的房地产项目的处理方式■一般规定◇房屋竣工后，必须经验收合格后方可交付使用◇商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验◇经核验确属主体质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成的损失，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任（注意一定是主体有质量问题）◇消费者也可以采取双方协商换房等其他方式■注意的问题◇一是时间必须在办理了交付使用手续之后，在合理使用年限内，至于房屋所有权证书是否办理无直接关系◇二是必须确属主体结构质量不合格，一般性质量问题可保修，不能退房◇三是必须向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门的结论为依据◇四是给购房人造成损失应当合理界定，只包含直接损失，不包含精神损失等间接损失第三节房地产经营管理制度一、房地产开发项目转让管理制度（一）、转让条件1、出让方式取得土地使用权的转让条件，《城市房地产管理法》规定取得土地使用权证书；完成一定规模的开发2、拨化方式取得土地使用权的转让条件，《城市房地产管理法》规定必须经有权批准的人民政府批准两种情况（1）、受让方先补办土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金，才能转让（2）、不办理手续，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。3、转让程序备案：转让人、受让人自土地使用权变更登记手续办理完毕30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。(《城市房地产开发经营管理条例》）二、商品房交付使用管理制度1、预售商品房的交付管理制度《商品房销售管理办法》（2001年）履约按期交房■房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人■未能按期交付的，开发企业应承担违约责任■因不可抗力或当事人在合同中约定的其他原因需延期交付的，应及时告知买受人■商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积差额，在交房时结算2、协助办理权属登记■备案◇开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由提供办理权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门（60日是备案期）■提供必要资料◇开发企业提供商品房买受人办理权属登记手续所需要的文件资料3、住宅质量保证书－开发商在交付房屋时向购房人提供质量保证书的内容：工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位保修期从交付之日起计算，保修期不得低于承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期相关规定在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任因不可抗力或者使用不当造成的损失，不承担责任保修期内开发企业对商品房进行维修，致使房屋使用功能受影响，给购买人造成损失的，开发企业应当承担赔偿责任保修期限地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修屋面防水3年墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年墙面、顶棚抹灰脱落1年地面空鼓开裂、大面积起砂1年门窗翘裂、五金件损坏1年管道堵塞2个月供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期卫生洁具1年灯具、电器开关6个月其他部件保修期由开发企业与用户自行约定4、住宅使用说明书住宅使用说明书的内容