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产业地产投资影响因素•商业模式•城市发展阶段•选址•市场•竞争•土地资源•政府因素1产业地产商业模式•长期利益与短期效益的平衡•现金流•核心能力•土地一二级开发联动•工业、商住、共建等运营土地运营•工业类•2.5产业类•工业+商住类物业租售•工业+商住+产业投资+市政设施等综合开发1城市发展阶段•区域发展定位•城市发展水平：GDP、产业结构、人口结构、市场容量、规划布局等•母城与开发区的联动关系•开发区的发展阶段•开发区的产业结构•土地指标状况关键要素产城关系地产价格政策需求土地指标1城市(开发区)三个阶段初期（要素聚集起）•大企业带动•资源带动•政策带动•房地产启动•土地充裕中期（产业带动）•部分产业集群初步形成•房地产发展快速增长•土地供应趋紧成熟期（产业升级）•产业成熟腾笼换鸟•商业、地产成熟•土地供应紧缺资源优先基础设施土地运营工业物业机遇优先地产工业物业专业市场利润优先金融差别化、升级型物业综合体模式1选址•价值提升•三靠近原则：靠近主城区；靠近配套区；靠近交通中心•产业集中区区位•经济增长极分析•政策导向分析城市•城市发展分析•产城互动关系•发展要素基础条件•位置•交通•配套市场分析•可行性研究1市场•买方、卖方、利基市场分析市场特征分析•4P分析市场要素分析•财务分析利润分析1竞争•市场领导者•市场追随者•市场挑战者市场竞争特点分析•导入期/成长期•成熟期/衰退期市场生命周期分析•成本领先•差异化•目标集中化竞争对手分析市场竞争战略分析1土地资源•以时间换空间•以资源换空间土地丰富•资源与机遇土地趋紧•利润与速度土地稀缺1政府因素关键要素任期服务迫切程度政策1产业地产投资主体•政府：区域运营为主体；经技技术开发区/高新区/专业园区•企业（房地产、产业地产商、工业企业）：专业园区•政企结合：区域运营专业园区1产业地产收益来源•土地及物业•基础设施•政策收益•资源置换•金融•服务性收益1谢谢